22城第二批集中供地即将落下帷幕。目前，除了郑州和宁波，20个热点城市均完成了第二批集中供地。
在首轮参与集中供地的22个城市中，平均土地溢价率达到14.7%。在完成首轮“土拍”的城市中普遍出现土地价格上行，楼市呈现热度继续蹿升的态势。
然而从第二批集中土拍的出让表现来看，土地市场降温明显，不少热点城市遭遇了前所未有的冷清。流拍率较高成为了最为显著的特征。北京、上海等热点城市，在第二次集中土拍中均出现了撤牌、流拍的现象，第二批集中土拍流拍加撤牌率高达31.8%。
从市场表现来看，首批与第二批供地的冷热变化相对明显。
第二次集中土拍为什么这么凉?
据统计，首批集中供地供应涉宅地共计约864宗，占地面积共计约5091万方，首次供地的土地规则明确，多城采用“双限”模式，即“限地价”、“限房价”，而“竞配建”、“竞自持”成为其主要出让规则。
首次集中供地在于可能的稳定地价，稳定房价，稳定预期，在土地市场端预先对房价进行控制。但热点城市平均溢价率较高，热门地块争抢激烈，从结果来看首批集中供地稳地价效果不及预期。
受首批土拍规则的影响，很多城市迅速在第二轮“土拍”中打补丁，变更挂拍细则以平稳地价稳预期。
如，多数城市的溢价上限被下调、取消“竞配建”或“竞自持”;
竞价达到上限之后又转为摇号等方式;
上海和苏州采取“一次报价”;
北京、青岛等6个城市采取“竞报高品质方案”……
细则的大幅调整叠加首轮供地溢价过高带来部分房企现金流紧张，以至于第二轮“土拍”频频有土地流拍的情况出现。
有业内人士分析称，致使第二次集中土拍凉凉的原因多样化，但总结来说一是当下融资环境仍然偏紧，外部‘输血’不足;二是楼市降温再加上房贷放款变慢，导致房企销售回款受阻。
对房企业来说，土地是最重要的生产资料，不参与集中土拍或意味着将面临无米下锅的窘境。但房企在金融端的集中度也在逐年提升且分化明显，优质房企有更多的资源倾斜，而一些负债情况较高的房企会付出更高融资成本。
在“三道红线”等监管的政策下，综合第二次集中土拍中房企表现来看，房企资金压力不断加大，拿地能力与意愿下降，房企整体投资态度趋向谨慎和精准化。
因此，重点城市第二批集中供地出让整体降温。
郑州第二次集中供地
竞拍规则“打补丁”，“马甲”成为过去式
等待了近半年之久的郑州第二批集中土拍即将来临。与首批土拍相比而言，第二次集中供地土拍规则有了新的调整：
1、参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。
2、保证金比例均按50%收取。
3、加强对房地产企业购地资金的来源审查及违约责任。购地资金符合国家“五不得”，强调自有资源。所谓“五不得”，即股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利;不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金;不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款;不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款。
4、限马甲。同一公司只能报名1次，同一企业及控股公司不参与该宗地竞买，违约成本大幅增加。
在15宗地块中，郑政出【2021】53、55、56、57、58、59、62、63号(网)地块为城中村改造项目用地，涉及管城区、惠济区、金水区、二七区，从地块位置上来分析多为区域内个别在售项目的后期开发用地;
而郑政出54、60、61号地块为旧城改造项目用地, 郑政出【2021】64、65、郑政东出[2021]15、18号(网)地块为政府储备用地。
其中，郑政出[2021]64、65号(网)要求：该地块所建商品住房(毛坯)综合销售均价不超过16800元/平方米(已作价格上浮);如该地块所建商品住宅采用成品房方式交付，装修价格不得超过3300元/平方米，且装修价格应一并计入销售价格，不得拆分为独立合同;
郑政东出[2021]15、18号(网)要求：所建商品住房(毛坯)综合销售均价不超过31300元/平方米，如采用成品房方式交付，装修价格不得超过4700元/平方米，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同;
郑州此次集中供地，无论地块数量还是面积都与预期有较大差距，在一定程度上折射出土拍预期，而土地市场的降温也体现了房企对市场、对消费者的理性判断。
不止是土地市场。
在新房方面，根据郑州市房管局公布的《2021年9月份郑州市房地产市场销售情况》数据显示，今年9月份郑州全市商品住宅销售9167套，较去年同期下降了40.86%;商品住宅销售面积106.54万平方米，较去年同期下降了42.45%。2020年10月郑州全市商品住宅销售18133套，今年10月到目前为止销量仅7820套，不及去年销量的一半。
从批集中供地入市的项目看，开盘后的实际到访量、成交量还算可以，市场基本平稳。虽有不少开发商打出了促销、降价的广告，开始了年末的最重要的一次“抢收”。但不论是郑州主城区还是环郑区域，购房者观望态度较浓厚， “以价换量”的营销策略并没有出现以往火爆的销售场面。
土地市场的平静对新房市场的影响是要结合新房市场购房需求来看的。但不可否认的是在坚持“房住不炒”的定位上，开发商拿地更加理性，让利客户加速回款求生存;购房精心挑选性价比高的房子，或许是置业者喜闻乐见的。
楼市进入了一个新周期的状态，我们只能安静地看市场变化
纽盖特2021-11-04 09:39:46
