房地产业今年仍处调整期

文｜邓浩志

刚进入虎年，万科郁亮就在集团年会上提出：2022年要“背水一战”。要么死，要么活，没有中间态。对于他这番讲话，我的理解是：当前已经爆雷的，基本都将逐步退出市场，而不是萎缩！！剩下暂时还没有爆雷的房企，要么今年爆雷，要么熬过今年。爆雷的，都死掉。熬过去了，才能活下来。虎年真的这么艰难吗？是的，很有可能。 

穆迪投资：2022年房企销售额或降5%~10%

穆迪近日发布报告称，预计2022年中国房地产开发商的合约销售额将下降5%~10%，主要原因是在开发商融资渠道受限和购房者情绪疲软的环境下销售量下降和平均销售价格持平。2021年合约销售金额仅比上年增长5.3%，低于2020年10.8%和2019年10.3%的增速，原因是2021年下半年因信贷环境偏紧销售量下降且平均售价增速下降。开发商的债券融资渠道仍将面临挑战，这将增加财务状况较弱的开发商的再融资风险。债务资本市场渠道趋弱导致1月份受评开发商发行规模减少。截至1月25日境内外债券的发行规模不高，分别为13亿美元和7亿美元。这与2021年境内外债券市场月均25亿美元和29亿美元的发行规模形成鲜明对比。

穆迪预测如果坐实，则2021年有可能成为中国楼市规模的天花板。从商品房开始年，市场规模年年都在增加，今年会不会触顶下行？按照当时市场和政策面看，很有可能。不过就算今年市场总规模出现萎缩，也不等于这个市场总规模就到顶了，因为这是调控政策所引发的剧烈回调。而以当日人口流动产生的常住地购房需求，加上大城市房价上行趋势导致的成交总额上涨，再加上逐渐到来的性住房消费升级需求。我感觉，房地产业的总规模仍将稳定在一个较高的水平之上，甚至不排除在某些好的年份再创新高。所以，今年可以谨慎一点，但看大趋势，没必要太悲观。

今年土地市场可能呈现前所未有的萧条

2021年上半年土地市场很火，一定程度上弥补了下半年的低迷。而2022年很可能延续2021年下半年的低迷，而全年可能呈现整体低迷的态势。

原因有三：

1、房地产市场猛烈降温，土地需求急剧萎缩。去年各集中供地城市第二土拍已经出现了大规模流拍。尽管第三轮流拍数量有所减少，但购地企业多为地方的市属企业，这种“左手交右手”的买卖不可能长期持续。今年土地市场可能呈现购买力进一步不足的情况。

2、严厉的土地调控政策仍普遍存在。目前多数地方的土拍市场仍执行市场过热时的政策和要求。比如集中供地政策，比如对购地资金、资质的较高要求等等。而目前土地市场已经极为低迷，严格的限制性条件，令土地市场雪上加霜。

3、大量并购项目涌入市场，变相增加土地供应。目前一大批存在债务问题的房企纷纷出售旗下项目。近期关注的莫过于地王亚运的两大股东，雅居乐、世茂分别出售旗下股份。2022年这种情况会更加多见。而相比较之下，问题房企出售的项目价格可能更吸引。这也在一定程度上分流了土拍市场上的资源。

总结一下：2021下半年楼市的低迷，只是开了个头而已。这轮楼市调整或仍将延续一年左右，房地产业仍将在艰难中前行。对购房者而言这或许是好消息，但对于从业人员，只能坚持熬下去。