第二轮集中供地大降温：房企资金链偏紧 五城流拍率超30%

9月22日，报告称，从已完成第二轮土地拍卖的城市表现来看，溢价率较轮明显下降，底价成交成为第二轮集中土地拍卖的主旋律。

截至9月18日，厦门、福州、苏州、青岛、天津等9个重点城市已完成第二次集中供地出让。而且还没有开始第二轮集中土拍的城市，在报名环节已经透露出寒意。

杭州市10个竞品质地块中只有1个正式进入竞价环节，其余9个由于报名企业未达到3家，无法进入后续竞价环节，导致地块面临流拍。克而瑞认为，流拍率已经成为第二轮集中土拍的关键词。

与轮集中土地拍卖热度相比，所有城市第二轮集中土地拍卖热度均有所下降:交易溢价率较轮有所下降，尤其是济南、天津等低热城市，溢价率下降10个百分点以上；长春、无锡、福州、青岛、济南、天津、沈阳的第二轮拍卖率大幅上升，沈阳、长春、福州、济南、天津的第二轮土地出让率均超过30%。

值得注意的是，在第二轮集中土地拍卖过程中，许多城市暂时暂停了土地出让。

截至9月17日，长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等8个城市在第二轮集中土地拍卖前暂停出让，总数高达91个，占这些城市第二轮集中土地供应总数的22%。其中，沈阳止出让宅地，高达22处，占第二轮集中供应总量的50%。

从土地供应的角度来看，截至9月17日，除郑州和宁波尚未发布第二轮集中供应外，其余20个城市的土地供应规模与轮基本持平。

另外，城市间的分化也比较显著。其中，苏州、杭州、南京、武汉、长沙等城市第二轮土地供应规模较轮明显下降，降幅超过20%；与轮相比，其他城市明显上升，尤其是深圳、厦门、青岛等地，供应规模翻了一番。

由于土地拍卖规则的调整，在第二次集中土地供应过程中，许多城市的土地被延期或重新上市。比如深圳、杭州、青岛停牌后重新上市，福州、济南、沈阳、苏州、天津等城市延期出让。就转让时间而言，许多本该在8月份集中拍卖的城市被挤压到9月和10月。

如果对比轮集中供地和第二轮集中供地的拍卖方式，会发现大致有三个明显的变化。

具体来说，第二轮集中土地供应采用限价+摇号的方式进行土地拍卖，溢价率明显下调；一些城市取消了竞争性建设；对项目上市销售做出了更多限制，一些城市出现了现房销售、限售等规定。

第二轮集中土地拍卖规则密集调整后，已完成土地出让的重点城市大多遭遇滑铁卢，溢价率下降，拍卖率明显上升，暂停出让成为标准，土地市场热度面临下行压力。在土地市场低热下，征地成本也在下降。比如轮自持比例高的成都第二批集中交易地块的土地比例不到0.5，比轮大幅下降。因此，对于现金流稳定的房地产企业来说，将有机会以更低的成本增加高质量的土壤储存。

从企业的角度来看，在融资难度加大、资金链紧张的影响下，企业征地热情明显受挫，尤其是触及红线的房地产企业大多暂停了新的土地储备。从近期的市场、资金和政策环境来看，重点城市第二轮集中土拍降温将是一个大概率事件。