“三道红线”显效？房企负债率下降 烂尾楼出现的几率小了？

近日，由业内机构对中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布。研究报告披露，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降。

接近80%的负债率，对一家企业来说，确实是非常可怕的债务水平。而这样的状况，不是发生在某家或某几家企业身上，而是500强房企的整体负债状况。要知道，500强房企不仅代表了中国房地产企业的整体水平，也属于中国房地产领域经营效益的群体。经营效益的群体，负债率都这么高，其他企业也就可想而知了。这也就难怪，为什么近年来会频频发生房地产企业破产倒闭、资金链断裂、债务难以偿还的问题，且这种状况不仅发生在中小房企身上，也发生在大型房企、头部房企身上。特别受到瞩目的就是泰禾旗下范围内“院子”系列产品的停工和北京东三环外的江南山水烂尾项目。

“三道红线”威初显

2020年8月，央行、住建部召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈，会议内容就是希望房地产企业能够降低负债，去杠杆。

内容很简单，就是三条红线，区别对待。三红线为：

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1倍。

根据这三大红线，房地产企业被分为四类。（以2019年6月底为基础）

红色档：三条红线全中招，接下来不得有增加有息负债；

橙色档：踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过 5%；

黄色档：只有一条红线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过 10%；

绿色档：即便全部指标都及格，有息负债规模年增速也不得超过 15%。

在决策层的要求和管理层的监管，以及企业自身要求下，近年来，一些大型房企开始注重调整企业经营结构，开始慢慢放弃负债扩张的思路，逐步转向聚集主业、走“轻资产”之路的新轨道。其中，万达集团是转变最快、效果也的开发企业，恒大集团也在遭遇资金链风险后，提出了降低有息债务的三年行动目标。苏宁则在企业资金链断裂、急速通过引进战略投资者后提出了聚集零售主业的目标，已下决心转让非主业资产。即便如此，能否走出困境，也是一个疑问。没有做出合理转型的华夏幸福，则随时有倒掉的风险。

分母扩大导致负债下降 风险仍在

对房地产开发企业来说，最根本的一条，就是要加速降低负债率、减少债务规模、压缩债务总量，而不是通过盲目增加资产来降低负债。过去，高负债、高风险、高利润、高回报的时代已经很难再现。未来要做的就是对负债的清理和压缩工作，降低负债率、降低负债规模。

负债率首次下降的确让人欣慰，但是不难看出，资产负债率更多的是“分母扩大”的结果，而非分子缩小的结果。数据显示，2020年，500强房地产开发企业总资产均值为829.89亿元，同比增长16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净资产均值为178.81亿元，同比增长17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。看似总资产增速有所回落，净资产增速扩大，实则总负债仍然在扩大，是没有形成资产负债率与负债规模“双降”格局的。

只有在负债率与负债规模同时下降时，房企的负债风险才能真正得到化解。反应到普通老百姓能看到的，就是烂尾项目的减少、楼盘质量的提高等方面。