三四线城市房价出现“跳水”？专家：三四线城市楼市分化加大

随着央行降准、信贷额度充足，近期楼市暖风频吹。春节长假期间，上海、北京等一线城市充分感受到了楼市暖意，售楼处看房人群络绎不绝。

但是，受疫情影响加之“原地过年”的号召，开发商期待的三四线城市返乡置业热潮并未出现。

不止如此，今年过年期间笔者回到老家发现了一个奇怪的现象，那就是前两年还要六七千元一平米的房子，现在只卖四千多，而且开发商还给出了一大堆的优惠。

三四线城市的房价下跌，这本来是一件好事，因为谁都知道以前三四线城市虚高的房价都是炒房者炒作起来的，所以看到房价下跌当然会开心。

不过问题是房价从七八千一下子跌到四千多的地步，开发商跟炒房者赚完钱之后，拍拍屁股就走人了，那些买了房的人却吃了大亏。

不止是笔者家乡，其他三四线城市也出现了房价跳水的情况。

三四线城市房价出现“跳水”

根据碧桂园2月7日晚间发布的1月份财报数据显示：

1月该公司实现权益销售额363.6亿元，同比下降9.81%；销售面积为462万平方米，同比增加1.32%；销售均价为7870.13元/平方米，同比下降10.99%。

众所周知，碧桂园的主战场在三四线城市。

目前，碧桂园尚未公布2021年财报，根据其公布的2021年中报数据来看，其销售业绩的62%来源于三四线城市。

也即，碧桂园的销售均价，受三四线城市影响。换句话说，碧桂园披露的1月份销售均价跳水10.99%，大体反映的是三四线城市的房价情况。

返乡置业也不“灵” 三四线城市集体躺平

春节期间返乡置业，历来是三四线城市开发商非常重视的营销良机。今年如何呢？

根据中银证券的统计，其跟踪的47个城市2022年春节较2021、2019年春节新房成交面积分别下降47.9%和7.9%，三线城市显著承压，较2021、2019年春节新房成交面积同比分别下降62.7%和85.6%。

三四线同比前两年直接腰斩，房企在供应方面表现都不积极，连挣扎都不想挣扎了。

不难看出，三四线城市此前火热兴起的“返乡置业潮”，终究是“退潮”了。其中的原因有哪些呢？

首先，返乡置业热消退的直接原因是疫情防控。“就地过年”大大减少了春节期间的返乡人数，而春节往往是返乡置业的最重要时间点。受疫情影响，生产生活服务业就业人员收入也在下降，而这部分人群是返乡置业的重点人群。

其次，三四线成交数据低迷的背后，也折射出当下年轻人返乡置业热情的减淡，愿意留在老家买房置业的小镇青年在减少。买房置业群体集中在结婚、孩子入学以及生活品质改善等几个方面，而对于适龄青年们而言，大城市意味着更多的机会和更大的发展空间。

最后，三四线房价的不稳定性，更是阻碍青年群体返乡置业的重要原因。近两年在政策调控之下，投资性购房需求逐渐萎缩，刚需又不足，无法消化地方过剩的供应。返乡置业的购房者主要目的是考虑到房价未来有增长空间，希望享受房产红利，红利减少之后，返乡置业热的消退也就成为了必然。

专家：三四线城市楼市分化加大

专家指出，近两年来，由于疫情导致部分在外务工人员无法返乡，叠加烂尾担忧、三四线城市房价跌幅较大，返乡置业的购房者观望情绪浓厚，但这并不意味着这类需求已经消失。中指研究院2022年的万人调查结果显示，有70%的受访者有返乡置业意愿。

三四线城市居民购房需求顺利释放需要两大条件：有购房能力、有购房意愿。从购房能力看，三四线城市房屋购买难度与大城市相比偏低，叠加2021年下半年多数三四线城市调整了住房公积金贷款政策，降低了三四线城市置业门槛。从购房意愿看，随着高杠杆房企风险出清，地方政府三令五申“保交楼”，购房者的信心在不断修复。

值得注意的是，三四线城市房地产市场分化在加大。发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北区域等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则会持续大幅净流出，导致需求持续萎缩。我国城市化发展也依循国际发展路径，近年来人口持续向一二线城市人口流入，三线城市基本维持平衡，四线城市则在持续净流出，这也将在很大程度上影响市场未来发展格局。

总之，经过这一轮市场调整后，三四线城市的居民购房将会更加理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场将回归健康。一些临时性的限购政策存在放宽空间，其它如金融信贷支持，购房补贴、打折等政策也会持续跟进。