北京第三批集中供地未来房价出炉！权威解读供地、售房政策调整

京房字  2021-11-22 16:02

[摘要] 上周五晚，北京今年第三批集中供地出炉，12个地块被集中推出。虽然相比今年第一批和第二批集中供地，第三批供应的地块数量大幅下降，但其中还是有不少大家都非常关注的地块。

上周五晚，北京今年第三批集中供地出炉，12个地块被集中推出。

虽然相比今年批和第二批集中供地，第三批供应的地块数量大幅下降，但其中还是有不少大家都非常关注的地块。社会也都非常关心这些新地块未来的房屋售价多少。

而且，第三批供地的房地调控工具也有了一些新变化，比如更多试点现房销售等。

今天就给大家权威、深度的解读一下。

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大家最关心的就是这些地块未来的房子的售价了。

和第二批一样，从今天开始，参与拿地的开发商可以在市住建委申请查询到各个地块未来商品住房的销售指导价格。

我们也从互联网等渠道收集汇总了相关信息，先整理给大家。

这些地块中，朝阳区的劲松地块无疑是区位、也是关注的。

这个地块位于东三环西大望路旁，地铁平乐园站和九龙山站之间，对面就是著名的珠江帝景。

不过这个地块规模不大，而且是F2公建混合住宅用地，住宅的建设规模只有1.2万多平米。

劲松地块未来的房屋销售指导价为10.66万元／平米，由于该地块还竞政府产权份额比例，如果达到10％的份额比例，那么购房者实际购买的房价是10.66＊90％＝9.594万元／平米。

这个地块周边的小区，珠江帝景的二手房价格已经超过10万元／平米，高的甚至达到12万元／平米；另一个小区东方雅苑86049元/平方米[朝阳]东方雅苑18套在售的二手房价格则在每平米八到九万元。

从这里就可以看出房屋销售指导价的制定逻辑。既不像过去限竞房那样刻意压低价格，出现新房和二手房价格严重倒挂。但又比周边比较优质的小区价格相当甚至稍低一些。这就是要将房价稳定在当前的区间，引导合理的预期，防止房价快速上涨。

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此前北京集中供地“稳地价、稳房价、稳预期”的模式得到了国家层面的肯定。

即便如此，北京也针对前两批供地出现的一些问题，也对供地尤其是未来涉及房屋销售方面的政策工具包进行了改进和完善，在第三批供地中体现出来。

比如，前两批集中供地，北京的供应量很大，加大住宅供应也是从根本上改善供需关系，稳定房价的利器。

不过，这其中存在一个问题，就是同区域扎堆、类型不够丰富的问题。

前两批供地中朝阳这个问题比较大，比如王四营地区，一下子供应了3个地块；崔各庄地区也是一口气3个地块。

为避免同一区域内商品房项目集中扎堆入市，第三批集中供地扩大了现房销售的试点范围，一共有5个地块设置了此环节。

比如大家最关注的劲松地块，就要求全部住宅部分采用现房销售的方式。

这样，这些现房销售的项目会在两到三年竣工后才会销售，这样就能错开销售的时间。

同时，这次第三批中的管庄两个地块，其中的一个竞现房面积，另一个没有竞，这也是为了避免集中扎堆入市销售。

前天我们推送的第三批供地中，大家都对现房销售这个方式非常关心，也都在点赞叫好。

的确，现房销售下购房者看得见、摸得着真实房源，而且还可以避免楼盘烂尾的风险，更有利于维护住房消费者的合法权益。大家也看到了政府在这方面的探索和努力。

不过大家需要知道的是，这次北京试点的现房销售，主要是从土地供应阶段采取的政策工具。而真正去取消预售制度，实行现售制度，是非常复杂的，牵涉到整体预售制度、房地产运行模式等方面的根本调整和变更，还需要很长一段路要走的，而不是通过土拍调整就能完全实现的。

另外，目前北京的“竞现房销售”的标准，是按照住建部的相关规定，要求在项目取得竣工备案方可开盘销售。而并非目前市场上现房销售是要完成初始产权登记后才能销售。前者要比后者稍早一些。

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对于类型不够丰富的问题，这批集中供地也做出了针对性的调整。

比如之前的批和第二批，供应了不少改善型项目，但刚需项目、尤其是城区的刚需项目较少。

而这次第三批供地中，就看到了变化。比如朝阳区东坝供应了3个地块，数量也挺多。但和前两批不同的是，这三个地块的情况并不相同。

其中两个地块容积率在1.5至1.8之间，没有户型限制，属于低密度的改善型项目，品质会比较高，主要是大户型，针对的是改善类人群。

而另一个地块容积率达到了2.3，而且户型套内面积还有“9070”的要求，这更多的是满足刚需家庭的项目。

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而品质方面，这次还一如既往的加强“提品质”，比如东坝这三个地块，虽然刚需和改善类型都有，但都是要求高标准建设方案的。

而且，本次北京还在朝阳区劲松地块中，试点了“定高标准住宅建设”的方式，

很多人还记得，前两批供地中采用的都是“竞高标准住宅建设方案”的方式，而这次试点的是“定高标准住宅建设”，“竞”和“定”是什么区别？

“竞高标准住宅建设方案”是土拍中如果达到地价上限，参与的开发商要拿出各自的建设方案，谁的方案好谁拿地。而的要求。

而“定高标准住宅建设”则是，在拍地时参与的开发商都要直接出具《高标准住宅建设承诺书》，承诺未来房屋建设中绿色建筑、健康建筑、宜居技术、管理模式等方面应达到相应品质要求。

同时，目前相关部门还在研究在将来商品房销售中“优质优价”的模式和措施，引导开发商花更多心思提升住宅的品质。

此外，前段时间北京还专门下发了商品房销售管理的新规，加强品质和质量管理，杜绝样板间“货不对板”，这些都能明确看出政府对此的重视，不断提升商品房的品质和质量。

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