4月，重点城市广州、无锡、重庆和沈阳迎来了集中拍地潮，在土拍“碰头期”的背景下，广州、无锡、重庆迎来了首次集中拍地，三市竞拍热度呈现分化，特别是重庆和无锡的地价涨幅较大，优质地块的价格仍在不断上涨。
截至4月29日，共有110宗地块进入市场，总建筑面积达1801万平方米，近百宗地块成交，成交金额近1800亿元。
有别于长春“集中供地拍”的首次集中土拍，重庆首次集中土拍一度登上热搜榜，可见这一轮土拍的整体热度。在溢价率方面，重庆，其中超过50％的地块溢价率超过了5成，而无锡和广州由于“限地价”的原因，平均溢价率较低。值得一提的是，无锡10宗成交地块全部触及限价，进入自持竞价阶段。
5月，将有更多城市迎来首次集中土拍，其中北京、深圳、厦门等首次供应优质地块的城市，土拍市场竞争仍将更加激烈，尤其是优质地块的价格将明显上涨。所以对热点城市来说，增加土地供应是稳定地市热度的关键之道。
01.超过五成的重庆土地溢价率超过50％
4.26-4.29，广州、无锡、重庆迎来首次集中拍摄。广州入市土地共有48宗，成功出让的土地有42宗，流拍的土地有6宗，共揽金超906亿元；重庆主城区的涉宅用地有46宗，土地成交总额达635亿元；无锡首批16宗土地中有10宗已成功出让，总成交金额也超过两百亿元。
就溢价水平而言，虽然在土拍之前，重庆出台了“部分热点地块若溢价率超50％以上，缴纳土地出让金的期限将缩短至一个半月”的新规，但作为三城中不限地价城市，此次集中供地仍是溢价率。在这些地区中，有22宗土地的溢价率超过50％，接近五成的土地已经成交，的溢价率达到130％。重庆市土地市场之所以呈现“意想不到”的热度，主要是因为重庆目前优质地块所占比例较高，如悦来组团、蔡家组团、两路组团、南区茶园、西区西永组团和大杨石板地等热点板块都有供应，而且这些地块多针对“刚改”的需求，对房企的吸引力较强，最后多以高溢价成交。
无锡整体市场热度也不低，已成交的10宗土地触及上限价，进入自持竞拍阶段，其中包括锡山东港板块怀仁幼儿园北面较冷门的地块，也是以限价及竞租5000平方米成交。
总体上广州土地市场比较平稳，但区域热度分化明显。由已经成交的42宗地块中，有9宗地触及限价，多集中在黄埔、番禺、南沙等热点地区，黄埔、南沙更是新拍出“单价地王”，市场热度高涨。与增城、从化、花都等地区相比，土地成交底价较高，流拍的6宗地块也多集中在这些地区，土地市场表现较为冷淡。
02.高品质土地的价格仍在上涨
就地价水平而言，与2020年全年的涉宅地价格相比，重庆三城和无锡的地价涨幅明显，仅广州的成交地价就低于去年的水平。
相对于周边历史可比成交地块，广州成交的42宗地块中，价格上涨的地块和价格下跌的地块数量各有一半，但因中心四区出让地块的比例比去年明显下降，平均地价水平较2020年下降15％。而广州楼板价的10地块，大多集中在白云、黄埔、番禺、南沙等热点地区。最热门的地块位于白云金沙洲板块，由华润以21.29亿元竞得，楼板价28727元／平方米，实际成交楼板价更是高达42122元／平方米，比去年底越秀地产同板块的宅地均价高出一倍多，刷新了该板块楼板价新高，并进入全市土地成交10。
此次重庆、无锡两市成交地平均地价均较去年有明显上升，优质地成交比例维持高位，分别上涨50％和18％。在这些地块中，重庆已经有25个地块成交，楼板价超过万元，其中渝北区观音桥地块更是刷新了重庆历史成交宅地单价纪录，平均地价水平较2020年明显上升，这些地块大多是低容积率、区位优越的地块。
类似无锡出让的地块，有三宗地的起拍价都是刷新所在板块的楼板价，在竞自持的影响下，大部分地块的可售楼板价也比之前周边成交的地块明显上涨，典型的如仁恒拿地的经开区南外地块，楼板价虽未触及板块成交地价，但若考虑到租赁面积6万方，可售楼板价将超过3万元／平方米，远远高于板块此前的成交地价。
3.规模较大的房地产企业成为的赢家
就房企参拍情况来看，三城土地出让集中引来多家规模较大的房企参拍，其中万科、融创、华润、保利等龙头房企更是参与了三城多宗土地的竞拍。
有别于无锡土拍的外来房企，广州和重庆的土拍竞争中，本土房企的“话语权”明显更大，如越秀在广州参拍15宗，成功斩获7宗，出价率远高于其他房企，而重庆起家的龙湖也重开土拍之门，在重庆已成交的地块中排名第五。
根据最后的竞拍结果，规模较大的房企成为这轮土拍的赢家，其中融创最为典型，在广州、无锡和重庆三个城市都有落子，共成功竞得15宗地，成交总额达241亿元。
整体上看，尽管三个城市的土地供应都集中，但是无锡和重庆的土拍热度相对较高，而广州的土地供应相对稳定，三个城市的热度分化明显，高品质土地的价格仍在上涨。再者，各城市土地供应节奏较慢，长时间土地“零增长”更容易引起房企的“饥饿感”，热点城市高品质住宅的竞争将进一步升级。因此，要稳定热点城市的土地市场，只有增加土地供应，才能使地市热得以平缓。
今后还会有更多的重点城市迎来首次集中拍摄。首先是4月30日（今天）在沈阳拍地，不过整体土拍市场表现预计将相对平稳。就目前的供应情况来看，沈阳这一楼板价超过5000元／平方米的地块共有12宗，占近5成，但大部分地块都有无偿代建需求，且前期市场关注度较高的广电印刷厂、加工厂南北区地块均已暂停出让；更重要的是，沈阳楼市近期表现欠佳，截至2021年3月，住宅去化周期已达29.5个月，受此影响，预计房企整体拿地积极性也将明显低于本轮重庆、无锡。
由于热点城市调控政策日益收紧，限房价背景下高成本拿地无疑会加大房企的资金沉淀风险，建议房企将重点放在有更多选择的第二、第三批集中供应地块上，以避免拿地成本过高。
繁华楼市2021-04-30 09:46:16
