[摘要] 自去年成都实施“两集中”供地政策以来，本轮土拍明确在“限房价、定品质、竞地价”的基础上，首次采用“抽签竞得”的方式拍卖。拍卖前公布每宗土地最高限价和可售商品住房清水最高销售均价，拍卖过程采取固定加价幅度，若最高应价达到设定的最高限价，则采取“抽签竞得”方式确定竞得人。图：成都2021-2022各批次
自去年成都实施“两集中”供地政策以来，本轮土拍明确在“限房价、定品质、竞地价”的基础上，首次采用“抽签竞得”的方式拍卖。拍卖前公布每宗土地限价和可售商品住房清水销售均价，拍卖过程采取固定加价幅度，若应价达到设定的限价，则采取“抽签竞得”方式确定竞得人。若现场抽签只一家竞买人参与，则该宗地成交价格为该宗地应价；若现场抽签有两家及两家以上竞买人参与，则土地的成交价格为该宗土地限价增加一个增价幅度后的价格。从范围来看，北京、杭州、济南、福州等城市已经在“两集中”供地中采用“抽签”、“摇号”的拍卖方式。1
2022年成都将分四批次进行土地出让。首批次供地于3月7日公告，于3月31日－4月2日三天共九场进行土地拍卖。首批次供应50宗涉宅用地（含37宗纯住宅用地），合计出让面积3124亩，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施，并以“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖。目前首批次土拍已顺利收官，最终实现44宗地成交，成交用地面积2565亩，成交金额393.1亿元。本批次土地起拍价较去年基本一致，限房价及配建要求有一定放松，地价差有所提高。从今年开始，土地出让金也由地方财政局转由国家税务部门征收。
目前房地产市场仍处于调整期，2022年一季度，中央层面释放积极信号，各地在供需两端因城施策，成都两集中土拍亦做出调整变化。
土拍规则简化
采用“触限摇号“规则
回顾2021年成都两集中土拍规则，首批次采用“双限+竞自持租赁住房面积比例“，企业拿地热情高，竞自持比例高，自持面积达到70万㎡，占总规划建筑面积15%；为更好落实”三稳“目标，第二批次土拍规则收紧，严格审查竞买人开发资质、严控房企资金来源，将”续竞自持租赁住房“改为”续竞配建销售型人才公寓“，二批次土拍热度下降；第三批次延续第二批次的”续竞配建销售型人才公寓“，同时减少配建要求，未出现现房销售要求，土地市场低温运行。
2022年首批次成都土拍规则继续调整，直接取消”竞自持或竞人才公寓“，简化为“限价竞买+抽签竞得”，同时降低配建要求，未规定现房销售。
图：成都2021-2022各批次土拍规则
房地价差进一步扩大
今年首批次房地价差进一步扩大，即使按土地限价计算，超半数地块的房地价差超过10000元/㎡（清水销售均价-土地限价），而去年第三批次仅有2宗地块的房地价差超过10000元/㎡，大部分地块集中在8000元/㎡左右，房地价差扩幅明显，平均房地价差提升近2000元/㎡。
2022年首批次房地产价差超过10000元/㎡的地块中，近七成地块来自于”5+2”区域，位列前三的地块分别为武侯区人南片区39亩，房地价差高达16900元/㎡；锦江区锦江工业园127亩，房地价差为14600元/㎡；高新区大源51亩，房地价差为13900元/㎡。
图：成都2022首批次房地价差分段地块宗数情况
备注：2021年第三批次地块为成交地块
主城加大供应
高新区成交金额领先
供应：2022成都首批次供地3124亩，共50宗，同比增加10宗。从区域供地面积占比来看，龙泉驿区、双流区、成华区供地面积占比位列前三，分别为14.9%、13.3%、11.3%。“5+2”区域占比52.1%，同比提升25.2个百分点。2021年首批次地块郊区居多，今年首批次供应主城发力，可供选择的优质地块充足。
图：2022成都首批次建设用地各区供应分布情况
成交：2022年成都首批次共有44宗地成交，成交用地面积2565亩，成交金额393.1亿元。6宗地块流拍，整体成交率为88%，平均溢价率为4.6%，与去年第三批次持平，流拍率较去年第三批次下降5.5个百分点，溢价成交地块占比较去年第三批次提升2个百分点。
表：2021-2022成都各批次集中供地及成交情况
从区域来看，高新区成交金额位列，共成交4宗，成交金额72.2亿元，成交用地面积323亩。其次为双流区，成交5宗，成交金额62.8亿元，成交用地面积416亩；第三为成华区，成交8宗，成交金额62.0亿，成交用地面积355亩。
图：成都2022首批次区域成交总价及用地面积
