今年计划在燕郊买房子，毕竟我能接受的房价是那里的。在此期间一直在线查看各楼盘的房源信息，有时间再到现场查看。
随着数字经济的发展，工业互联网的迅猛发展，现在的购房者在买房前已经越来越多地使用互联网，房地产行业的消费者也正经历着从线下向线上迁移的转变。目前，消费者购房行为已从成交前浏览房源、即时咨询、带看等准备工作，到交易中的签约、贷款审核等环节，都已实现了不同程度的线上渗透。
许多业内人士认为，网上购房可以使“人”与“房”的匹配更，无疑会提高交易效率，是未来房地产销售的必然趋势。然而，随着网络参与购房的深入，也不可避免地会带来一些新的风险，如资金风险、个人信息等，都需要在精进过程中不断优化解决。
房地产业营销模式的变革
网购已成为一种不可逆转的趋势，专家表示：“不管是从市场结构上还是从消费趋势上来看，房地产营销正在掀起一场革命，这意味着，房地产营销的观念、方式和方法将跟上时代的步伐。
伴随着房地产行业带来的产品多样化程度的不断提高，购房者对房地产产品的需求也日益多样化。如此多样化的需求，也对网上购房的要求越来越高。
资料显示，中产人群持续释放消费潜力，推动中国住宅消费升级，改善性换房逐渐成为一线购房主流，10个主要城市的换房交易中，有86％是改善的。
另外，越来越多的购房者愿意为居住以外的功能支付额外费用，例如在疾病爆发后，消费者更青睐社区服务和居住环境，并将持续很长时间；中等规模的社区更受欢迎，65％的消费者更倾向于10～30栋大小的中等规模社区。
与此相对应，不同城市的房地产市场也明显分化，由此带来消费者行为差异日益扩大。资料也指出，不同城市房地产市场行情、房屋价值、中介运营效率等诸多方面的差异，决定了不同城市的购房客户在不同的时间做出不同的选择。
在一线城市中，2020年北京成交客户的购房决策周期较长，平均为3个月以上；而在深圳，购房决策周期还不到1个月。在新的一线城市中，杭州买房客群的观望情绪较为严重，2020年的成交决策周期约为40天。
因此，在线购房便应运而生，要解决的问题就是在差异中提升效率，达到精细化运营的效果。
专家表示，数字化精细运营应该从房、人、流程三个关键业务要素来理解：数字化是精细化运营的基础，也是人房匹配的起点；数字化是产品和服务更加满足消费者需求的核心，全流程数字化是精细化运营的结果，全面提升消费者体验和交易效率。
房子是空间信息的集合，如位置、产权、配套等，数字化是精细化经营的起点，需要完成从标准化到智能化的转变，实现房子信息的可视化，重构数字化空间，为房子智能推荐、匹配奠定基础。
资料显示，2010-2020年间，北京首次全租、全购、全换的客群平均年龄分别为33岁、34.5岁、35.9岁，且首次租、全购、全换的间隔持续拉长，如首次购、全购、全换时间从2012年的30个月延长到2020年60个月。它同时意味着，消费者在租售等各个环节的需求将变得更加复杂和多样化，对消费者行为的预测能力也将提高。
专家表示，以用户生命周期管理、多场景采集为前提，要实现人的精细化运作，需要实现信息和数据的标准化、标签化、知识化和智能化预测。要想实现消费偏好挖掘、交易行为预测，就必须建立消费者与经纪人、房主三重关系的百亿量级网络，构建具有行业共同价值的知识图谱。
在线购买请按“加速键”
而新冠肺炎的爆发，也加速了线上买房的进程。
中国房地产行业协会于2020年1月26日晚向会员和行业发出呼吁，要求暂时停止销售活动，待疫情爆发后再恢复。2020年1～2月房地产销售淡季，原本面临偿债压力的房企处境更为艰难，据统计，2020年2月份66个城市的商品房销售面积为459万平方米，同比下降33％。
突然暴发曾一度令房企线下销售完全陷入停滞，但房地产业也以极快的速度拿出了一系列对策。
在暴动中，各房企纷纷开启了在线营销模式。主要分为两类，一类是房企自建APP，微信公众号，推出小程序；另一类是与第三方电商平台合作。
实际上，近年来随着因特网技术的升级和发展，购房者的选房流程已由原来的“网上选房、网上咨询、网上预约、网上看房”转变为“网上预约、网上查询、网上看房、网上申请、网上缴费、网上签约、网上贷款、网上备案”等多种形式。
这样一方面可以节省购房者初步选房的时间，在线高效地浏览房源信息，寻找匹配房源，提高选房的效率。一方面突破了时间和空间的限制，伴随着科技的进步，营销形式的多样化，VR看房，直播卖房等在线展示形式，提高了消费者的在线看房体验。
