[摘要] 2022年预计全国销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长。政策方面中央定调连续性、稳定性、精准性，上海政策面导向以稳价格、稳预期为主，短期无大幅放松可能。
作为十四五”规划的收官年，2021年楼市高开低走，而上海体现出强劲的楼市韧性，给开发商和购房者交出了一份波澜起伏、精彩纷呈的答卷。
政策篇
政策先紧后松，上海政策组合灵活适度
房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。2021年上海灵活运用政策组合，从土拍、新房、二手房多方面引导置业预期，实现楼市的稳定健康发展。
土拍规则——一改价高者得模式，改为设置房价上限区间，在土拍阶段即锁定房价、地价。禁马甲、加强履约监管、二批次新增随机值玩法等多方面补丁，提升土拍规则公平性。
限购补丁——夫妻离异购房的，3年内按离异前家庭总套数计算，增值税免征年限由2年提高到5年；法拍房竞买人需具备上海购房资格；赠与前房产在五年内，仍计入赠与人拥有的住房套数。被赠与人也必须拥有上海购房资格才能被赠与。
新房集中供应——2021年上海新建商品住宅共分六次集中供应，累计推盘共276次，推出7万套房源，并按认购入围情况执行积分摇号。
二手房调控——8月7日起，上海二手房参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价“三价就低”作为贷款标准。没有通过价格核验的二手房不得对外展示。
户籍政策调整——试点在五个新城和自贸区新片区就业的应届研究生毕业生符合条件的就可以直接落户。
图：2021年上海市楼市政策变化
土地篇
土地市场热度前高后稳，回归常态
土地市场热度“前高后稳，回归常态”。2021年涉宅成交建面为近十年值，成交地块分布上以五大新城区域为主导，相似出让条件下，“两集中”后的实际成交楼面价同比有所下降。
图：2011-2021年上海市涉宅用地供应、成交总建面及土地出让金走势
数据来源：中指数据CREIS
楼市篇：房住不炒平稳预期
2021年上海全年新建商品住宅供应800.5万方，同比上升7％，成交1059万方，同比上升15％。月度成交走势呈前低后高，下半年多数月份略低于去年同期。新建商品住宅土拍阶段即锁定未来价格，有效平稳市场价格预期。一手置业需求受供给影响，持续向“五大新城”等潜力板块流入，多数板块显性库存有所降低。面积段70-110㎡、单价段3-7万元／㎡为市场主流；置业更注重满足功能性需求，70平以下小户型成交有所缩减。二手住宅成交量月度走势前高后低，前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企稳回调。
表：2021年上海新建商品住宅成交结构
表：2021年上海新房项目成交面积10
数据来源：中指数据CREIS
2022年预计销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长。政策方面中央定调连续性、稳定性、精准性，上海政策面导向以稳价格、稳预期为主，短期无大幅放松可能。据《上海市住房发展“十四五”规划》，“十四五”时期上海将新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40％。预计2022年上海宅地供应节奏保持平稳，“房地联动下”楼面地价相对稳定，同时更加侧重发展租赁住房，形成租购并举的住房保障体系。预计2022年新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间；热点区域一二手房价差或将逐步减少。
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