十年以前，买房其实没那么多弯弯绕，有需求加上有资金，出手买便是，毕竟房子是用来住的。彼时很多城市的房价年涨幅也在可承受范围内。更重要的是，房地产市场几乎少有投资炒作者存在，房市交易也称得上公平公道，公开透明。因此，很多人对待房子的态度很达观：买得起就买，买不起就踏踏实实攒首付。不会像现在的很多年轻人，不仅要兼顾工作、生活，更不得不为了一套价格高耸入云的房子，愁白头、愁断肠。
但2010年之后，房子的金融投资属性逐渐被放大，一切骤然改变。尤其是2015-2016年，叠加经济发展需要，国家一边鼓励民众买房，一边货币宽松支持，国人遂兴起了投资楼市的热潮，尤其是2016年上半年，对楼市的炒作达到顶峰。这个阶段很多人买房，显然不再看重其居住价值，房子不再单纯是用来居住，它还可以赚钱，甚至被很多人当作是一夜暴富的工具。
过去十年，房地产也确实没有让“押注”它的人失望。统计数据显示，2010年-2016年这短短6年时间，房价均价翻了一番。更值得一提的是，四大一线城市及绝大部分强二线城市房价年涨幅都在30%上下，厦门，年涨幅42.77%，其次是石家庄38.66%，天津排在第三位36.28%。一句话，但凡早买房者，基本都躺赚躺赢了，更有甚者单纯靠投资买房就实现了财富自由，阶级跃迁。
所以才有了后来曹德旺怒怼房地产的名言：国人张口闭口都在谈论房地产、谈论房价，干实业一年不如炒一套房的奇葩现象比比皆是，这让人倍感担忧。殊不知，房地产已经开始负向作用于经济，更对各行各业产生严重的挤压，房地产不该再被高高捧起，国家应该加大对实体制造业的重视程度。
有人站在国家兴旺，经济长久繁荣发展的角度给出了直言警告，但这压根阻挡不了国人投资炒作房产的热情——当代人投机心加重，年轻人做学问、做研究、做创新的动力在缺失，而投机炒作楼市不劳而获的思想依然在滋生蔓延。
更让人头疼的是，即使在楼市调控压的2017、2018年，我们依然能看到各路大神、专家依然在为房地产“鼓与吹”：北师大董教授不止一次说过，只有房地产才能救中国，对楼市的管控应该取消；小城镇专家李铁直言认为，房地产还有至少15年红利期，未来有2-3亿农民进城，高房价依然有庞大的需求支撑；社科院专家甚至语出惊人，房价越高越好，因为低房价不利于家庭奋斗，不利于经济转型……
我不止一次说过，想要彻底解决中国房地产存在的诸多弊端，的办法就是让所有患有“房地产过度依赖症”的人，感觉到痛，从鬼门关走一回。
而眼下正是这样的时候，房地产正经历史上最艰难时期——一场突如其来的风波，让很多城市的楼市都“原形毕露”了：房子卖不掉、房价在积极调整、开发商以及购房者的心态也都发生了巨变。
首先，成交量大幅下滑，楼市彻底入冬。统计数据显示，1、2月份百强房企的销售大幅下调了30%，个人觉得这个数据是存在一定水分的，因为1、2月份灾情最严重的时候，举国上下基本都在隔离，出门买菜都难，更别说出门看房、买房。有第三方机构给出的数据比较可信一些，前两个月房企销售额下滑成左右，尤其是二月份，不管是新房还是二手房，几百座城市成交量基本都是0。
其次，房价真的下跌了，二手房源挂牌激增。3月有121个城市二手房价格下跌，其中四大一线城市全部下跌，上海跌幅5.85%。不仅如此，3月二手房市场方面回暖势头很足，贝壳研究院数据显示，3月二手房挂牌数量激增，新增挂牌房源量环比上涨192.2%。
今年前两个月很多城市几乎都没有成交量，所以各个机构给出的房价涨跌数据都是失真的，没有参考价值。但是3月后各大城市基本恢复正常交易，房价涨跌指数和房源大量激增还是非常具有信号意义的——卖房的人多了，而且大家基本上都是在降价卖。很显然，经此一役，很多人撑不住了，尤其是高杠杆投资炒房客，资金链承压严重，市场稍有起色，就抓紧套现自救了。
最近一个多月，降价卖房的案例确实数不胜数，而且都是真实有效的。在此只列举几个非常突出的被热议的案例：2月13日，报道环京燕郊一小区，有业主降价急抛售，询问得知，此套房源现在的挂牌价已经较17年买入时直降了100万，房价单价从4万一平，降到了现在的不到2万一平，房价下跌高达50%；
