近期，北京写字楼租赁需求已显著复苏。随着三季度北京写字楼净吸纳量创2018年二季度以来单季值，加之本轮大部分商圈的供应高峰基本已接近尾声，市场正在持续稳步复苏。通过调查，北京多个核心商圈租金水平保持稳定，业内人士对北京写字楼市场未来走势也持乐观预期。
写字楼租金水平保持稳定
多家房地产咨询机构统计信息显示，三季度北京写字楼净吸纳量创2018年二季度以来单季。世邦魏理仕的报告指出，全市空置率连续四个季度下降，而从租金报价来看，整体租金降幅缩窄，子市场表现分化。望京租金继续上行；CBD租金止跌企稳，其中甲级租金近三年首次环比上涨；中关村租金保持平稳；其他子市场仍有不同程度的跌幅。
从三方统计来看，金融街因需求外溢空置率持续走高。在金融街某房地产经纪公司工作中介称，租金价格还比较平稳。她驻场的通泰大厦距离北京证券交易所步行仅6。这座大厦里面目前可选范围较多，100平方米以上的写字楼正在出租的有3间，100平方米以下的有4间，全含的价格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安大厦价格与其相似。如果能够接受每天15元/平方米~17元/平方米的价格，可选择范围更广。
作为新兴商圈的代表，中关村软件园位于北京北五环外的海淀西二旗。该园新项目三季度一投入市场就接近满租。某经纪人称，园区内租金价格比较平稳，几乎都是每天6.5元/平方米全包。个别楼盘比如和协科技大厦低一些，每平米5元多就能租。
教育遗留空置面积快速出租
在市场整体稳定向好的背景下，泛中关村区域受双减政策影响的教育类企业退租大增。仲量联行近期的一份报告指出，教育行业在北京市至少有12万平方米的租赁面积将于年末前完成退租，其中主要以关闭线下课堂门店为主。退租面积的区域依次为上地、中关村和望京。
仲量联行表示，这一数据并非简单估算的市场规模，而是真实退租数据加总。这些退租面积，以头部知名的教育企业为主。
教育行业此前扩张、租赁的面积大部分为教室用途，办公用途的面积相对较少，因此单店面积较大。此类面积大部分在品质较低的写字楼或产业园区，以及底商等非标准办公用的空间，因此对于全市整体市场，尤其是甲级办公楼市场影响较小。部分物业此前租户行业配比的韧性较低，教育行业占比较高，确实会在短期面临空置率提升、租金下调的压力，但不具有普遍性。在上地、中关村等IT行业需求旺盛的区域，有教育行业退租的面积在短期内已再次出租，空置被市场快速吸纳。
在走访中关村黄庄地区时看到，此前培训机构较为密集的写字楼中确有不少空置的，其中既有教育机构退租遗留，也有其他类型公司退租遗留。
不过，从了解的情况来看，空置面积填补速度较快。以银网中心为例，该大厦B座顶层和11层均曾为教育培训机构的办公场所。但8月走访时相关机构刚退租，如今顶层的办公楼已经入驻了另一家企业，而11层也正在装修等待迎接新的租户。这意味着从租户退租到再出租的间隔仅约三个月。
“一个季度内租出去基本相当于无缝衔接了。”世邦魏理仕华北区研究部负责人表示，头部TMT企业的扩租和新成立科技互联网、芯片制造相关公司的新租需求有效消化可租面积，使得中关村区域内所有子市场空置率均保持在个位数的低位，空置率没有明显升高。
业内人士对市场走势预期乐观
今年以来，TMT头部企业经营赛道多元化为市场不断注入新动能，并完成多起大面积租赁交易。从近期核心商圈的主要租赁成交来看，TMT行业企业仍是领头力量，如字节跳动、百度在线、阿里巴巴分别在中央商务区和望京-酒仙桥区域新租了上万平方米的写字楼。
TMT一直是北京商业地产需求的支柱行业，未来随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破，TMT所代表的数字经济和实体经济日趋融合，对传统产业的渗透和变革日益深远，其涵盖范围不断往外延伸，加上北京数字自由贸易区、北京证券交易所等有利的政策环境加持，TMT对写字楼需求有持续发展的动力。孙祖天判断，三季度后本轮大部分商圈的供应高峰基本已接近尾声，随着空置率的回落，预计有更多子市场租金将触底。
市场普遍认为，北京证券交易所落地将进一步带动创新型企业、投资机构及相关专业服务机构的集聚。忙碌于金融街片区的陈晓期待着，在北京证券交易所开市后，带动她所负责片区写字楼租赁需求进一步提升。
莱斯够2021-11-09 14:15:06
