[摘要] 3月24日，中国证券报记者对北京地区多片区知名学区住房楼盘、中介进行实地走访。走访发现，头部中介已经全面下线了单价18万元／平方米以上的学区住房，而这类房子基本都是小户型学区住房，凭借中介的“口口相传”，根本不愁卖。这类房子恰恰是刚需学区住房成交主力。”不透明反而让成交更快了。”
3月24日，中国证券报记者对北京地区多片区知名学区住房楼盘、中介进行实地走访。走访发现，头部中介已经全面下线了单价18万元／平方米以上的学区住房，而这类房子基本都是小户型学区住房，凭借中介的“口口相传”，根本不愁卖。有中介直言，下架后更好卖，因为系统表面看起来，就是没房子了。
“下架更好卖”
“客户的系统是看不到这类单价高的房子了，经纪人可以看到。这类房子恰恰是刚需学区住房成交主力。”位于金融街片区学区住房中介从业人员王莉（化名）对记者表示，“18万以上的房源，在西城区常见。要想上宏庙、实验二小等优质小学，买一个1000万至1200万之间的开间是最起码的条件。总价低对应单价肯定高，别说18万，48万的房子也不是没有。”
王莉向记者展示了她能看到、但客户看不到的“天价”房源。记者看到，在西城区，单价在40万以上的房源并不少见。其中有一套房源仅有10平米，单价达到45万元以上。
“房子也是学区住房，只不过是平房。跟普通商品房相比，平房在交易和后续上学方面有些麻烦和风险，但是不影响成交。这种10平方米左右的房子，虽然没有挂出来，但是只要手续齐全了，我们在朋友圈一转发，立刻就被秒掉。”王莉介绍称。
“不让挂出来是建委规定的，但是不让挂的这些房子，恰恰是学区住房成交主力。过户的时候，这类房子是参考地区过户指导价，因此贷款额度会受影响。目前只是不让宣传，不是不让交易。外网挂出来的都是大户型，客户如果真想买，会找经纪人问有没有小户型，所以根本不愁卖。这种饥饿营销是倒逼的。不透明反而让成交更快了。”一位从事学区住房销售多年的中介刘晓（化名）对记者表示。
价格仍在涨
有购房人士对记者爆料，2020年下半年签约的西城月坛片区学区住房，当时成交价（不含中介费、税费）是750万，“目前已经涨了80多万，也就半年多的时间。”
对此，西城区多个中介对记者表示，“西城区学位信息采集登记时间是每年的5月初，春节前后是成交旺季。2020年四季度到2021年一季度，学区住房成交量都相对比较大。价格一直在涨。”
“目前的问题是没有房子，房源少导致一套一价，业主都想比之前一套卖得高，价格自然上来了。”走访过程中，多个学区住房中介对记者表示，“目前，西城学区住房价格相比年前涨幅在5％左右。我们作为中介，也不想让它涨。宣传涨价现在对我们来说风险极大。但是不管说不说，目前都还是在涨。”
炒作存在风险
从监管角度看，包括上海、北京在内的多个热点城市都对学区住房进行了严控。北京地区方面，近期，北京海淀区房管局联合区市场监管局对上地、万柳等区域房屋交易中介机构加大执法检查力度，对涉嫌炒作“学区住房”概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。海淀区房管局工作人员介绍，目前，区房管局已检查中介机构门店134家，对存在违规行为的中介机构立案6件，停业自查2家，行政处罚2万元。筛查链家、我爱我家等网上房源发布信息1000余条，下架不实房源信息53条。下一步，海淀区将持续加大对中介行业的执法检查力度，严惩违规交易行为，规范二手房市场交易秩序。
北京海淀区房管局介绍称，主要检查是否存在炒作“学区住房”概念、误导欺骗购房者、借机哄抬房价等扰乱市场秩序行为。明确要求各家机构要严格按照“房住不炒”的要求，严格依法依规经营，同时做好正向宣传引导，维护市场秩序。海淀区房管局提醒，2019年1月1日后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片，并根据学位情况派位入学。
走访过程中，记者也对这一内容进行了询问。中介称，从学区改革时间看，东城是进行多校划片的，然后是海淀，再之后是西城。从东城和海淀前期表现看，虽然实行多校划片增加了学区住房的不确定性，但是基本还是就近原则。只有买了学校附近的房子，被相应的学校选中的概率才能增加。
此前，北京市住建委则发文制定了2021年房地产市场执法检查工作安排，将重点查处无证售房、不实宣传、借学区住房等炒作房价、发布虚假网络房源等九个方面问题。下一步，北京市住建委将继续采取多种方式不定期开展房地产市场执法检查，确保“十四五”开局之年房地产市场平稳健康发展，助力实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
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