二手房量价齐跌，房价预期逆转
二手房成交量从今年6月开始，持续阴跌，同比和环比不断下滑，10月份的周更是达到了冰点，堪比去年疫情爆发之初！
十月的最后一周，同比继续大幅下滑50%，环比下滑6%！
成交量大跌的同时，成交价也从8月的高点开始微幅下跌。正所谓量在价先，成交量已经持续萎缩4个月，那么价格至少不会反弹了。相信10月的成交价出来后，会比9月更难看。
二手房量价齐跌已经算是晴天霹雳了！挂牌量更是不断增加！
挂牌量持续增加，房东夺路而逃
比如，6月-8月，链家北京二手房挂牌量分别为7.66万套，7.81万套，8.26万套；而截止到10月19日，北京二手房挂牌量进一步增加到8.94万套！
十月份房地产税宣布即将试点，更是火上浇油。这个大招释放出来，让持有多套房的人坐不住了，纷纷加速抛售。（尤其是一线城市，因为单价太贵，收起税来不是闹着玩的）
从下图可以看到，本来新增二手房挂牌量不断收缩，但10月份却V型反转，新增挂牌量大幅增加。
以广州为例，9月1日链家的二手房挂牌量是8.3万套，10月19日是9.13万套，10月25日变成了9.38万套，一个多月时间多了1万套！
由此可见，持有多套房的人可真不少！
毁灭性的数据
尽管楼市已经很萧条了，但还有一个更具毁灭性的数据被忽略了。
巴菲特曾经说过，好的投资是，即便股票交易所关门了，你照样能收回本金！
通俗的讲就是，假如不让你买卖股票了，但你仍然能收回本金！所以你看到巴菲特买卖股票的频率很低，有些股票拿了几十年都没卖！
在楼市上翻译过来就是，即便你的房子再也卖不出去了，但你还能收回成本！
道理很简单，投资于持续大比例分红的公司，可以通过股息持续赚钱；投资于好的房产，可以通过租金持续赚钱。
所以这个毁灭性的数据就是租金负增长。
为什么这个数据如此重要？因为现在二手房失去了流动性，就等于股票交易所关门，投资者只能通过租金回收本金。
而租金负增长，就意味着，永远收不回本金。
近十年，实际租金负增长
下图中可以看到，我国一线城市的租金不足2%，也就是说，光通过租金收回成本需要至少50年！但如果算上贷款利息，税和维护费用，恐怕100年都不够！一栋房子的产权就70年，而且住50年，应该就是危楼了。这不就是永远收不回本金了吗？
从下图可以看到租金的长期走势，租金的同比增长不断下滑。2014年到2018年，维持在2%-3%之间；2018年以后失守2%这个关口，疫情爆发后，直接变成负数，也就是房租下跌。
结论就是，从2014年开始，扣除通胀的影响，房租已经连续几年负增长了！
房租负增长的原因
很多人都认为房价涨，房东肯定就会涨房租。
真实情况是，即便房价不涨，任何房东都想涨房租。但房租不是房东决定的，而是供需关系决定的！
举一个极端的例子，假如一座城市有1000个房屋出租，但只有20个租客。请问房东能开出什么价？
我国的人口从今年开始，大概率就要开始负增长了，所以整体，房子供过于求是不争的事实，整体房租的年均涨幅可能跑不赢通胀！这就意味着未来房租实际上也是负增长！
以上说的是整体。如果某个城市有持续人口流入，租金还有上升的空间，但上升空间不大，扣除通胀影响，长期年均涨幅3%算顶天了。
今年的租金情况如何？
8月达到年内峰值后，9、10月掉头下跌，相比于2019年同期仍下跌3.7%。很不乐观！
简单概括一下房租实际负增长的原因：
1.人口进入负增长，需求不足；
2.贫富分化严重，租客收入增长变慢，通常选择合租或者住郊区，相对需求不足；
3.过去十几年房地产盖房太多，房屋供应过剩；
4.好的位置是稀缺的，绝大多数的房子不具有地理优势，房屋结构性供应过剩。
总结
本文有三条逻辑线：
，二手房量价齐跌只是开胃菜，炒房者和多套房持有者还抱有幻想；
第二，房产税试点让他们开始慌了，纷纷抛售，但已无人接盘；
第三，釜底抽薪的是，租金未来持续负增长，即便上涨也跑不赢通胀和房屋持有成本，多余的房子注定是只可怕的吸血鬼。
经过20年的房地产繁荣，我们都应该学会一些投资中的真正哲理了。一定要在所有人都亢奋时华丽丽地离开，否则赚再多钱也只是账面价值，装不进自己的口袋。
纽盖特2021-11-03 09:22:26
