虚惊一场，北京二批次土拍没那么凉！

土地情报  2021-10-13 18:15

[摘要] 今天，北京二批次土拍迎来收官，二批次有5宗生态涵养区地块提前出让，11宗进入竞价阶段。成交总价达到510.4亿元。

今天，北京二批次土拍迎来收官，二批次有5宗生态涵养区地块提前出让，11宗进入竞价阶段。成交总价达到510.4亿元，其中，“大兴区西红门”地块出让价格，达到68.5亿元；首开以123.35亿元拿地价格成为本次竞拍赢家。

竞价过程中，海淀区楔形地块2宗地经过轮竞拍＋竞政府持有产权占比＋竞高标准方案让本次土拍旗开得胜；另外多宗竞价达到上限进入摇号阶段。

• 热度方面：参拍房企数量明显减少，延期地块宗数显著增加：一批次参拍房企数量超50家，供应30宗地块全部成交；而二批次仅有20余家房企报名（以国企为主导），且仅有16宗地块有房企报名。究其原因，主要还是房企资金压力较大。810新政后加大了自有资金来源审查制度，并且限制了无开发资质的企业参与土拍，加之宏观调控下的信贷收缩，直接导致房企融资端受到较大制约。另一方面，回款端在下半年也受到了较大的影响，具体来看：市场下行，项目去化面临困难。信贷收缩，购房贷款办理困难。加强资金监管，购房款银行放款难度加大。因此，二批次的冷清与一批次的火热形成了鲜明的对比。

• 供地大户朝阳区内卷加剧：继一批次供应10宗宅地后，二批次供应11宗宅地，仅十八里店1宗地有房企报名。以一批次为例，朝阳区多宗地块均为紧紧相邻，且均有例如90／70等相同的政策限制，导致项目入市后产品同质化严重，竞争激烈。二批次孙河六宗地、十八里店三宗地均紧紧相邻，二批次王四营L04地块也紧邻一批次王四营三宗地中的L03地块。房企拿地趋于谨慎。

• 海淀最热、丰台分化、石景山还看中海：海淀四宗地块报名房企数量，东升镇两宗楔形地块均进入竞高标准方案环节，西北旺两宗地地价虽未触顶，仍溢价成交，分别由中海和华润＋首开联合体斩获；丰台万泉寺地块地理位置优越，经过11轮举牌由建工＋首开联合体溢价摘得，地价并未触顶；丰台周庄子地块无人竞价，由懋源以43.34亿网上报价摘得，该地块未来可承载丽泽商务区外溢居住需求；丰台王佐镇地块与上述两地块形成鲜明对比，因无房企报名而延期出让。石景山一批次由融创摘得的衙门口708地块是北京一批次地块中个开盘项目长安悦玺，截至十一假期前去化率不足10％，二批次仅深耕石景山的中海参与竞拍并以底价摘得。

• 试点地块方面：昌平试点摇号地块引发争抢，该共有产权房用地的地块限价与同板块新房项目北京怡园北京怡园待定4.14分水库路16号院010-80100999在售均价倒挂，且为纯住宅用地，竞拍开始后地价很快触顶，5家参拍房企参与摇号，最终由中铁置业竞得该地块。大兴竞现房销售面积试点地块竞争激烈，最终由中铁置业和兴创联合体以7.84亿元＋5.4万方现房销售面积竞得。

  

  北京怡园4.14分

  水库路16号院

  010-80100999

  售完住宅昌平中式地产

  待定

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• 企业方面：首开表现抢眼以123.35亿元总价斩获3宗宅地。中海一批次报名18宗地，彼时由于市场热度过高，每宗地块仅举牌数轮便放弃，现在来看反而为二批次留足了弹药。今日中海能够在深耕的帝都成功补仓2宗地块，得益于对于利润率持之以恒的苛求。

▌北京市海淀区东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目（二期）0803-631-1地块R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）