从成交楼面价来看，2022年首批次成交地块折算的平均房地价差为10839元/㎡，与去年首批次相比提升了6156元/㎡，与去年第三批次相比提升了1923元/㎡。房地价差扩幅明显，的房地价差高达15604元/㎡，是高新区大源51亩地块，由成都交投竞得。
图：成都各批次房地价差（折算人才公寓优惠与产业用地）
“央国平”仍是拿地主力
中海拿地金额领先
本次土拍33家房企获地。中海地产、兴城人居、成都城投置地各竞得3宗；保利发展、龙湖集团、成华旧改、陆港兴城、盛城投资共5家企业各拿2宗地；远达集团、空港置业、交投、凯德等25家企业各拿地1宗。
从拿地总金额来看：中海地产、成都城投置地、保利发展位列前三，分别为56.5亿元、41.9亿元、34.5亿元。
从拿地性质来看，“央国平”拿地占比接近8成。民企或外资企业如凯德、龙湖集团、远达集团、中瑞天悦、信怡等均有获地。值得一提的是，中海地产在集中供地以来首次公开拿地，以近56.5亿金额斩获3宗宅地，布局天府新区、高新区。四川本土民营企业远达集团也表现亮眼，自去年1批次和3批次竞得高新区核心地块（76亩、58亩）后再次发力，以22亿竞得天府新区麓湖119亩地块。
2021年批次土地成交企业分散，各类型房企均积极拿地，二三批次市场降温，以“央国平”拿地为主，今年首批次依然延续此态势，企业回归理性，谨慎拿地。
表：2022成都首批次拿地企业情况统计
地块热度分化明显
市场参与主体回归理性
2022年首批次土拍，地块热度分化明显，有6宗地块进入“摇号”阶段，28宗地块底价成交，6宗地块流拍。
高新区大源54亩地块（纯宅地，2.0容积率，清水限价29900元/㎡，成交楼面价19500元/㎡），吸引保利发展、建发、华润、中铁建地产等近30家企业报名，经过24轮竞拍，达到土地限价，26家企业进入抽签，最终由成都城投置地竞得；
天府新区新川31亩地块（纯宅地，2.0容积率，清水限价26000元/㎡，成交楼面价14700元/㎡），吸引天恒、邦泰、旭辉、华润、保利发展等13家企业报名，经过18轮竞拍，达到土地限价，14家企业进入抽签，最终由中海地产获得；
成华区万年场44亩地块（纯宅地，1.5容积率，清水限价28000元/㎡，成交楼面价18900元/㎡），吸引华润、中铁建地产、旭辉、越秀等企业报名，经过24轮竞拍，达到土地限价，4家企业进入抽签，最终由中交地产竞得；
武侯区人南片区39亩地块（纯宅地，3.0容积率，清水限价30500元/㎡，成交楼面价13600元/㎡），吸引绿城、正大、保利发展、金茂等企业报名，经过17轮竞拍，4家企业进入抽签，最终由中瑞天悦竞得；
温江区光华新城136亩地块流拍（纯宅地，容积率地块一:≥1且≤2.5;地块二:≤2.4，起拍楼面价8776元/㎡，清水限价21200元/㎡）；
龙泉驿区龙泉城区118亩地块流拍（住兼商，容积率2.0，起拍楼面价6500元/㎡，清水限价18000元/㎡）；
锦江区三圣乡109亩地块流拍（纯宅地，容积率2.4，清水限价32000元/㎡，限价地块）???????????
2021年的两集中土拍对于成都的房价格局重塑造成了深远的影响，特别是随着下半年市场热度下降，开发企业、购房者对于各个板块的城市价值、市场价值都有了更加理性的思考。城市发展热点区域，仍然能够保持较高的吸引力，企业与购房者对于实现项目限价销售保持足够信心；而其他区域的市场价格，也逐步基于最热区域的价格水平进行了阶梯式的重构。各区是否能够实现清水销售价格，开发企业及购房者有了更加理性的考量。随着2021年两集中土地的逐步开发销售，成都的区域价格重塑态势将进一步显现。
结语
2022年成都首批次土拍圆满收官，44宗土地成交，共计成交金额393.1亿元，平均溢价率4.6%，33家企业在本轮土拍中获地，企业理性拿地，稳地价效果逐渐凸显。
目前房地产市场下行，叠加多轮疫情影响，供应缩量，需求端观望情绪延续。但成都房地产市场仍然具备良好的韧性。2021已公布常住人口变化的一线和新一线城市中，成都人口增量排名，吸引24.5万人来蓉，市场需求充足。2021年，成都的涉宅用地供应及成交量级均保持了同比增长，“两集中”规则下，即将入市的项目价格得到了很好的控制，通过对2021年两集中项目动态的持续追踪，我们可以看到，产品高低配、面积段适当下调成为普遍趋势，满足多层次合理住房需求。我们相信这样足量、平价、面积合理的产品进入市场之后，将有效的缓解购房者的观望情绪，成都房地产市场将逐步回暖，平稳理性运行。
平稳的市场情绪也将进一步巩固企业的理性投资逻辑，形成良性循环，促使成都房地产市场形成更加健康的生态系统。
附件：成都2022首批次50宗地详情
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