一群让深圳家长神往的“学区”房价，现已不景气。
坐拥深圳最牛中小学，号称学区中“爱马仕”，房价一直坚挺的百花片区，近日出现了松动。信贷紧缩，学位供给增加…政策编织的这张大网牢牢地“套住”了深圳撒泼似涨的房价。
如果这套房去年能像现在这样降价15万元，我所遇到的顾客就不会再买别的了。本年度百花片区“有钱急租”的业主多，不少业主降低了挂牌价。
据悉，国城花园的学位房就是深圳实验小学和实验中学。
在深圳福田区百花片区，这栋售价15万元的房子正是国城花园95平方米左右的三房。据了解，目前业主报价为2330万元，政府参考价为1248万元，而之前业主报价为2345万元，近期降价15万元。
在深圳百花区中出现的降价信号，也许只是深圳二手房市场下滑的一个代表。据深圳房产中介协会分析，深圳4月楼市表现欠佳，受新政持续发酵的影响，二手房市场网签量遭遇“三连跌”；在新房市场上，也出现了阶段性供不应求的现象，一手房成交量出现阶段性下滑，“银四”行情也随之落幕。
连续下跌45万元，8个月未出货。
没有认识过这个小区的人，不会想到，这个楼龄超过20年的小区，多是小户型的房子，每平方米的单价曾一度超过40万元，平均单价在20万元左右。该区域面积约1平方公里，没有现代化的商业中心，连停车位都是靠“抢”来的，但这里却成了全深圳家长神往的地方。
位于深圳市福田区，百花片区位于上步路东侧，红荔路北侧，距华强北约1公里。公共信息显示，百花片区下辖南天社区和长城社区，是深圳中小学学区历史最悠久、实力最强，也是全市首批学位房的片区。在这里分布着实验小学、荔园小学、百花小学和实验中学，这几所学校的实力都在深圳名列前茅。
除深圳名列前茅的小学、中学外，一大批教育机构也在此扎根。
国城花园西门对面的一家老式商业中心，一半以上的空间都被课外培训机构占用。这一面很多餐馆都以“绿色有机”为主调，主要顾客是小孩。
高企的百花片区房价终于有所松动，但这一现象在业内人士看来，“现在已经回到了正常水平”。
百花片区中长城花园一套约124平方米的三房二厅业主已两次降价，目前售价1555万元。由价格调整记录可以看出，在2020年9月15日，该房屋的挂牌价格为1520万元；在9月24日，该房屋的挂牌价格提高了80万元至1600万元；在进入2021年后，1月16日业主首次下调了20万元；在4月1日，该房屋的挂牌价格又降低了25万元至当前价格。
这栋房子自去年九月挂售以来，已经8个月没有卖出去。房主急了，想把房子先让给他们。
5月24日，今年上半年百花片区的学位房都没有什么动静，涨价的不多，降价的也有，有些降价的房主可能急得手忙脚乱。
近期百花小区业主的降价并非个案。除了以上两起案例，长城花园最近还将其业主的价格下调了55万元和10万元。据悉，长城花园对应的学校为百花小学和实验中学初中部。
减价可能会继续下去。
虽然连续两次调价，房价下调到1555万元，但长城花园的这套二手房相对于2020年9月的报价却上涨了35万元。
这一现象属于新政持续影响的效应之一，而在某种程度上，随着新政的持续实施，未来此类个别高价盘可能会频繁下调报价。但是这并不会对深圳整体房价形成趋势性的下跌影响，毕竟这样的房源并不多，还不足以对市场造成连锁反应。
今年7月15日，深圳出台了“史上最严调控”楼市新政，宣布将严格限制购房资格，细化普通住房等措施。深圳市住房和建设局于今年2月8日发布消息，经深圳市政府同意，建立深圳市二手住房参考价格发布机制。与此同时，银行信用评级也逐渐向参考价值靠拢。
政策影响又如何？以国城花园一处约95平方米的房屋为例。经中介人了解，该楼盘业主报价为2330万元，而政府参考价格只有1248万元。2月8日前，银行按成交价放贷款，贷款七成，购房者可贷款1631万元，首付699万元；现在，按政府参考价格贷款七成，首付只有873.6万元，首付1456.4万元，购房者可贷款757.4万元。
提高几百万元的首付，相当于直接给深圳二手房市场浇了一盆冷水，对本身房价就很高的的影响更直接。
深股通中介标准指数显示，深圳市4月份二手房网签总量为4396套，环比3月继续下跌9.7％，较去年4月大幅下滑74.7％。在同、环比变化情况下，随着时间的推移，市场并没有冲淡新政的影响，而且新政对市场的影响也呈现出逐渐加深的特点。
与此同时，随着新政的持续发酵，深圳二手房周成交数量自2月底以来，整体维持在1000套左右的低位运行，而这种低位平稳的态势已逐渐成为二手房市场的常态。
在深圳，二手房价格出现松动，很大程度上是因为二手房政府指导价出台后，购房者加杠杆能力明显下降，再加上经营贷的严格控制、购房门槛的提高等一系列政策的叠加，对深圳楼市降温起到了很大作用，也大行其道。
这也得到了国家统计局数据的证实。四月份70个大中城市的商品住宅销售价格走势，国家统计局公布的数据显示，房地产市场热度有所下降。其中，热点城市二手房价格仍处于上升通道，而深圳则在二手房指导价出台后，环比零上涨。
要实现教育均衡化还需要努力。
此次百花片区价格松动，在李宇嘉看来，也是均衡教育推进过程中的一种市场反应。
教育内卷是如此的严肃，每个人都希望他们的孩子能进入的学校。我想，好的市场一直都在，价格浮动也很正常，但只要我有能力，我也希望我的孩子能读双实验。
而教育资源分配不均仍将使优质学位的价格居高不下。
在深圳各大名校的高价皆知，在现阶段房价松动的另一个重要原因是深圳教育集团化、大学区的推行。对于大多数而言，这些举措增加了不少不确定性，由此购房者对的预期也在减弱，进而影响到市场的报价和成交。
这一轮的放松，也许不会持续太久。一般来说，家长在上半年是比较冷静的，但进入下半年，许多家长就开始为孩子来年的阅读做准备了。只需看房子，买房子的人多了，业主的心态就会上升。
怎样才能彻底改变目前高房价？各地父母追求高学历的现象一模一样。在短期内，深圳要改变这种现象确实比较困难，需要在中长期内推进。在这些措施中，最根本的措施就是持续推进摇号入学，大学区全面推行集团化办学，从而使深圳教育资源进一步均衡。
把优势与劣势结合起来，缩小名校与普通学校的办学质量差距，是实行集团化、大学区制的目标，但这需要一个过程。
在深圳，高价学位房从根本上解决了问题，还需要从制度、体制上加以完善，除了长期增加住房供给和学位供给外，在中短期，还需要从学区划分、积分排名和房源等级排名等操作规则上加以推进。完善现行的学位申请制度，打破“学位房”观念，可以从根本上实现教育资源的均衡配置。
繁华楼市2021-05-26 09:16:03