成交价：44.4亿元（上限）

政府产权份额：10％（上限）

楼面价：72195元／㎡

竞得人：待定（进入高标准竞报阶段）

该地块竞拍现场遭到了华润＆城建联合体、中海、中铁置业、中建三局五局的激烈争夺，最终地价和政府产权比例双双竞到上限，进入高标准竞报阶段，确认入围的有中海、中建三局＆五局、华润＆城建、中铁置业。

地块所处学清路板块处于发展阶段，现状投资价值较高，交通便利，邻近地铁15号线，多条公交线路环绕，且距离北沙滩地铁站仅0.9km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了一级二类小学北京石油学院附属小学、北京师范大学朝阳附属学校、三甲医院解放军三〇六医院、购物中心圣熙8号购物中心等生活配套。

▌北京市海淀区东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目（二期）0803-631-2地块R2二类居住用地、0803-633地块A33基础教育用地（配建“保障性租赁住房”）

成交价：49.3亿元（上限）

政府产权份额：10％（上限）

楼面价：69144元／㎡

竞得人：待定（进入高标准竞报阶段）

地块所处学清路板块处于发展阶段，现状投资价值较高，交通便利，邻近地铁15号线，多条公交线路环绕，且距离北沙滩地铁站仅0.8km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了一级二类小学北京石油学院附属小学、北京师范大学朝阳附属学校、三甲医院解放军三〇六医院、购物中心圣熙8号购物中心等生活配套。

▌北京市海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基地48205元/平方米[海淀]永丰产业基地11套在售（新）F1地块HD00-0403-0004地块R2二类居住用地、HD00-0403-0005地块A33基础教育用地

成交价：45亿元

楼面价：52113元／㎡

竞得人：中海

地块所处温泉板块处于发展阶段，现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间，周边有科技绿心公园、丰滢公园等4个公园景点，周边规划有医院，医疗配套会有所提升，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口。

▌北京市海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基地48205元/平方米[海淀]永丰产业基地11套在售（新）F1地块HD00-0403-0003地块R2二类居住用地

成交价：44.95亿元

楼面价：53884元／㎡

竞得人：华润＆首开

此地块有中海、建工＆金隅、招商、华润＆首开报名竞拍，最终由华润＆首开竞得。

地块所处温泉板块处于发展阶段，现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间，周边有科技绿心公园、丰滢公园等4个公园景点，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口。

▌北京市丰台区卢沟桥乡万泉寺村A地块一级开发项目0616-0660、0661、L05、WQS-02地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、B4综合性商业金融服务业用地（配建“保障性租赁住房”）

成交价：41.8亿元

楼面价：41141元／㎡

竞得人：建工＆首开

该地块报名房企有中海、华润、懋源、建工＆首开联合体。

地块所处菜户营、西罗园板块处于发展阶段，现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了一级二类小学丰台第五小学（万柳分校）、重点中学北京四中、三甲医院首都医科大学附属北京佑安医院、购物中心CBD万达广场65111元/平方米[朝阳]CBD万达广场75套在售（西铁营店）等生活配套，临近规划地铁（在建）14号线中段、（在建）14号线中段；（在建）16号线南段，未来交通更加便利。

▌北京市丰台区城乡一体化周庄子村旧村改造项目二期ZZZ-06等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、F81绿隔产业用地（配建“共有产权住房”）

成交价：43.34亿元

楼面价：18876元／㎡

竞得人：懋源

该地块有4家房企报名，但现场只出现了懋源，最终直接由懋源竞得。

该地块情况比较复杂，规划ZZZ-L01（东）地块及ZZZ-L04（东）地块为F81绿隔产业用地，其中ZZZ-L01（东）地块用地面积为17843.464平方米，ZZZ-L04（东）地块用地面积为19204.134平方米，容积率不得高于3.5，二级竞得人需向村集体经济组织还建128400平方米地上公建，本次出让宗地ZZZ-06地块内居住用途建筑规模须全部建设“共有产权住房”，“共有产权住房”销售价格为43000元／平方米（含1000元／平方米全装修费用）。

