247亿、无流拍、国企民企进场——“稳中求进”的宁波三批次供地

2022年1月19日，5宗摇号地块尘埃落定之后，宁波第三批次土拍结束了。此次土拍总体感觉好于预期，可以用“稳中求进”来形容。报名企业参与积极性比较高，多宗优质地块经历多轮竞拍，企业拿地态度比较坚决，对有利润空间、有价值地块持有稳定信心。最终以民企积极参与、无流拍的平稳结果顺利结束。

本次国企和民企的表现均比较活跃，除了滨江、绿城、华润、中建在本次均有所斩获外，还有如仑江集团、浙江豪成房地产、江山万里、宁波大千纺织品等民企的身影参与其中。头部房企依旧关注利润空间较高地块，平台公司为保障性住房地块托底。

我们先来大家梳理一下宁波本次土拍拿地企业的分布情况：

海曙区、江北区、镇海区的一宗非保障性住房项目地块在经过40轮举牌后，被绿城以16亿7371万元竞得，溢价率13.19％。其余4宗安置房、1宗共有产权房项目地块均被当地融资平台拿下。

北仑区本次出让4宗安置房项目地块、2宗支持性租赁住房项目地块，由于安置房项目均以底价成交，因此的政府结算基准价与成交楼面价的房地价差在7000-7600元／㎡之间，利润丰厚。该地块备受民企青睐，因此此处民企竞得4宗，地方平台拿下2宗。

鄞州区多宗地块受到多家房企关注，参与报名企业不乏有华润、滨江、中建、绿城等头部企业，荣安、温州时代、奥克斯等本地企业也积极参与其中。本次鄞州区的火热，不仅在于所供应地块的地理位置优越，同时降低的起始价、供地的多样性和取消的限制政策也在企业购地成本和回款保障上做足了功夫，国企和民企的积极参与也恰恰反映出了地块调整后的积极效果。

二批次回炉的的6宗地块中，有4宗来自鄞州区。从下图中我们可以看出，对于回炉地块“降价、取消配建、提高销售限价、转安置房”等处理，都为这些地块的顺利出让埋下了伏笔。

奉化区本次除中信竞得2宗、触顶1宗由台州锦亿摇号竞得外，其余依旧由地方平台公司出手兜底。

FH44-02-27地块（尚田安置地块）能拍至触顶摇号阶段，究其原因主要有三点：

1.该宗地触顶价仅为8986.38万元，总量较小，参与门槛较低；

2.触顶后的楼面价为1410.51元／㎡，有将近6300元／㎡的房地价差，利润空间充足；同时对比周边竞品项目22700元／㎡的价格，该安置房项目具备巨大的价格优势，完全没有去化的顾虑；

3.在土地出让金的缴纳方面，规定出让合同签订之日起1个月内支付成交总价的50％，余款在签订出让合同之日起12个月内付清。如此便给企业留出了充足的资金周转空间。（其余地块的另外50％尾款均需在3或4个月内付清。）

总体而言，宁波本次在“稳地价、稳房价、稳预期”方面下足了功夫，对于出让的地块在政策上实现了“因区制宜、因地制宜、因房制宜”。从其二批次至三批次对于土拍政策的“适度微调”所产生的效果来看，未来宁波的土地市场仍将以稳为主，根据市场情况进行相应“微调”。