在各地发布监督政策的基础上，长租公寓市场迎来了项系统监督政策。
4月26日，住宅和城乡建设部、国家发改委等六部委共同发表了《关于加强轻资产住宅租赁企业监督的意见》。其中，住宅租赁企业一次征金超过3个月（或押金超过1个月）的，应将征收的租金、押金纳入监督账户的同时，不得变相开展金融业务，不得以租金分割、租金优惠等名义诱导租赁人使用住宅租赁消费贷款。
在业内，意见主要针对前期长期租赁公寓企业经营爆雷事件，强迫轻资产租赁企业规范经营，降低资金杠杆率，提高经营能力。
加强就业监督管理，一次收取租金不超过三个月。
《意见》对从事轻资产住房租赁企业提出了加强就业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监督、禁止使用住房租赁消费贷款、合理控制住房租赁水平、妥善解决住房租赁矛盾纠纷、执行城市政府主体责任等七点监督意见。
其中，就就业管理方面，意见明确，从事住房租赁经营的企业和租赁住宅10套以上的自然人，必须依法进行市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围必须包括住宅租赁这个词。房屋租赁企业跨区域经营时，应在开展经营活动的城市设立独立核算法人实体。房屋租赁企业应具有专门的经营场所，在开展经营之前，通过房屋租赁管理服务平台向所属城市住宅建设主管部门推出开业信息，由住宅建设主管部门通过房屋租赁管理服务平台向社会公示。贝壳研究的市场分析家许小乐认为，这是通过管道入口防止一些企业脱离政府监督。
除了管道入口，本次政策还加大了规范住房租赁企业经营行为的力度。《意见》要求，房屋租赁企业开展经营活动的信息系统应落实网络管理各项政策要求，访问所在城市房屋租赁管理服务平台。房屋租赁企业应将经营的房源信息纳入房屋租赁管理服务平台管理，并实时提交租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息。房屋租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，除市场变动引起的正常经营行为外，支付房屋权利人（房东）的租金原则上不高于收取租赁人的租金。
对此，许小乐指出，以上措施是为了防止长期租赁公寓企业长期收入短期支付高进低出的行为，到目前为止北京已经对轻资产租赁企业的租金提出了收入周期匹配的要求，已经实行并产生了一定的效果，这次政策在范围内普及。
实行租赁资金监督，禁止违反租金贷款
本次政策系统地填补了租金监督问题。《意见》指出，如果房屋租赁企业一次性收取租金超过3个月，或者一次性收取押金超过1个月，将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金，并向租赁人退还押金。
事实上，早在去年，成都、南京、重庆等城市类似的租赁资金监督政策。以成都为例，去年9月11日，成都市住房建设局、银保监会四川监督局、成都市金融监督局、中央银行成都分行营业管理部联合发布《关于开展住房租赁资金监督的通知》，要求住房租赁企业开设全市的资金监督账户，支付租金周期超过3个月的，应将收到的租金、押金和利用租赁贷款获得的资金存入监督账户。
这次六部委再次联合发布租赁资金监督政策，在许小乐看来，将该租赁资金监督措施逐渐在各地实施，消除长期租赁公寓企业挪用租金扩大规模的现象。
中指调查事业部研究副社长战雪也表示，这次政策水平高，范围广，垄断面广，正确定位为从事租赁经营的轻资产住宅租赁企业。这样的企业在进行租赁经营时没有资产抵押，租金额也高，没有资金监督就容易聚集金融风险。
值得一提的是，本次政策明确指出，加强住房租赁市场租金监测，密切关注地区租金异常上涨情况，租金上涨过快时，可采取必要措施稳定租金水平。这意味着后续的租金管理和房价管理一样，如果发生异常上升，将面临相关的稳定租金措施。易居研究院智库中心研究总监严格跃进。
此外，这一政策也规范了租金贷款的控制。《意见》指出，住房租赁企业不得开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取得住房租赁消费贷款，不得以租金分割、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。这是过去一些租赁企业通过吸引消费者签订租赁合同获得资金的行为，这意味着租赁企业将来不能从事金融业务。许小乐说。
强迫企业降低杠杆，提高经营能力
在赵然看来，这次政策由多部门共同制定，提出了强有力的监督、杠杆、租金控制、权益控制的组合拳，其力量极大，主要落点是规范行业发展和保护民生两个方面，同时资金监督时代和租金控制时代
该政策是长租公寓市场系统监督政策，其措施严格，方向明确，是今年管理经营贷款的基础，是房地产市场第二个严格管理金融市场的政策。
从背景分析来看，许小乐指出，该政策主要针对前期长期租赁公寓企业经营爆雷事件，是过去行业粗放发展的纠纷。
朱维嘉所说，迄今为止，长期租赁行业门槛低，分散长尾，缺乏行业标准的行业状态，导致长期租赁公寓发生各种规模和服务差异化，过去一段时间，行业频繁发生租赁贷款、长期租赁贷款、高收入低的现象，导致行业混乱。
在此背景下，该政策汇总了以前各地实施的有效防止企业的措施和爆雷后可以实施的补救措施，形成了政策，有可能长期实施。
赵庆祥建议利用住房租赁条例立法的机会，将这些措施纳入住房租赁条例，形成稳定的行业监督制度。因此，行业发展有独立的分类，有行业法治的基础，行业可以长期稳定健康发展。
与此同时，赵庆祥强调，轻资产模式的房屋租赁企业必须规范和发展，这种企业是房屋租赁市场的主体，在房屋租赁住宅供应方面发挥着重要作用，在加强监督的同时，也给予了一定的发展空间。
在这项政策下，对行业，特别是轻资产住房租赁企业有什么影响？轻资产运营企业在业务发展模式中需要做什么调整？
从影响层面分析，赵然表示，意见将对整个行业，尤其是轻资产运营公司产生巨大影响，将轻资产运营公司从公转向专业的房屋租赁服务提供商。从国际经验来看，控制租金，轻资产运营公司不能单纯依靠租金收入实现利润增长，探索如何提供与房屋租赁相关的增值服务，将成为未来轻资产运营公司生存和发展的关键。
此外，赵然还指出，去杠杆将使轻资产运营公司形成两极分化。一方面，头部大型机构可以依靠资产证券化等金融手段，扩大规模，寻求发展，另一方面，深耕地区的小型运营公司依靠当地化的优势，降低运营成本，获得生存空间，大量金融杠杆扩大规模的轻型资产运营公司完全被淘汰。
许小乐指出，本次政策在措施上强调多管齐下，通过管理入口、管理行为、管理资金、管理贷款等方面，强制轻资产租赁企业规范经营，降低企业资金杠杆率，延缓业务扩张速度，专注于提高企业精细化、专业化经营能力，未来轻资产企业将探索更有利于发展的经营模式
朱维嘉指出，对于长期租赁公寓企业来说，未来集中在内部流程和运营服务上，不断加强租赁体验的服务和成本控制，重视口碑和品牌建设，不断发展利润、健康，修复租赁客户对租赁行业的信赖。
繁华楼市2021-04-28 10:10:23
