“假若房价水平降低30%，所有开发商将难以生存”，这是孙宏斌在此前采访时讲到的一句话。
虽然每年都不缺“房价下跌”的话题，但进入2021年以后却将其推向顶峰，根据统计部门提供数据显示，各大房企三季度的销售情况均不容乐观，进入11月以后，商品房均价已经连续3个月处于万元以内，在重点监测房价数据的70城中，有超过60个城市二手房纷纷迎来普跌。
除此之外，根据易居房地产研究院公布数据显示，2021年房价整体涨幅较2020年减少7.3%。看到这些数据不免感叹，李嘉诚对市场的洞察力空前绝后，“不赚最后一个铜板”的理论的确值得学习。
按照目前楼市发展趋势，房价下跌似乎已经势不可当，虽有“救市”举措约束，却很难在短时间内起到立竿见影的效果。
以率先“救市”的哈尔滨为例，据悉，哈尔滨房价已经从年初的10148元/平，降至9688元/平，二手房价水平同比与环比降幅，较去年均已超过1%。
众所周知，哈尔滨从10月份开始，率先展开救市，通过发放住房补贴、降低预售门槛等举措为企业与个人纾困。可即便如此，如今两个月时间已经过去，楼市并没有半点回暖的迹象。不仅如此，截止至2021年10月份的新房销售情况，同比降幅已经达到44.66%，销量近乎腰斩。
“救市”作用不明显，发放补贴也无济于事，部分城市开始着急了。
哈尔滨，超过千万的人口大市，政策有扶持、购房有补贴，“救市”的压力远比想象中要大得多。受棚改去库存政策影响，2017-2018年期间，哈尔滨房价连续三年创下新高。
不过伴随2021年调控不断收紧，哈尔滨虚高不下的房价，下跌趋势一发不可收拾，根据易居网提供数据显示，哈尔滨楼市的存销比已经增至33。换句话说，若哈尔滨想实现去库存的目标，起码需要33个月才能够实现，在需求不断降低的前提下，价格自然也会不景气。
根据媒体报道，目前包括华润、保利、万科等一众龙头房企，纷纷开启降价促销模式。根据财经报道，部分房企在线上已经推出限时秒杀、低首付购房等优惠措施。所以，从开发商优惠降价等促销活动，以及各种楼市调控举措来看，似乎并没有真正阻挡房价降势。
进入今年以来，多数中小型房企纷纷面临破产倒闭，部分大型房地产企业也开始变得举步维艰，受一系列严厉调控影响，房企的融资负债渠道已经被牢牢束缚。与此同时，在房价逐渐下行的前提下，多数购房者的心理预期发生转变，加之开发商手中没钱，房价开始一降再降。
尽管进入今年以后房价跌幅明显，但房价处于高位的事实却一直都未改变。平均房价虽然已经降至万元以内，但身处三四线城市中的普通刚需，也很难能够承担起一套房的费用，所以目前的房价水平，其实并不合理。
孙宏斌所预测的楼市底线，的确很有水平。
假若房价下跌30%，难道所有房企真的将难以生存吗？我们不妨计算一下，以10000元/平的单价计算，降低30%就是7000元/平。如果按人均可支配收入2600来看，7000元/平的房价水平还是相对比较合理的。
不过在校长看来，房价下跌30%虽然具有坚实的理论基础，但现实中各地房价水平，与老百姓的实际收入差距远不止于此。对于多数刚需而言，似乎并不具备全款购房的能力，通过贷款买房将会多出不止一倍的利息。所以，理论与现实并不相通，且差距还很大。
经济日报曾在此前的发文中提到，如今作为经济发展核心竞争力的年轻人，正在一步步被高房价逼退。经济日报还强调，不能因为个别城市或个别房企的现状，轻易改变楼市以“稳”为主的事实。
在校长看来，房地产长期走势的关键，仍是人口因素。大城市往往具有较强的人口虹吸能力，在未来楼市不断分化的前提下，如果条件允许，还是尽量选择在大城市中购房，虽然房价下跌30%具有良好的理论基础，但与现实还存在较大出入。
纽盖特2021-12-30 15:53:24
