[摘要] 从当前来看，当前房地产市场仍处于低位运行，西安房企拿地意愿不强。而截至3月31日，22个重点城市中北京、福州等18个重点城市已经公布首批次集中供地，郑州和无锡开启首批次供地“预公告、预申请”模式，北京率先发布二批次预申请公告。北京、厦门、重庆和武汉等8个城市完成首批次出让。
2022年季度，西安楼市总体一改往年的供不应求局面，摇号率等均有所回落，成交结构向两端分化。
那么西安楼市中各大房企1~3月销售业绩的表现如何？下面将具体揭晓：1
数据说明：房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日-3月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在西安的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
说明：商品住宅销售数据统计是以2022年1月1日-3月31日期间销售的商品住宅为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在西安市主城区的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
▍商品房市场
价格方面，根据中房指数系统百城价格指数监测，2022年3月，西安新建商品住宅价格指数环比上涨0.3%，同比涨幅扩大0.03个百分点，涨幅排名第二，高于涨幅0.19个百分点。
图：2022年3月百城价格指数涨跌幅
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
从供需整体来看，1~3月西安楼市较去年同期有所回落，尤其进入3月后，楼市表现平淡。
市场供应表现上，2022年3月，西安商品住宅市场推盘数量平稳下降。据中指研究院西安分院监测，2021年1-3月西安限购区域中共45个项目、11740套房源入市登记，较去年同期相比房源数下降了15.6%。
市场需求表现来看，2022年3月登记人数有所下滑，共超过0.9万个家庭登记。总体上看，3月登记人数与房源数量之比从去年同期的8.1：1下降至2.5：1，热度亦有所下降。
图：近一年西安市商品房销售公示平台情况统计
数据来源：中指研究院监测
从摇号情况整体来看，2022年3月，登记人数大于房源数的摇号楼盘有8个，和去年同期相比减少10个。同时，中签率方面，2022年3月，摇号项目中签率上升至21.13%。
图：近一年西安市商品房销售摇号情况统计
数据来源：中指研究院监测
从成交结构来看，呈现持续分化的特点。从成交面积段占比上看，从2018年开始，西安主城区商品住宅成交面积占比主流从中低向中高面积段不断迁移。截至2022年一季度，90平方米以下户型成交占比降至8%；140平方米以上户型成交套数占比升高至40%。
从成交价格段占比来看，2022年一季度中低价位产品成交占比较去年有所上升，100万以下产品占比为12%，较去年同期上涨4个百分点；而200万以上产品成交套数占已达50%，较去年同期上升9个百分点。
图：2021年Q1与2022年Q1西安主城六区及开发区成交结构
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
▍典型样本项目：中粮奥体壹号
项目简介:
中粮·奥体壹号项目位于西安国际港务区，项目总占地约338亩，分五期开发。首期开发占地面积约4.6万方，建筑面积约16万方；规划户数916户，容积率2.5。产品系列为壹号系小高层产品。
项目配套分析：
项目位于西安国际港务区奥体中心版块核心地段，与奥体跳水游泳中心一路之隔。项目周边生态资源环伺，集萃奥体中心公园、西安世博园、浐灞国家湿地公园、西安华夏文旅海洋公园及陆港灞河幸福岸线。
图：项目周边交通配套
图：项目周边生活配套
项目客群分析：
根据中指项目云系统监测，项目周边新房客群居住地分布主要集中于北门外、市政府、经开等地缘客户，以及曲江二期、高新一期等投资客户；而项目周边新房客群工作地主要集中于高新、港务区、经开区等周边地缘客户。
图：项目周边新房客群居住地、工作地分布
单价偏好上，项目客群对1.2~1.5万元/㎡的产品偏好，占比达到29.5%。而产品面积偏好上，项目客群对120~144㎡的产品需求，占比达到34.06%，其次为90~120㎡，占比达到25.03%。
图：项目周边新房客群单价与面积段偏好分布
▍土地市场
根据中指数据CREIS监测，2022年1-3月，西安共推出24宗房地产开发用地，规划建面共计203.22万㎡，同比下降47.18%；其中13宗住宅用地，规划建面共计147.41万㎡，同比下降47.47%；11宗商办用地，规划建面共计55.81万㎡，同比下降46.4%。
图：2022年1-3月西安市住宅用地市场供销量价情况统计
图：2022年1-3月西安市商办用地市场供销量价情况统计
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
2022年1-3月，西安共成交21宗房地产开发用地，规划建面共计186.3万㎡，同比下降41.75%；其中6宗住宅用地，总规划建筑面积共计66.45万㎡，同比下降70.16%，成交楼面价2687.09元/㎡，同比下降51.38%；15宗商办用地，规划建面共计119.85万㎡，同比上涨23.4%，成交楼面价3609.64元/㎡，同比上涨34.48%。
▍未来趋势
从当前来看，当前房地产市场仍处于低位运行，西安房企拿地意愿不强。而截至3月31日，22个重点城市中北京、福州等18个重点城市已经公布首批次集中供地，郑州和无锡开启首批次供地“预公告、预申请”模式，北京率先发布二批次预申请公告。北京、厦门、重庆和武汉等8个城市完成首批次出让。
从出让方式来看，22个集中供地城市的地方政府纷纷通过修改规则、地价让利、供应优质地块等措施保证一定的土地市场热度，如北京、杭州、济南、福州等城市已经在“两集中”供地中采用“抽签”、“摇号”的拍卖方式，解除“竞配建”等捆绑条件后，有利于土地市场缓和，也满足长期以来房住不炒精神的贯彻，对未来西安的土地市场供应有一定借鉴意义。
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