11月15日，国家统计局公布了10月70城房价变动情况，今年“金九银十”楼市全貌得以展现。与绝大多数业内人士预测相同，继“金九”失约后，“银十”颓势延续。对于购房者来说，有三个数据值得我们关注：1、纳入统计的70个城市中，52城新房价格环比下跌，相比9月增加了16个。2、70城中64城二手房价环比下跌，即有九成左右的城市二手房房价出现了明显的降价现象。3、房价已经跌破万元以下，为9749元/平方米，达到2年前的水平。
由此我们可以得出对应的三个结论：，房企降价抛售行为明显，在三道红线的要求以及高库存的压力下，许多房企只能采取降价抛售的方式来增加变现、降低库存。第二，房产的投资属性在不断降低，二手房市场遇冷，说明越来越多的炒房投资者正在抛售手里多余的房产。第三，房价普涨的时代已经过去，随着楼市的不断调控，房价也会出现下跌，对此我们需要改变对于楼市的认知。
不过，对于不少人来说，并没有明确感受到房价出现明显下跌，甚至还出现了上涨的情况，为什么会出现这种情况呢？原因很简单，下跌的只是“平均后”房价，对于一些人口密集的热点城市来说，房价可能会出现上浮。前不久，房价行情网公布了315座城市的房价数据，结果显示2021年10月，房价环比下跌的城市数量为195个，而房价上涨的城市数量仅为120个，由此导致平均房价出现了下跌。
如果具体来看的话，我们还能够发现另一个值得关注的问题：北方城市的房价似乎出现“失守”的趋势：房价环比跌幅较大的城市中，黑河下跌6.83%（北方）、铜川下跌5.22%（北方）、通辽下跌7.06%（北方）、清远下跌5.1%（南方）、保山下跌5.96%（南方）、东营下跌9.49%（北方）、烟台下跌9.39%（北方）、泰安下跌6.2%（北方）、石家庄下跌5.19%（北方）、西安下跌11.34%（北方），除了上述城市之外，驻马店、信阳、张家口、郑州、连云港等北方城市也出现了持续下跌的情况。
如果结合统计局公布的数据来看，目前已经有18个城市的房价已经跌回了3年前的水平，其中有6个省会城市，5个城市在北方，1个城市在南方，这6个省会城市分别是太原、石家庄、哈尔滨、呼和浩特、长春、贵阳。四个一线城市中，也只有北京一个出现了下跌，跌幅为3.2%。也就是说，目前许多北方城市的房价都开始出现松动，为何会出现这种情况？主要有三个原因：
个原因，人口不断流动导致的住房需求差异
1935年，我国著名地理学家胡焕庸根据人口密度划分提出了爱辉—腾冲一线的概念，其中一边有42.9%的面积，但居住着94.4%的人口，另一边有57.1%的面积，仅居住着5.6%的人口，由此可见人口有集中居住的趋势。如果我们将爱辉腾冲线与南北划分的秦岭—淮河一线进行对比的话，会发现南方人口会原本就更加密集。与此同时，一二线城市中，南方城市占据大多数，因此每年都有大量的人口流入。
对于楼市而言，人口流动意味着当前楼市正处于不断地“分化”中，对于这些热门城市来说，每年都会有大量的人口流入，相应的住房需求也会增加，因此房价的抗跌性比较强。而对于一些偏远的北方城市来说，则面临着人口持续减少的问题，那么相对的住房需求也会减少，房价抗跌性也比较差了，容易受到影响而出现下跌的问题，许多北方城市房价也是因此下跌。
第二个原因，楼市的不断调控
正如上文提到的一样，对于这类偏远的北方城市来说，房价容易受到影响而出现波动，正如过去房价上涨的时候，这类城市也会随着上涨。但楼市开始全面调控后，对于开发商来说，一方面是“三道红线”下的负债指标压力，另一边是新房库存上升压力，因此只能选择降价抛售来增加变现以及降低自己的库存。那么这些偏远城市自然成为了。根据前不久财经的报道，截至目前，已经有21城发布了“限跌令”，除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市，其中大部分也是北方城市。
第三个原因，南北的经济差距与居住体验
根据2019年各省公布的GDP统计数据来看，北方所有省份的GDP加起来是35.44%，而南方所有省份的GDP加起来是64.56%。如果选取双方排名前10的城市来看，除了上海与北京差距不大之外，其他城市差距就比较明显了，比如重庆与郑州差距2倍、广州与青岛差距2.01倍、深圳和天津差距为1.9倍，南方城市GDP规模基本上是北方城市的2倍。从居住体验角度来看，一些南方城市也更加吸引人，许多人会选择在南方城市定居。
那么北方城市的房价走势是否会出现“大跌”的情况呢？大概率不会，原因很简单，除了供需关系导致的房价下跌外，如果是房企之间的恶意竞争导致的房价下跌，那么当地也会发布相应的新规，通过调控的方式避免房价“乱跌”，并且当前楼市的核心调控理念还是以“稳”为主，稳房价、稳地价、稳预期，不会放任房价持续大跌，因此这些城市出现大跌的概率很低。
那么未来楼市是否有望回暖，重新回到10年前的发展水平呢？答案显然是否定的，从最基本的供需关系来看，当前我国正面临着严峻的人口问题，自2016年起出生人口迎来了“4连跌”，根据一些专家的推测，或将在“十四五”期间进入负增长，近日发布的《中国统计年鉴2021》显示，2020年人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，创下了1978来的新低。但根据央行发布的数据显示，我国城镇家庭住宅普及率已经超过了96%，说明整体需求、未来需求将会持续减少。
但另一方面，当前住房的供应却已经过剩，新房市场方面，根据易居房地产研究院发布的数据显示，2020年底我国100个城市新建商品房库存总量已经超过5亿平米，已经接近2014年“去库存”之前的规模。由此可见，当前住房供应已经明显大于需求，会导致买方市场形成，因此不可能回到2010年的水平。正如王健林说的那样：没有一个国家的房地产能够兴旺发达超过50年。二手房市场方面，西南财经大学公布数据显示，2017年我国空置房数量为6500万套，空置率为21.8%，其中大部分都是炒房客囤积的房产。
因此，对于今明两年准备买房的购房者来说，需要注意两个问题，首先是不要投资房产，当前住房已经明显不适合投资了，可能要面临被套牢的风险。第二个问题是对于地段的选择，应该优先选择人口流入明显的城市买房，尽量避免入手人口持续流出的偏远城市。正如央行原副行长告诫的那样：
泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个人都要面对的现实。
纽盖特2021-11-22 14:42:45
