北京对刚需太不友好了

提问：北老师，你好。多年老粉丝了，一直很认同您的观点。现在关于换房，有几个事情想跟您请教。目前的情况是，我和我老公名下有一个大望路三居，和一个团结湖老破小两居。因为牵扯到未来要孩子，再加上团结湖的房子实在有点太旧了，所以最近在考虑想将团结湖老破小换成大望路附近的品质两居，以后也方便父母过来就近照顾。目前总预算不超过900万，我俩现金流一般。想向您请教一下：1.您看现在是一个好的换房时间吗？目前大望路的房子已经涨了不少，但团结湖老破小似乎还没怎么涨价，我们很担心现在卖掉团结湖的话，会不会刚好换在空挡，万一板块轮动到老破小，可能会损失潜在的卖房。所以您觉得有必要21年换完，还是索性再等等？2.我们目前有三种选择：一是看过大望路附近金港国际、风度柏林、喜福汇、天之骄子等小区，但要不然就是价格略超预算，要不然就是还没有合适的房源。二是还看了慈云寺板块的东恒国际二期、爱这城二期等，还有金都杭城。但这个片区丽我家大望路三居似乎略远了一点。三是我们在考虑要不要干脆一次性买个陶白或者广渠门、东朝建附近的。但我们现在还没有孩子，又担心未来学区变动大，房子会不会不保值。所以请问北老师，以上三种选择您更建议选哪里呢？感谢您的时间！谢谢

回答：

1，科学来说，不是，大望路已经涨不少了，应该早换的。两个点，这个必须你们自己身体力行：不断地观测（实地踩盘不是问中介）团结湖和大望路的价格变化，如果大望路继续涨，果断定。如果团结湖老破小开始涨，就等等卖。

2，一是没有合适的房子等是等不到的，等到那一刻，以现在市场情况看，一定比现在贵。二是你说的这些地方，涨幅都不少的。三是涨幅更猛。

3，最专业的做法是，签约一个超长周期涨幅低于10％的小区，等老破小涨了卖掉。所有的纠结都在于入场时间晚了点，所以要接受损失。市场的微观变化，没有任何人可以预判，一切都是人类无差别体力劳动付出，算下来总比上班那几天假划算。

提问：您好，请问老破大的优势在哪里？比如90年代初的房子，再过5到10年，能贷款的时间越来越短了，贷款时间短，月供就高了，会不会影响卖出？

回答：

任何房产都不存在优势，市场是聪明的因为人是聪明的，真要有优势早被买光了。南方的买房思路很多不适合北京，北京98年塔楼算老破大吗？严格意义来讲，不算，因为北京房子都老，任何一个成熟区基本都是这样。别说九几年，就算八几年的房子，实际上也不太影响贷款，银行随着时间推移，不断放宽房龄限制，否则没的赚。我们不建议买入年代太久的房子，考虑的是风险性。在可选的情况下，肯定新一点，接受度高。那些低单价老破大，主要是价格安全线好，你可以刻意搜索下，317以后，北京普跌25-30％，反而众多老破大跌幅连20％都没有，呈现的就是这个道理。跌的慢，但是涨的也慢。

提问：您好，北哥，本人疑问如下：1.现金400左右，大连一套100平房产市值约在250左右，出售中。有过贷款记录，非首套，目前已可得北京房票，自主和投资兼顾，想近期入手一套，选择总价在600-800间的是否合适？2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边，有投资价值吗？3.如选择二手，参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井，九龙山，四惠，百子湾，劲松，哪个板块更有长远发展？4.看上几个次新，金地名京loft.76平，800万；万科星园，天畅园，国美城，天鹅湾loft，东坝的首开常春藤，酒仙桥的丽都壹号，哪个更合适些？谢谢！

回答：

1，大致算下你们的资金情况，怎么也有600＋了吧，我一直提到的一个，增值靠选筹，还要靠低成本的稳定杠杆。北京不会拉多长的杠杆，但怎么也得贷40％以上才算心安理得呢。所以买到1000才对得起你们这样珍贵的房票。如果有首房首贷那自然不必说，基本正好贷满即可，如果没有，目前可以叠加部分先息后本3到5年期XYd。有人说，那还不起咋办，这都是被17-20吓坏了，怎么会还不上，每多贷100万，每年只多还6万多块钱，有什么还不起的？一涨解千愁，对于1000万的房产，半涨都解千愁，5％涨幅就是50万，够还8年月供了，一切都是基础算数题。

2，没有价值。

3，这几个地方，如果看长远发展，那望京肯定是。其他的，五环内这些都属于成熟区且基本没有啥空地，紧跟着大盘走，问题不大。东坝有点X因素，只要不买到新房，多半不会太差。但是我还是那句话，现在是楼市轮动期，有的地方先涨，有的地方后涨，先涨的地方现在继续买的话，这一轮的后续涨幅可能会差点意思。目前市场轮动情况看，望京西和奥体1000万的标的还是非常值得，其他几个地方，买涨幅低于10％的，也可以。

4，有其他选择的情况下，尽量不选loft，这种随时可能会不时髦的东西，我们怕风险大，而且过去涨幅看，也没有很好。800万对应媒体村板块的万科星园、天畅园还可以，1000其实可以选丽都壹号。

你的疑惑和纠结在于，解决不了资金和杠杆的问题，导致了可选空间被挤压。究其原因，北京对刚需太不友好了。