米宅踩盘后报道，3月12日当天，上海全市就有超过百套房源下调价格，其中跌幅的一套住宅，总价不过300万左右，直接下调了47万；
同话财经报道，3月1日，合肥某小区开发商加推，备案价下调了4000/平，每套房市值直接缩水近40万，此举引来50名业主“大闹售楼处”；
三四线城市降价卖房的情况就更加生猛了。媒体报道，镇江、句容、陵水、增城、中山等地3月份均出现了开发商直接优惠超过20%卖房，买房不仅送车位，还有楼盘打出“香猪肉”的噱头……
再者，开发商这边也撑不住了，也在走以前不敢走也不可能走的“打折促销”路子。据业内人士透露，百强房企中，截止到今天，已经有超过4成已经在降价卖房了。恒大、融创、万科、碧桂园这些巨头房企更是都在积极“抢收”，或楼盘，或单个楼盘买房都有优惠。
很多人不明白，财大气粗的开发商何以就被逼到降价卖房的份上了？殊不知，受此次风波冲击，很多开发商赖以生存的两条腿都断了——1、银行融资贷款方面，有背景有实力的规模房企，尤其是央企国企可能不差钱，但是中小房企当前阶段想借到钱几乎不可能，据某银行信贷部门的经理透露，现在各大商业银行只给top30强房企发放贷款，其余房企想贷款很难；
2、卖房回款方面，一季度房子严重“滞销”，各大房企一个季度的销售额比不上往年一个月，没有销售就没有回款，人员开支、债务偿还、运营管理等都需要资金。接不来钱，又必须要花钱，怎么办？靠别人来救不现实，的办法就是自救——降价卖房，以价换量，加速回款。
有人直降100万卖房，有人冒着售楼处被砸风险也要打折卖房，归根结底还是走投无路的表现，但凡有一点办法都不会亏损卖房。要知道，很多人当前的降价力度，其实就是在赔钱赚吆喝。不过话说回来，现在不降价想卖房，确实不太现实，购房者的降价预期已经产生，都在理性持币观望，真的需要回款，需要资金救命，想卖房，就得乖乖降价。别看有媒体近期在报道深圳、杭州、苏州等地出现了“抢房”现象，很多人其实不知道的是，这些被抢的楼盘，其实都是极少数存在价格严重倒挂的高性价比盘，抢到即赚到。这只是几十万楼盘中，极少数的几个。
进入4月，楼市确实也有回暖迹象，比如二手房带看量增加，售楼部又开始陆续有人看房了，有些媒体又开始吹风了。那么是否意味着，楼市又要重启火热了，房价又要反弹了？
在之前的文中，我其实已经多次表达过自己的观点，楼市回暖是必然的，但是幻想今年房地产再来一波“火热行情”纯粹是痴心妄想。一方面，国家对楼市调控的定调没变，即使是最艰难时期，也没有放开有些城市“松绑调控”的口子，而且高层、党媒还多次重申国家调控楼市的态度和决心，等于告诉每个人，楼市今年还是会保持稳定；另一方面，不得不承认很多城市已经进入下跌通道了，二手房源挂牌量激增，挂牌价下调就是的证明。楼市一旦形成下跌预期，没有个一年半载很难扭转，除非国家方面发布重大刺激政策，否则楼市难启火热。
楼市下行周期里，多套房者该如何积极应对呢？懂行人发话，仅6个字就告诉我们全部答案了：优化资产配置。
我的看法也是一样的，不管是现在还是以后的任何时候，投资买房的逻辑都发生变化了，楼市已经彻底告别闭眼买房躺赚的时代，未来只有少数有潜力的城市的核心地段优质房产才具有投资价值，换句话说就是，未来不是拼谁手里的房子多，而是拼谁手里的房子好，有价值。
具体操作就12个字：城市升级，地段升级，配套升级——城市升级：尽可能把三四线城市的房产都换到一二线去。当然，这里不是指所有的三四线城市，四大都市圈核心三四线城市的房产还是值得持有的；地段升级：如果不想在城市间腾挪，那么就在城市里腾挪，这里所说的地段是指郊区到核心区，劣质板块到优质板块；配套升级：房子本身不仅不还会贬值，房产的投资价值其实很大一部分是附加在其上面的配套，比如学区、地铁、医疗、商业、公园等，未来真正稀缺的还是这些配套资源。
纽盖特2022-03-23 15:49:25