地块所处丰台板块处于发展阶段，现状投资价值较高，交通便利，邻近地铁14号线西段、9号线、10号线，多条公交线路环绕，且距离七里庄地铁站仅0.6km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了一级二类小学丰师附小、重点中学首都师范大学附属丽泽中学、三级医院（非三甲）北京国丹白癜风医院、购物中心亿潼隆丰益购物中心等生活配套，临近规划地铁（在建）14号线中段，未来交通更加便利。

▌北京市昌平区北七家镇平坊村土地一级开发项目PF-04地块F81绿隔产业用地、PF-05地块R2二类居住用地（配建“保障性租赁住房”）

成交价：36.6亿元

楼面价：20515元／㎡

竞得人：金隅＆首开＆建工

该地块有金隅＆首开＆建工、中铁置业报名竞拍。

地块所处北七家板块现状投资价值较高，规划利好较多，有较大的增值空间，周边有水韵风情庄园广场、半塔郊野公园等3个公园景点，地块周边教育、医疗配套较为成熟、商业配套有待提升。

▌北京市昌平区昌平镇东环路38884元/平方米[昌平]东环路56套在售136号（原六亭饭店）CP00-0205-0021地块R2二类居住用地

成交价：9.49亿元（上限）

楼面价：16779元／㎡

竞得人：中铁置业

该地块有中铁置业、首开房地置业、路劲＆城建开发＆城建北方、中铁诺德等房企报名竞拍，经过叫价后触达上限价，成为北京首宗通过摇号确定竞得人的地块。

地块所处城北街道板块现状投资价值较高，交通便利，邻近地铁昌平线，多条公交线路环绕，且距离昌平地铁站仅0.7km，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口，但是地块规模较小，可能对产品排布和项目施工带来难度。

▌北京市大兴区黄村镇DX00-0102-0208-6026、6020地块R2二类居住用地、A334托幼用地

成交价：37.84亿元（上限价）

现房销售面积：54000㎡

楼面价：30721元／㎡

竞得人：中铁置业＆兴创

该地块有兴创＆中铁置业、中海、中冶、中建一局参与竞拍，经过叫价后触达上限价，成为北京首宗竞现房销售面积的地块。

地块地块交通便利，邻近地铁4号线／大兴线，多条公交线路环绕，且距离枣园地铁站仅1.3km，周边规划有商场、医院、公园，商业、医疗、环境配套会有所提升，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了北京市大兴区滨河小学、重点中学北京师范大学大兴附属中学、三甲医院中国中医科学院广安门医院南区中医特色诊疗中心、购物中心大悦春风里（大兴）（建设中）等生活配套。

▌北京市房山区拱辰街道FS00-0111-0018地块R2二类居住用地、FS00-0111-0016地块A33基础教育用地（配建“保障性租赁住房”）

成交价：14.6亿元

楼面价：16185元／㎡

竞得人：中建一局

该地块有龙湖＆北辰＆建工、中建一局、中铁置业、路劲首开报名竞拍。

周边规划有商场、医院、公园，商业、医疗、环境配套会有所提升，交通便利，邻近地铁4号线／大兴线，多条公交线路环绕，且距离枣园地铁站仅1.3km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了北京市大兴区滨河小学、重点中学北京师范大学大兴附属中学、三甲医院中国中医科学院广安门医院南区中医特色诊疗中心、购物中心大悦春风里（大兴）（建设中）等生活配套。

▌北京市门头沟区永定镇MC00-0605-0004地块R2二类居住用地、MC00-0605-0008地块F3其他类多功能用地（配建“保障性租赁住房”）

成交价：12.18亿元

楼面价：18407元／㎡

竞得人：龙湖＆北辰

地块所处永定规划利好较多，有较大的增值空间，交通便利，邻近地铁S1线，多条公交线路环绕，且距离四道桥地铁站仅0.5km，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了北京八中京西附属小学、重点中学北京市大峪中学、二级医院门头沟区妇幼保健院、购物中心北京长安天街等生活配套，周边规划有公园，环境配套会有所提升。

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