新规！北京严管长租公寓：预收房租不得超过3个月租金

针对蛋壳公寓事件暴露出来的问题，此次出台的新规逐条逐项的提出了规范和监管的具体措施，全篇几乎90％以上，都是如何规范住房租赁、保护房主和租客双方的合法权益，避免租赁交易风险的。

而且“打蛇打七寸”，新规中的每一条都切中的长租公寓行业的痛点、槽点。

首先，租金的“长收短付”是长租公寓的问题。

长租公寓向租客一次性收取半年甚至一年的房租，却按季度甚至按月支付给房主，形成自己的资金池，而且一旦资金链断了，房主收不到租金，但租客预交的长期租金又要不回来，损害了房主和租客的利益，形成了矛盾纠纷。

对此，新规中明确规定，住房租赁企业向承租人预收的租金数额不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。

也就是说，长租企业找租客收的租金，也就是按季度交。而且如果租客是按季度交租的，那么长租公寓给房主也应该按季度支付房租。

这样保证了租客的全额租金能够及时的到房主手中，而不是去“充实”长租公寓的资金池。

其次，租金贷也是这次蛋壳事件中暴露出来的一个大问题，虽然微众银行最终免除了租金贷，但租金贷本身也是需要规范的。

当时我们也说过，租金贷的问题，就是本应放给租客的贷款，却被直接转付给了长租公寓，成为了长租公寓扩张的资本。

因此，此次新规中明确，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

也就是说，租客申请了贷款，可以直接把贷款发放给租客，其用于支付房租。或者是签订协议后，发放给房东，用于租客支付租金。反正就是不能给长租公寓企业。

押金同时也是之前长租公寓矛盾纠纷中的一个重要问题，租客的押金交给了长租公寓，但出现纠纷时，长租公寓无法给房主退还押金。

此次新规要求，长租公寓企业向承租人收取的押金，应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

这类似于二手房交易的资金监管，由一个专门的账户来托管，长租公寓企业不能挪用。

新规规定，长租公寓企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，中介协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

租金和押金的问题解决了，但租房之中还有其他“坑”，这次政府也一并想到，帮大家避免。

首先合同是租赁行为的最根本凭证，也是保障各方利益的最基本载体。

新规规定，长租企业应当使用市住建部门和市场监管部门制定的住房租赁合同范本。不能自己私自拟定对自己有利、给别人“挖坑”的合同。

同时，装修也是矛盾纠纷的一个问题。

不少长租公寓在向房东收房时，都会提出给房子装修，压低租金，甚至有的长租公寓在提前解约时，还要找房东赔偿前期投入的装修费用。

对此，新规中明确，住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。

住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。

此外，今后北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人纠纷。

住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由市住建部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；

情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；

根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门将依法依规责令有关主体停止发布相关广告。

网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住建部门意见，依法对其相关业务采取整改措施。

最后，住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以对长租公寓也不能“一棒子打死”，重要的是合法、规范、专业。

因此，北京还是支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租的。住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

北京市住建委有关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。

共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。

二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。

三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。

北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。