一眨眼2021年即将走完，这一年中国楼市发生了太多“前所未有”：交易量暴跌、大型房企暴雷、多城降价逼出“限跌令”等等。但随着四季度的到来，乐有家研究中心发现，年底的中国楼市竟然悄悄吹起了“暖风”，这些楼市的新信号正在告诉每一位购房者：变了，变了！
政府释放信号
当前多地楼市都进入“政策市”时期，政府信号可以说是楼市的风向标。而近期官方从上至下都在不断释放出鼓励刚需、鼓励房企的积极信号。
1、央行对房地产市场提出“两个维护”
中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会于9月24日在北京召开，会议除了分析国内外经济金融形势外，首次提及房地产，明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”这两大维护。官媒《经济日报》近期也发文指出，对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽，尽能力防止“误伤”刚需群体。
2、部分央企国企建议调整“三条红线”
让开发商瑟瑟发抖的“三条红线”也有了新变化。财联社11月10日消息，知情人士向记者透露，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。
3、第三轮集中供地政策现宽松
近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低。比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。各地政府在集中供地的供给侧，展示出了的“诚意”。
4、大湾区税费下降
11月，大湾区6城：东莞、惠州、珠海、中山、佛山、肇庆的二手房买卖个税由2%降为1%。至此，粤港澳大湾区内地九城个税税率统一为1%。税费下调后，购房者税费支出将减少数万元，大大降低了置业成本，减轻购房负担。这也是从政策上给予刚需置业者一定的扶持，满足其正常的购房居住需求，鼓励入市。
5、部分城市政策松绑
哈尔滨10月推出16条楼市新政，打响“救市”枪，延长二手房房公积金贷款年限，实行首套房购房补贴政策。随后武汉发布政策对部分人群松绑限购：非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。
资本市场看好
自古地产和金融不分家，金融市场的一举一动都会对楼市产生影响，而近期的金融资本市场，对楼市那可是“相当看好”！
1、房企融资基本恢复正常
11月2日，据财联社记者从金融管理部门和多家银行了解，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，初步估计环比多增约1500-2000亿元。金融机构对房地产企业的融资行为已基本恢复至正常状态。
2、高盛买入中国房产债券
11月9日据媒体报道，高盛表示正在买入中国房产债券。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高债券来增加“适度风险”投资资产。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。
3、多支地产股大涨
高盛买入中国房产债券的消息对房地产市场无疑是一剂“强心针”。
11月10日起，多支地产股迎来大涨。11月11日，地产股更出现了飙升1000亿的好消息。11月10日-11日，房地产板块更是连续在A股市场涨幅，在港股中表现也是十分优异。同时还带动了整个产业链走强，物业管理、家居建材等板块纷纷走高。
4、房企迎利好信号，发债融资有望回暖
11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。有债券从业人士对证券时报记者表示，座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。
信贷宽松充裕
在政策及金融市场向好的影响下，四季度住房贷款环境也相对宽松充裕，不少购房者明显感觉到了房贷政策的变化。
1、热点城市对按揭不再过分干预
广州日报报道：近日有消息称，热点城市各主要银行收到相关通知，要将按揭贷款积压5个月以上的清理掉。记者就此向部分银行求证，截至发稿，这些银行均表示暂未收到相关通知。“不过，确实有热点城市的按揭积压3个月以上，目前有要求提到，对按揭不再过分干预。”有银行业内人士向记者透露。
有业内人士分析，居民中长期贷款占全部新增贷款的比重升至51.1%，为去年10月以来的新高，说明近期按揭贷款政策有所调整，促进房地产市场平稳发展。
2、多地房贷利率下调，放款周期加快
据媒体11月18日报道，部分首套房利率涨幅较大的城市，出现了利率下调的情况：广州、佛山、成都、惠州等城市年内首套房贷利率累计涨幅达80-120BP，目前已有部分银行下调，其中广佛等下调10-20BP，惠州工行、建行、农行下调20-30BP，而成都建行、农行等下调50-60BP。
此外，深圳部分银行的贷款额度相比之前有所松动，且放款周期明显缩短。广州、上海各大银行放款周期从4-6个月降至最快1-2个月，建行出现1个月就能放款的单子；青岛部分银行额度放开，放款周期回归正常的0.5-1个月；惠州部分银行针对合作项目加快放款，放款周期降至1-3个月。
3、银保监：房地产合理贷款需求得到满足
11月19日，银保监会新闻发言人在答记者问时表示，房地产合理贷款需求得到满足。截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。
市场回暖真相
前面都是信号，那么在这些动作的刺激下，市场到底回暖了吗？
答案是肯定的，乐有家研究中心整理了系列市场数据。
1、前10月商品房销售额147185亿元，增长11.8%
据国家统计局网站消息，1—10月份，房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1—10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。1—10月份，商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1—10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。
2、11月深圳楼市成交量走高
大家最关心的深圳楼市怎么样了？
11月已经过去一大半，截止到22日，当月深圳一手住宅网签成交量超过4500套，环比10月1-22日上涨超5成，超过10月全月的4712套也已经是板上钉钉。
截止到22日，11月深圳二手住宅过户量接近1500套，并且二手过户数据因住建局网站公示原因，缺少了4天的数据，如加上这4天，当前二手过户量应该已经接近1700套，这个数据已经超过了10月全月1605套的过户量。
除了深圳外，广州、佛山等多个城市的一手成交近期也均出现了上涨，可见一二线城市的楼市复苏有望。楼市最艰难的时刻已经过去！在春天到来之前，楼市将率先迎来暖冬！
乐有家研究中心2021-11-25 16:44:38
