文｜邓浩志
在过去一周时间里，深圳、广州、杭州、东莞、北京、成都等城市先后出台新一轮楼市调控政策。其中深圳调整小学招生政策，推行大学区制，彻底将学位价值和房价剥离，重创学位房；广州黄埔区则取消了人才购房资格的优惠政策，以购房为目前的人才购房路径被堵死了。杭州宣布落户购房资格收紧，以堵住以购房为目前的落户路径。北京规定夫妻离异且限购的家庭，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。而成都则对赠与腾资格行为给予了各种限制……过去五天时间里，国内一批一二线城市新一轮的房地产普遍调控升级，之后还有其他城市在陆续跟进当中。
简 评
1、新一轮调控大幕已确认拉开。
这很可能是继去年三季度，今年一季度之后的又一轮大量城市楼市普遍调控升级。主要原因是7月公布的统计数据显示，上半年商品房销售量、价均仍有较快、较广的增长。另一方面下半年国内经济形势颇为严峻，如果再次采用偏宽松的货币政策进行刺激，很有可能再次引发新一轮的楼市过热。有鉴于此，从中央到地方，到各部都在7月底集中发声，要求坚持房住不炒，坚持不以房地产作为短期经济的刺激工具。于是有了本周多地调控升级的情况。预计接下来还会有更多城市加入调控升级的队伍，尤其上半年统计显示房价上涨过快的城市，主要集中在一线和新一线城市。
2、一个黄埔还不够，广州调控升级还没完。
预计接下来还没有跟进调控升级的大城市，相信大多数上半年房价有所上涨的城市都会跟进，或轻或重。目的除了房价稳定的城市，也是对7月底政治局会议对楼市表态后的集体反应。就大湾区的城市群而言，广州黄埔一个区取消人才购房政策是不够的，肯定还有其他区域有新的跟进，比如说传闻已久的南沙……而佛山是目前大湾区内地4个大城市（广深莞佛）当中限购政策最宽松，贷款政策最友好的一个城市。基于房价也有上涨，基于暂时尚未有过一次调控政策升级，预计佛山也会跟，也得跟一下。
3、各城各司其法堵漏洞。
细看目前已经公布调控政策的各个城市，虽然每个城市都在堵炒房的漏洞，但没有一个是完全相同的，比如广州黄埔，堵的是人才购房的漏洞；比如杭州，堵的是落户购房的漏洞；再比如北京，堵的是离婚购房的楼盘。还有成都，堵的是赠与的漏洞……
至目前为止，国内多数大城市限购政策已经足够严厉，阻挡资金进入楼市的“大坝”早已筑起，在限购政策方面能做的，也只有堵小漏洞而已。也由于只是堵小漏洞，所以各地限购政策的升级似乎都不算太严厉，对楼市的伤害相对比较有限。
4、二手指导价或成为常态化政策。
过去较长时间里面，楼市调控主要集中新房市场，而二手房的调控相对宽松。但最近已经推行二手指导价的城市多达10余个，相信未来会有更多城市跟进。但由于二手指导价存在较大弹性，而且如果严格执行会对当地二手房价格产生较为重大的影响（比如深圳二手房价终于在指导价政策强硬执行后出现了下跌）所以估计各地暂时会以参考、引导市场为主要目的，暂时不会涉及估值领域。
邓浩志2021-08-09 20:02:42
