可以说手段多种多样，花样翻新，在6月1日的记者招待会上，银保监会统信部副主任刘忠瑞这样总结了部分企业和个人挪用经营贷款的手法。作为支持中小企业发展的金融产品，经营贷款已经存在多年，但违反经营贷款流入楼市的现象并不少见。
为了严格调查这一现象，据银保监会党委委员、副主席梁涛介绍，初步统计，仅去年以来，银保监会各级派出机构就与各地政府合作制定了130多项房地产管制措施。在此背景下，当天的发表会对房地产融资、贷款集中度新规定的实施情况、经营贷款违规流入房地产整改等热点问题一一作出了反应。
抵押贷款增长率创下八年来的新低。
根据中国银行业监督管理委员会发布的数据，截至4月底，房地产贷款同比增长10.5％，增速创下8年来新低。房地产信托余额和投资房地产的金融产品规模也在持续下降，与去年同期相比，房地产信托余额下降了约13.6％。自2019年6月以来，房地产非标资产投资的金融产品规模同比下降36％。
此外，银行通过特定目的载体投资房地产领域的资本规模持续下降，相关业务规模同比下降26％，连续15个月下降。
与此同时，我们在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行了差异化支持，加大了对房屋租赁市场的金融支持力度，促进了房地产市场的稳定健康发展。梁涛表示，截至2021年4月底，银行发放的个人抵押贷款中，首套房占91.8％，比上年同期增长0.8个百分点，投房租赁市场的贷款比上年同期增长31％。
据悉，到目前为止，房地产融资呈现出五个持续下滑的特征，即：房地产贷款增长率持续下降，房地产贷款集中度持续下降，房地产信托规模持续下降，理财产品投入房地产非标资产的规模持续下降。
谈到未来的调控机制，梁涛强调，中国银行业监督管理委员会将继续保持房地产金融监管政策的连续性和稳定性，避免房价波动，促进房地产市场稳定健康发展。同时，保持违规业务的高压态势，防止房地产业务风险的化解，防止混乱和回潮。
经营者贷入楼市花样翻新
今年以来，违反个人经营贷款流入楼市成为监督关注的焦点。3月末，银保监会办公厅、住宅和城乡建设部办公厅、中央银行办公厅发布了《关于防止违反经营用途贷款流入房地产领域的通知》，通过加强借款人资格审查、加强信用需求审查、加强中介机构管理等，严防违反经营贷款流入房地产。
在这种背景下，对非法经营贷款流入楼市的监管风暴也越来越激烈。各地银保监局重拳出击，与当地住房和建设部门和中央银行分公司一起，组织机构自我调查、非现场筛查、现场检查等工作，重点检查经营贷款总量大、增长快的机构。
据刘忠瑞介绍，在调查中发现，部分企业和个人挪用经营贷款手段多种多样，通过各种方式规避监管要求。具体表现为，有的拆迁资金全额购买后，申请经营贷款偿还购房资金；有的借款人在多个银行账户之间转移个人经营贷款资金，以掩盖购房的最终目的；有的编制交易背景，虚构贷款用途等。有的银行贷前审核不到位，贷后资金管理不足。有的中介机构协助包装贷款材料，提供过桥资金，帮助借款人绕过银行审批条件。
刘忠瑞说：从调查的情况来看，可谓手段多样，花样翻新，我们对层层流转抽丝剥茧，一些复杂的操作最终浮出水面。
在此之前的调查过程中，北京商报记者还发现，在北京地区，一些贷款中介仍然打着一条龙包通过的旗号，为购房者排忧解难。但是购房者需要支付一系列的收费套路，如居间费、垫资费、公司费、流水费等，甚至有中介通过提供垫资的方式，引导购房者进行民间借贷。
刘忠瑞指出，下一步，中国银行业监督管理委员会将与住房和城乡建设部、中央银行密切关注政策执行效果和调查结果。对于自查不力被监管、故意隐瞒或发现问题未能及时处理问责的银行和中介机构，将依法严格采取监管措施。对于确认挪用经营贷款的借款人，不仅要压缩信用额度，收回贷款，还要提交信用信息系统，提高挪用贷款的违规成本。同时，总结工作经验，完善长效机制，防止经营贷款非法流入房地产作为正常的监管工作。
有必要加强对商业银行微信业务的控制。毫无疑问，这种监管政策的变化是自上而下的。最近，越来越多的银行开展了企业资质审查和标准提高、贷款用途行为纳入信用调查等业务相关的具体政策。这种从微观角度出发的监管更加刚性，预计实施效果更好。
陶金进一步指出，未来，除了加强监管和处罚，提高监管能力，编织更加细致的监管网络外，还需要依靠银行业的监管体系，引导各银行严格执行贷前贷中贷后账户和资金风险管理，更大程度地处罚银行违规行为，提高违规成本。
当地中小银行趁机抢占份额。
房地产贷款集中管理制度实施半年，银保监会对实施效果做出了回应。
去年12月26日，中央银行、银行业监督管理委员会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》（以下简称《通知》），划定了房地产贷款两条红线，对中资大银行、中资中型银行、中资小银行和非县农合机构、县农合机构和村镇银行进行了分类，共5个机构分类设置了房地产贷款占上限和个人住房贷款占上限。
在当时的《通知》中，监管为当地银行的适度调整留出了空间。比如央行副省级城市中心支行以上分行会同当地银监会派出机构，可以在充分论证的前提下，结合当地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统金融风险特点，以通知第三、四、五档房地产贷款集中管理要求为基，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适合相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中管理要求。
从目前的实施情况来看，政策实施的效果初步显现。到4月底，银行业金融机构房地产贷款集中度同比下降0.5个百分点，6家国有大型银行全部集中度下降，其他银行集中度总体呈下降趋势，其他银行集中度总体呈下降趋势。刘忠瑞说。
但是，当大银行主动调整信贷投放方向时，也有一部分中小银行趁机招揽客户。刘忠瑞指出，一些地方中小银行利用大银行退出的时机，争夺房地产贷款的市场份额，房地产贷款增速加快，房地产贷款集中度增加。
针对这一现象的原因，光大银行金融市场分析师周茂华分析指出，中小银行需要从供需两端找出原因：一是国内房地产贷款金额大，信用锁定期长，利率高，银行收入稳定，抵押品相对安全，房地产不良率低，银行房贷风险控制管理成本低；其次，房地产在国民经济和地方财政中仍然发挥着重要作用，市场认为地方政府在必要时仍会照顾房地产市场；最后，近年来，国内房地产融资环境相对收紧，部分杠杆高、经营能力弱、现金流弱的中小房企融资需求旺盛。与一些中小银行的资产业务相比，房地产贷款规模相对较大，导致短期内部分中小银行房贷集中度上升较快。
中国银行业监督管理委员会高度重视这个问题，对新增房地产贷款所占比例较高的银行实行名单管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增长率。如果限期整改不到位，将进一步采取更严格的监管措施。刘忠瑞说。
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