[摘要] “三道红线”去杠杆之后，势必需要通过一些轻资产的手段来实现跨越增长。后开发时代，代建成为开发商资产之路的重要赛道。
2022年3月31日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院、中国房地产10研究组承办的2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会在北京盛大召开。
把握行业发展脉搏，中指研究院邀请专家名企深度对话，以“优化模式，行稳致远”为主题，发布中国房地产百强企业研究成果，分享企业成功经验，助力行业在新阶段实现高质量稳健发展。
金地集团开发管理公司副总经理王英臣为大家分析了代建行业的发展趋势及金地管理的探索。
王英臣指出，近一年多来，开发商同行、设计工程同行、总包类同行都纷纷进入代建行业，所以代建行业现在除了是新生力量，又是当下解决现在行业一些问题的重要手段。
全球视角开发商的轻资产之路
王英臣指出，日本90年代的房地产泡沫破灭之后，有一个关键词跟当下有一个共性，就是缩表或去杠杆，从现在开发商80％-90％的负债率压缩到发达国家或者是一些比较成熟国家的40％-50％的负债率，这个过程中势必需要通过一些轻资产的手段来实现跨越增长。
王英臣分析了日本住友和美国汉斯、AECOM的发展路径，就是通过将重轻资产分开，实现跨越式发展。
代建行业目前还在前期阶段，额度比较低，对比美国市场的容量，有250亿美金的市场容量，这个细分市场未来的空间比较广阔，资本市场认可，未来的潜力空间也很大。
代建和轻资产之路是一个未来的必然，也是行业发展到需要缩表，行业发展到精细化运营之后的必然选择。
后开发时代开发商的轻资产之路
王英臣分析，有三个红利时代，即土地红利、资本红利、管理红利，土地红利阶段是说怎么实现土地的带来的利润；资本红利，也就是杠杆红利，大概从2008年金融危机之后开始，2009年有一个标志性事件，就是房地产信托兴起，加速了开发商的资本红利。目前来说，特别是2019年开始整体房地产“三道红线”，以及整个以房地产信托收紧为标志性事件的非标融资的一个个口子卡上，意味杠杆红利时代不在，缩表时间到来。
房地产是一个支柱行业，房地产的基础量是要长期维持在一定体量上的，如果债性的资金受到挤压、受到控制，一些股性的融资工具，开始从金融类的夹层融资转为项目判断、价值判断为主的直接投资，一些股性基金进入市场。就意味着未来中国市场的发展，资金的属性由债转股是一个趋势，这是一个标志性事件。
最近困境资产、问题资产，包括纾困项目，分别在使用一些纾困资金＋代建的模式来解决这些现状的困难项目和问题项目，也就意味着在现在的时间段，代建业务也是一个很好解决纾困项目的核心手段。
轻资产、重资产投资分开，运营分开，管理红利开始外部化的情况下，代建也正是在时代的背景下应运而生的一种新的，或者说业务放量的核心机会。
金地管理轻资产探索
王英臣指出，金地管理是2018年独立成立的金地集团下属子公司，专做代建业务，公司这三年多的代建有商住、政府代建和商办代建，。金地定位是商住，在商办领域是一个代建市场的领跑者，体量也比较成规模，政府代建，则希望成为政府代建值得信赖的社会公益的担当者。
成立三年半，金地管理规模快速增长，多元化、性布局，现在进入了30多个城市，累计可售货值超过880亿，累计开发管理规模1500万，政府代建400万，有90多个项目。商办的投资规模，现在在管的商办项目有400亿投资规模。
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