第二轮集中供地降温趋势，远超业内预期。
距离二轮土拍只剩3天，古都南京却意外“爆冷”。
9月23日，南京市规划和自然资源局发布公告二轮集中土地拍卖中的11块土地因故终止出让。这些地块分布在栖霞区、江宁区等地，占土地供应规模的21％，总起拍价超过130亿元。南京土拍货架上还剩42宗地。
不仅仅是南京被房地产企业冷待。同日，重庆市公共资源交易中心宣布，在重庆二次集中土地拍卖中，9块地块终止出让。重庆是上一轮集中土地拍卖的热门城市。当时，46块竞拍土地的平均溢价率高达43.78％。
如果综合以往多个城市，截至9月23日，已有长春、福州、天津、青岛、济南等10个城市在第二轮土地拍卖前终止部分土地出让，总数超过110宗。这些连竞拍场都没上的地块，大多是因为没人报名，房企态度冷淡，被迫下架。
流动性紧张是当前行业困境的症结.平安证券研究所表示，无论是投资、销售下行，还是开工和征地放缓，核心在于三条红线、房贷集中管理等融资端的收紧，给行业带来压力，通过影响现金流制约房地产企业投资。
集中供地的出台，本意是为了降低土地市场的热度，而轮供地没有达到这个目标；目前，第二轮供地的降温趋势超出了业界的预期。市场已经冷了，但是那些无粮入仓的房地产企业还能维持以前的规模神话吗？
开拍前夕“下架”地块
从率先“吃螃蟹”的厦门开始，第二轮集中供地已行至中程。
据公开信息统计，目前已有11个城市完成第二批土地出让，总营业额2688.5亿元。与火热的轮土地拍卖不同，第二轮土地供应基本以低溢价甚至底价成交，拍卖现象增多，南京、重庆等地提前终止土地出让。
南京作为长三角地区的重要门户城市，曾经是房地产企业追求的热点。
在首轮土拍中，南京有37幅触顶限价，占比达72.6％，成交总价992亿元，整体溢价率达18.15％。其中，一些远郊板块如汤泉、六合、江宁等都受到房企追捧，江宁甚至有地块吸引来78家企业参与摇号。
然而，几个月来，南京房地产企业的投资热情发生了很大变化。根据南京官方公告，11块地块因故终止出让，业内人士认为，直接原因是无人报名。
从高温到退烧，市场发生了什么？此前，南京调整了土地拍卖规则，溢价率从30％降至15％。从表面上看，新的土地拍卖规定有意降低市场热度；但事实上，南京第二轮土地供应的初始楼层价格并没有下降，而是比轮高出3％。
同时，南京在投标保证金、投标主体、开发主体、上市时间、项目质量等方面做出了更详细、更严格的规定，房地产企业的实际投标门槛并不低。
例如，在拍地时，部分地块的保证金比例可以提高到起价的50％。此外，同一投标人在同一批次注册的地块总数不得超过30％。还有一些地块，南京规定不得联合竞买，不得合作开发，不得转让后续项目公司的股权。
对于热衷于联合拿地的房企来说，这些规定无异于一针镇定剂，间接提高了市场准入门槛。有业内人士表示，在南京之前的土地拍卖中，很多地块至少是两个联合开发的。如果限制联合开发，可以在一定程度上降低企业的参与度。
此外，南京部分地块还要求，在征地后6个月内，住宅部分不得申请预售许可证，这是对房地产企业经营效率和资金周转能力的又一考验。采取多种措施，南京土再是单纯的资金竞争，而是房企综合实力的竞争。
重庆还对房地产企业提出了更多的要求，如设定宗地限价，达到限价，转为竞争性自持租赁住房。部分地块根据实际情况采取竞争方案和质量，17宗地配备租赁住房。房地产企业不能像轮拍地那样把溢价率推到100％。
二轮供地集体爆冷
南京，重庆土拍爆冷，并非个别现象。事实上，行至半程的二轮供地，市场降温程度远超业内预期。
一周前，苏州迎来了第二批集中土地供应，首日交易了6块土地，其中5块以底价交易，剩余土地溢价率为1.01％；第二天，共有6块涉及住宅的土地出售，其中4块以底价交易。这一幕，被业界称为苏州土拍史上热度。
沈阳，开拍前高达22宗地终止出让，约占其第二轮集中供应总量的50％。开拍后，剩余地块只用了一个就完成了转让，总成交额只有139亿。
根据中指研究院的分析，政策调控频繁加码，房地产企业资金持续承压，是征地节奏放缓的重要原因。今年以来，三线四档融资规则逐步完善，不断努力。商票和征地销售比例被纳入监管。在收款和资金压力下，房地产企业的征地意愿受到抑制。
同时，很多地方严格审查房地产企业的购地资金来源，对违规行为进行处罚。除扣除保证金外，还应设定1～3年的禁拍时间。上海、南京等8个城市还必须提供会计师事务所认证的材料或审计报告，房地产企业通过灰色通道融资取地被封锁。
除资金端因素外，二轮供地并未降低市场门槛。中指院认为，多城二批地块成交地价较批有所下降，但仍高于2020年全年地价。同时，由于配置、自持和施工成本的增加，房地产企业在利润方面的优化程度有限。
轮土地供应热度很高。一方面，这些地块可以在年内入市，为业绩做出贡献。因此，企业拿地意愿强烈，第二轮土地供应背景不同。一些房地产企业人士还表示，在40％土地销售比例的限制下，许多企业的土地收购更加理性。
值得注意的是，虽然整体市场逐渐降温，但仍有房地产企业抓住机遇，试图在弯道超车。
国有企业和央企，在当前市场上暗暗扩张。中海、中铁、金茂、保利、华润、招商蛇口等。都是二轮土拍的常客。在民营房地产企业中，活跃分子很少，只有龙湖等企业逆势补仓，在天津、合肥、无锡、长春等地扫货。
据分析，8月50强房地产企业中国企业拿地面积达到45％，明显高于民营企业（23％）。凭借其稳定的财务状况，央企和国企可能在短期内成为市场征地的主力军。
繁华楼市2021-09-24 09:16:27
