[摘要] 历时7年，北京住房租赁立法的出台已经踏入了最后的时间轨道。今天，市住建委公布了《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，住房租赁立法的草案正式出炉，在公开征求意见并修改完善后，草案将提交市人大审议，预计明年上半年左右提交审议。
历时7年，北京住房租赁立法的出台已经踏入了最后的时间轨道。
今天，市住建委公布了《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，住房租赁立法的草案正式出炉，在公开征求意见并修改完善后，草案将提交市人大审议，预计明年上半年左右提交审议。
在这份草案中，北京首次提出租金上涨过快将进行一系列的调控措施，必要时可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、实行或租金指导价等措施。
接下来我们就带大家看看这次住房租赁立法草案的几大亮点。
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个亮点，大家都知道“房住不炒”现在已经成为了我国房地产方面的“总纲”了，但将“房住不炒”写入地方立法中，北京还是个。
这次《北京市住房租赁条例》草案，北京是将党中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位、建立“租购并举”的住房制度写入地方性法规的城市。
可能有人会问，“房住不炒”已经在很多通知和文件里都有写入过，这次和之前有什么不同？
是这样的，与一般的政策文件相比，地方性法规已是城市立法的等级。
此举既体现了北京市“看北京首先要从政治上看”的政治觉悟，又体现了北京市贯彻党中央决策部署的坚定决心。
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第二个亮点，立法草案中充分保护了租客的权益。
比如，拟规定合同期限内出租人不得单方面提高租金，出租人提前解除合同的，应当经承租人同意。
出租方应在签约前将房屋状况，特别是装修完成时间告知承租人，保障承租人知情权。
为减轻承租人负担，立法草案中提倡出租人按月收取租金，押金一般不超过一个月租金。
规定出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。
重申了《民法典》赋予承租人的“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”“优先承租权”等法定权利，特别是租赁住房及其附属设施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该住房或其附属设施质量不合格，承租人仍然可以随时解除租赁合同。
此外，近年来，一些长租公寓爆出了甲醛超标，租客患病甚至去世的问题。
对此，草案中还拟专门规定，室内装修空气质量不符合有关标准规范的房屋不得出租！
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第三个亮点，是这次立法中北京提出如果租金快速上涨，将实行一系列的调控措施。
其实，在国家版《住房租赁条例（征求意见稿）》中也规定：“租金上涨过快的，可以采取必要措施进行合理调控”。
而这次北京版的条例草案中，对采取哪些调控措施进行了具体化。
草案中第六十条拟规定：“本市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行或租金指导价”。
分析一下这段话，里面提及的调控措施有3个。
目前，住房租赁主要有三种方式，一种是房东和租客之间直接租赁，俗称“手拉手”；第二种是房东和租客之间有中介的撮合，也就是通过中介找房主租房；第三种是租客直接在长租公寓等住房租赁企业那里租房。
对于个人和个人之间的直租，政府不能强制干预，更多的运用指导和引导的方式。但如果中介或长租公寓哄抬租金、肆意涨价，那么政府就要出手了。
这一措施显然是针对当年长租公寓出现的肆意抬高价格收房“抢房东”、再高价租给租客这样的行为进行约束，防止这些企业在资本的助推下放大市场波动。
2016年之后，租房中介费由指导价调整为市场调解价，即由政府设定封顶价改为双方协商的市场价，一般由租客交纳，标准多为1个月租金。所以其实是租客的负担之一。
而实行指导价将有助于减轻承租人的实际负担，特别是减轻换房租的压力。毕竟，一个月租金的中介费，少则几千元，多则上万元呢。
租金指导价即由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围。
这个区域可能是某些价格上涨过快的区域，也可能是全部范围。
可以看出，其实这三个调控措施这三个递进式的，可以根据住房租赁市场的变化，选择采用何种措施。
这也是北京首创，充分释放了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。
当然，调控主要是针对“租金快速上涨”的应对措施，属于依法设定、用来稳定租金的调控工具。从统计数据来看，近期北京租金波动幅度较小，市场保持平稳，这种情况下无需政府干预。
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第四个亮点，是建立租赁合同网签系统。
大家都知道买房要网签，只有网签了才能成交，并收到法律保护。
今后，租房也要网签了。
草案拟规定，北京市将建立健全住房租赁管理服务平台，利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，并与公安、教育等部门建立信息互通共享机制。
出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。
将来，大家可以通过全市统一的租赁平台网签租赁合同，个人信息安全不用担心，网签和备案的租赁合同不但收到法律保护，还可以享受到各种为租赁赋权的公共服务。
比如租客可以凭备案的租赁合同作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证，而且这些都在系统中各部门联网，不用再跑腿提交证明材料。
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第五个亮点，也是社会比较关心的，就是严管长租公寓。
近年来，长租公寓在资本的驱动下，长收短付、高收低出、爆雷、甲醛超标等乱象不断，严重损害了租赁当事人的权益。住建部和北京市均发布的规范管理的措施。
此次条例草案对于长租公寓，充分体现了“严管”的思路。
长租公寓租金“短付长收”、搞资金池是一些长租公寓暴雷的主要原因。找房东收房是按月给房东付租金，而租客则是一次性收取半年、甚至一年的租金。一旦资金链断裂、企业暴雷，损失的是房东和租客。
此前，北京市已经出台了相关通知，对长租公寓的租金和押金进行了约束，此次更是将这些约束和监管纳入了立法。
草案中拟规定，长租公寓向租客单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和，押金不超过一个月租金，而且押金要纳入监管账户。防止住房租赁企业利用“资金池”无序扩张。
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