房地产法律讲堂:买卖拆迁安置房要注意什么?

我们通常听到的“房地产交易”主要是指商品房、二手房的买卖以及房屋租赁。随着房价的急剧上涨，拆迁安置房的交易也屡见不鲜。

通常情况下，拆迁安置房比商品房便宜很多，但是由于拆迁安置房的特殊性，其交易往往受到政策等因素的限制。

那么，在买卖拆迁安置房应注意哪些事项呢？

拆迁安置房一般分为两大类：

①.因重大市政工程而拆迁的房屋，此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易；

②.因房产开发等因素而拆迁的房屋，该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私人财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

与普通的商品房相比，拆迁安置房的交易风险大了许多。这主要表现在以下几个方面：

买卖拆迁安置房，的风险在于，房屋已经交付给买方使用，但房屋的产权证因政策等因素还无法及时办理到买方名下。导致拆迁安置房的使用权归买方，而所有权仍然属于卖方。在这个过程中，如果房价大幅上涨，卖方很有可能将房屋再次卖给出价更高的买方。

城市扩张的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也时常因此对拆迁补偿金的分配发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方；买方认为，房款已经全部付清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方。因此，卖方仍然有权利获得拆迁补偿款。

交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。如果在完成过户之前卖方死亡了，买方为了完成过户就不得不与从未谋面的卖方的继承人进行交涉。如果卖方的继承人不愿意配合继续履行合同，则买方不得不采取诉讼方式来解决问题。至于诉讼过程需要多长时间，就很难预测了，买方取得房屋产权证的时间也就变得不确定了。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易进行重新评估。

购买拆迁安置房，手续与普通商品房是一样的。但是如果你想购买拆迁安置房，等卖方有了房产证后再进行交易。

在购买拆迁安置房时，要对卖方本人有一定的了解。同时，为保证拆迁安置房买卖合同的顺利履行，买方要求卖方把安置房的产权证明、计税发票等用于领取安置房产权证的证件全部移交。

需特别注意，在与卖方签订拆迁安置房买卖合同时，需要明确约定双方办理产权过户的时间、违约责任以及争议解决办法等事项，这将有助于买方更好地维护自己的合法权益。