这轮长三角地区的抢购普遍触及盈利红线，但热度不减，透露出什么信号？
5.20日晚间，上海发布了首批集中供地细则，新规考验了房企投拓团队的战略眼光，也增加了马甲公司参与的难度。与以往热钱暗流涌动的无锡、杭州等城市相比，上海拿地细则显然更加复杂。内部人士认为，前几次土拍没有用上资金，很可能是集中了6月18日开始的这次上海土地供应。
同时，南京首批集中供地已于5月20日、21日两天全部完成，共有52幅出让地块，其中，有1幅因原因终止出让，其余51幅出让地块中有36幅触顶待选。竞标者将在五月二十二日下午进行摇号。截止5月21日，在南京集中供应土地上确认的买家有华润，招商，银城，龙湖等。
现在从已经公布的2021年的数据来看，无锡3、4、8月份集中供地，南京4、7、10月份集中供地，杭州4、6、12月集中供地。
根据现有的土拍结果，主要表现出以下几个特点。
首先，城市之间出现了明显的分化，像杭州、无锡等城市，城市基本面良好，市场需求旺盛，房企布局较多，首批拍地的开发商很多。由于受各种因素的制约，东北部分城市首次出现了相对平淡的土拍。
其次，城市内部也出现了明显的分化，这主要与地块所处位置、周边配套情况有关。高品质地块往往拍出高溢价，部分远郊地块也出现流拍现象。
三是批集中供地的企业主要为中央企业、国有企业、地区性深加工企业，如建发、象屿等地方国企。这一方面是因为中央企业在融资上有优势，资金成本相对较低；另一方面是因为地区性的大型企业为了维持每年的销量，每年都要拿出大量的土地，今年3-4月拿地，既可以增加土储，又可以赶工期，赶在年底营销节点上贡献业绩。
与广州、重庆、北京相比，长三角这一轮的抢购普遍触及盈利红线，但热度不减，透露出什么信号？
一部分房企并没有坚守长三角
由无锡、杭州、南京三地拍来看，万科、融创、华润、保利、招商、龙湖等大房企顺利抢地，以央企、国企背景为主，本土房企如滨江、银城等也有所斩获。
回顾1-4月房企销售全口径金额排行，10房企中，碧桂园、中海、金地、世茂等均未参与，其余大部分房企均参与长三角的这几场土拍。
中海对于北京、广州的土地市场非常感兴趣，但并未得到任何开发；金地在北京、青岛、温州均有斩获；碧桂园在北京也落下帷幕。
对于大型房企来说，集中供地是个好机会，世茂也留出部分资金，希望能够参与4-5月的集中供应。不过，面对同行们疯狂抢购、监管趋紧，大房企心中的天平还是变了。旭辉也不恋长三角，而选择投资重庆。
在杭州57个地块中，41个竞拍自持面积，显示房企预期高度趋同，未来维持盈利的难度很大。滨江集团斩获了5块土地，其高管团队近日在一次在线投资者交流中称，此次所拿地块的净利润争取达到1％-2％；而其拿地联合体合作方融信相关人士则透露，公司测算的净利润力争达到1％-2％。
在投资方面，与2019年相比，房企投资力度略有下降，一方面三条红线控制了房企可动用资金的规模，另一方面是核心城市中已经实行首批集中出让的城市数量较少，导致房企投资力度下降，而供应规模有所下降。伴随着集中交易的有序展开，房企投资力度有望回升。
地热不是集中供地造成的，而是高销售量推动的。2023年前四个月，重点企业实现销售额同比增长47.6％，实现销售面积同比增长40.2％。大量销售回款，部分企业资金成本较低，均促使企业更积极地进入土地市场。
在上海拍地的规定发生变化后，对于房价上涨的预期控制显而易见。
上述拿地未拿到长三角的大型房企会出现在上海市场吗？还有悬念呢。上海这56个集中供地地块，比此前业内传言的多了4个。
土地出让标准反映出一些问题：像大宁这样的标杆地块，地价估算在47000元／平方米以上，还不到5万元／平方米，主要还是控制市场预期；新规定将溢价率控制在10％以内，并将地价中位数作为竞拍底价，也是控制房价上涨预期的一项举措。
还有开发商估测这些地块的利润空间还是比杭州，南京高。而且，由于上海集中供地比其他几个热点城市晚，不排除一些企业将之前没有用完的资金调到上海，因此，上海集中供地成交将会更加活跃。
在上海市场，龙头房企、国企、央企至少能拿到70％以上的土地出让金，剩下的就看小房企是否有机会。
代理机构提示了大量减值风险
以无锡、杭州为例，类似的城市拍地，其实都有各种限制，目的是控制地价，包括配建租赁住房等项目。从土地的分布来看，一般不会位于太市中心，因为从居住用地来看，主要还是近郊用地，属于区位优势尚可的土地。房地产企业更多采用的是深耕战略，如融信。
大产商有些继续深耕长三角，有些则未入市，这从一个侧面反映出长三角地块投资利润的下滑。从资金类型来看，目前房企各方面融资受到限制较多，但也有各类资金通过包装进入土拍市场。具体地说，险资、民营资本和不追求规模的房企都有可能为品牌房企提供短期融资，以支付土拍保证金。
事实上，从杭州自持到南京触顶摇号，房企投拓成本上升，或将导致行业毛利率持续下滑。经纪商对房地产企业的大规模减值风险提醒关注，并认为在第三季度土地市场将会降温。
自2021年开年以来，行业金融监管超预期，也导致房企资金分流，长三角不再是房企眼中的安全牌。深挖长三角的中梁控股，这一轮各地也颗粒无收。相关人士称，热点二线城市土地价格的集中上涨，将间接导致其它相关城市及都市圈城市的房价上涨。但在业界存在着拿地恐慌情绪，最简单的逻辑是：不拿地就无货，无货就无销量。
中梁控股属于流动性负债较高的典型房企，这类房企不再选择热点城市，而是选择价格下跌压力较小、盈利空间较大的城市，例如，中梁今年3月先后在柳州、温州等地拿地。
红线之下，房企信贷息差扩大，土地供应增加，销售速度下滑，并购机会增多，这些都可能推动下半年土地市场降温。集中供地并非刺激土地市场的因素，但集中供地在三季度值得关注。
虽然盈利能力下降的趋势仍将持续，但资产运营和资本下沉的深度可能会让一些低资本成本的企业找到盈利拐点。在严苛的限价背景下，开发商的盈利能力可见一斑。就结构上看，部分企业资金成本优势明显，在“自持、联合开发”的大背景下，若其资产运营能力较强，确实有可能通过经营业务破局。另外，碧桂园以下沉非限价区、小盘深耕的方式，或许能获得提高市占率、稳定利润率的效果。
受集中供地政策的影响，22城2021Q1城市总体供地宗数较2019年下降15.8％，50强房企3月拿地面积较2019年下降35％，短期房企有补货动力。去年四月销售端增速较高，也为房企拿地提供了资金支撑；同时，若年内拿地周转较快或能够入市，则对全年的销售贡献较大，导致首批城市土拍仍呈现出较高热度。
二、三批集中供地或有所降温，首先随着融资端收紧逐渐显现，政策加码下楼市降温，资金端影响或逐渐传导至投资端；二、二、三批地块很有可能无法实现年内销售；同时考虑到部分首批供地城市的土拍热度较高，不排除后续各地不断完善土拍政策为地市降温的可能性。
繁华楼市2021-05-24 09:23:05
