以朋友的名义买一套房，当时已经协议商定了相关事宜，如果出现了纠纷，房子还是不是自己的？
最近，律所就遇到了相关的“借名买房”咨询，事情是这样的：
五年前，李阿姨借同事的名义买了一套房，出资款都是由李阿姨一个人出，双方同时签署了借名买房协议。后李阿姨住进该房，现在李阿姨已经还完购房款，房子可以办房本了，同时也符合借名买房约定的过户条件。
但是其同事却准备把房本办到自己名下，并不配合过户，李阿姨着急的前来咨询借名买房的协议是否有效，这套房子是否还能保住？
首先，借名买房协议是否有效，要看是否具备《民法典》百四十三条规定的以下条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
通过这条规定，我们可以看到，借名买房协议要有效，就要具备以下三点：民事行为能力是行为人通过自己行为参与民事活动，享有权利和承担义务的能力。这里的“相应”，强调行为人所实施的民事法律行为应当与其行为能力相匹配：对于完全民事行为能力人而言，可以从事一切民事法律行为，其行为能力不受限制；对于限制行为能力人而言，只能实施与其年龄、智力、精神健康状况等相适应的民事法律行为，实施其他行为需要经过法定代理人的同意或者追认；而无行为能力人由于不具备行为能力，其实施的民事法律行为是无效的。意思表示作为法律行为的核心要素，其真实性对于保证行为人正确实现行为目的至关重要。这体现了法律尊重当事人意思自治、鼓励交易自由的精神。根据原来的合同法第52条第5项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》在合同法规定的基础上，进一步对“强制性规定”作了限定，其中第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”所以，这里的“强制性规定”仅仅指效力性强制性规定，说明法律以及司法解释对于民事法律行为无效的认定是非常严格的。根据李阿姨的叙述，李阿姨与其同事都属完全民事行为能力人，在签订借名买房协议时，只要确定了是双方的真实意思表示，以及不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，那么协议就是有效的，是受法律保护的。那么，在有购房资格的情况下，自然李阿姨也有权利依据真实有效的借名买房协议的约定，主张其同事配合将房屋过户到自己名下。这个案例也给大家提了个醒，以后，如果大家在签署借名买房协议的时候，一定要注意以上三点，避免出现纠纷的时候，自己成为劣势一方。
北京金诉律师事务所2022-01-20 14:32:53