实际上，近几年来，房企早已开始尝试自营网络平台，碧桂园、恒大集团于2014年分别上线《凤凰通》和《恒房通》，并推出《全民经纪人》的营销模式，万科、龙湖、融创等房企也纷纷推出各自的线上销售工具平台。到2020年9月，前200名的房企中，有143家重新启动或新建了在线售楼处，107家房企推出了集团或区域自建平台，搭建了85个小程序，其中集团内64个小程序。
另外，不少房企也是通过明星的流量现场卖房。例如，去年薇娅与杭州复地合作，以优惠券优惠形式卖出房产；李湘与富力的直播卖房，开创了直播实拍卖房的先河；佟大为与恒大直播卖房，除卖出近7000张购房抵扣券外，还卖出10多套特价房；大张伟、汪涵联合推出的超大型直播卖房，除了卖出近7000张购房抵扣券外，还推出了部分房源五折优惠等。
毫无疑问，这次爆发的网络营销按下了“加速键”，京东、阿里、苏宁等各大电商平台纷纷重新启动房地产板块。
相对于房地产企业自建的互联网平台，电子平台有它自己的优势：，操作简单，顾客体验感强；第三方电商平台相对于房企自营APP来说，可以展示更多的项目，客户在一个平台上实现比较选择房屋的意愿更容易实现；其次，综合类产品电商平台上客户大数据资源丰富。可根据顾客的购买习惯进行顾客描摹，进而实现精准营销，为房企挖掘和获取潜在顾客。
以网络营销的领先者恒大为例，其2020上半年3500亿元的销售额中，有2600亿元是来自于恒房通，也就是82％是来自于网络销售。
值得一提的是，到2020年，来自重点城市的购房客群比例达到57％，比2017年增加了近15个百分点。
同时，购房者线上活跃度有明显提升。根据贝壳研究院的数据，2020年每一位购房客户在成交前平均需要IM联系近9个经纪人，IM次数平均达到80次，比2017年翻了一番。在2020年之前的8月，平台上的消费者和经纪人联合推出了3200万个VR带看服务，同比去年增长了425倍。
房天下董事长莫天全预测，“2020年初的爆发促使房企的营销从线下走向线上，企业通过快速建立线上营销平台，并通过现场销售等方式优化传播、引流渠道，取得了显著效果。今后房企会不断完善线上购房平台，打造一条龙‘线上传播、线上引流、线上楼盘展示、在线预约看房、线上购房、线上推荐客户’等一整套线上业务闭环，持续提升营销效能。
总体来看，购房者对线上工具的依赖程度正在明显增强，房产消费行为线上化是时代趋势。
＂流程＂问题有待改进。
对购房者来说，网上购房在迅猛发展，带来便利的同时，也产生了许多亟待解决的问题。
比如在提高网络营销的效率和质量，简化购房流程，吸引更多购房者主动选择，促进房地产营销模式发生质的变化等方面，许多合作节点之间的矛盾需要进一步弥合。
在网上售房很方便，但在确定房源和具体的买卖环节上，我还是觉得与开发商面对面比较放心。
实际上，自房企大力推行网络营销以来，“全民营销”的“高额”等信息便充斥了整个网络。与此同时，全民营销和专业代理争抢客源、跑单、撬客的现象也时有发生，引发了矛盾。因为房地产销售的较高，而且对在线销售人员的身份要求不严格，所以也存在一定的风险。
房地产是一种专门化商品，又是一种大宗消费品。而且互联网上的全民营销很大程度上是基于降低交易门槛，比如取消经纪人资格，没有理由的退房等等。如果出现纠纷，就会给房地产开发企业和市场带来后遗症，这些方面都需要政府来规范和管理。
值得注意的是，2020年2月25日，杭州市住建局发布《关于积极推进商品住宅全流程网上销售工作的通知》，对推进商品住宅全流程网上销售，进一步完善配套服务，为购房者提供更加方便、快捷、舒适的购房体验做了详尽的介绍。在推动房地产网络营销发展方面，杭州的创新精神具有较好的先导作用。
北京市住建委也在2020年5月提出，鼓励开发企业充分利用电话、网络、虚拟现实（VR）、现场售楼等非直接接触方式，开展楼盘网上展示、宣传等营销活动。
然而，房地产企业、渠道商、工业互联网平台和其他第三方服务提供商，如银行，在满足数据安全、消费者隐私和满足监管要求方面，仍有很长的路要走。
另外，目前房地产网络营销还无法实现全面的在线支付和管理，但这并非技术问题，而是对消费者习惯的抵制。就像越来越多的大型消费品实现了在线交易和支付一样，相信在不久的将来，房地产在线交易和支付也将成为可能。
顾客并非不喜欢也不愿意在网上买房子，只是过去没有很好的信息展示渠道而已。按照专家的观点，一旦产品和信息足够丰富，足够有用，消费者次看房就一定会在网上，这是一个不可逆转的趋势。「一旦习惯，就不能回头。」
由于这是一个不可逆转的过程，因此需要各方携手合作，共同打造住宅产业的数字化服务能力，共享数据红利，实现多方互惠共赢，共同提升消费体验。
繁华楼市2021-03-15 11:05:27
