地价、房价上限、购房者预期都降了 心态改变是根源

面对不断升级的楼市调控，深圳楼市已经出现明显的降温，这不仅体现在成交和价格之上，也体现在购房者的预期之上。

去年，我在罗湖区买了一套，看着现在周围房源的报价甚至比我买的价格还低，确实有点心疼。黄女士为了自己小孩读书，去年在罗湖区金丽豪苑买了一套旧高层的，房屋格局等各方面其实都没有让她感到满意，就是为了一个优质学位。“现在看中介的报价，有比我买的价格低了50万元，已经跌了接近10%。

二手房成交参考价、拟推行大学区招生、新房打新规则生变......今年以来深圳楼市调控不断升级，买卖双方心理出现微妙变化。黄女士告诉记者，自己在去年买房时加了好几个微信群，里面有许多热衷前抱团涨价的业主，现在都基本都不发言了，还有一些业主自己主动出击，到处发信息卖房，急卖的就多次调低报价。不急买房的则选择观望，期待房价再挤出一些“泡沫”。

就在近日，深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，提出通过价格引导进一步稳定市场购房预期。其中，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%~9.2%不等，就连安居型商品房销售限价也在原限价基础上下调2.8%~9.1%。在黄女士看来，这也是给大家购房甚至是对“房价”的一种预期。

地价、房价上限均降

第二批集中出让的地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷，总建筑面积约279.92万平方米，挂牌起始总价约421.98亿元。这一供地数量和总价近乎今年5月深圳首批集中供地的4倍。

调整后的土地出让规则，有两个比较大的改变，引起不少市场人士瞩目。

其一，下调了土地溢价。在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(不超过该宗地普通商品住房面积的40%)。

其二，强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

换言之，调整后的土拍规则，下调了地块的溢价率（“面粉”）及住房销售限价（“面包”）。

此前的7月9日，深圳发布年度第二批集中供地计划。22宗住宅用地总土地面积约83.38万平方米，总建筑面积约279.92万平方米，挂牌起始总价约421.98亿元。除了两块“单限双竞”的自持市场租赁住房用地，其余地块在“双限双竞”要求之下，需要竞配相当比例的无偿移交人才住房或出售型人才安居房。

考虑到新房和二手房价格联动控制的价格机制也已经形成，深圳市场新房和二手房联动下跌的局面已经形成。最近一段时间以来，深圳二手房市场交易都保持低迷状态。8月23日，深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析得出的数据显示，上周（8月23日至8月29日）深圳二手房网签量仅为484套（含自助网签），首次跌穿500套关口，此前已经连续3周低于600套的关口。

可以说，二手房参考价的威力十足。数据显示，今年上半年深圳二手房网签套数30505套（含自助），同比下滑48%。到了7月，深圳二手房网签套数3313套（含自助），虽然环比6月有所增加，但比去年二手房网签量值的7月下跌了84.5%。到了8月，网签量还不到3000套。