[摘要] 12月7日，国务院办公厅转发国家发展改革委、交通运输部、国家铁路局、中国国家铁路集团有限公司《关于推动都市圈市域（郊）铁路加快发展的意见》，发展市域（郊）轨道交通系统，对城市功能布局的优化、促进大中小城市和小城镇协调发展起到积极作用。
本月，住建部等六部门发布政策，基于“互联网+政务服务”方针，推动物业服务线上线下融合发展；国务院推动都市圈市域（郊）铁路加快发展，优化城市功能布局，促进大中小城市协同发展。宏观环境方面，工业生产呈现稳中有升，商务活动指数稳中有缓；市场销售稳定回升，消费结构持续优化，线上消费持续快速发展，实体店铺零售稳定复苏。市场表现方面，1-11月投资同比持平；新开工和销售同比降幅较1-10月均有收窄；1-12月，300城商办用地推出及成交面积同比均有所增长。企业动态方面，星河商置联合阿里本地生活，打造数字化智慧商圈；大悦城39.55亿摘集美商住地，或建厦门大悦城综合体。
本期看点
01 政策动态
住建部等六部门：基于“互联网+政务服务”方针 推动物业服务线上线下融合发展
国务院办公厅：推动都市圈市域（郊）铁路加快发展 促进大中小城市和小城镇协调发展
02 宏观环境
工业经济：工业生产呈现稳中有升、总体向好态势
服务业经济：商务活动指数稳中有缓，仍位于全年较高运行水平
消费市场：市场销售稳定回升，消费结构持续优化
03 市场表现
商业地产新房市场：1-11月投资同比持平；新开工和销售同比降幅较1-10月均有收窄
商业地产土地市场：1-12月，300城商办用地推出及成交面积同比均有所增长
04企业动态
星河商置：联合阿里本地生活，打造数字化智慧商圈
喜茶：深圳第100家店开业，“赭”主题店探索中国风
大悦城：39.55亿摘集美商住地，或建厦门大悦城综合体
05 大宗交易
12月，一二线多个城市录得商业地产大宗交易
一、政策动态
1、住建部：基于“互联网+政务服务”方针 推动物业服务线上线下融合发展
12月4日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等六部门发布《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设，推动物业服务线上线下融合发展，满足居民多样化多层次生活服务需求，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。
六大内容，十八项细则（1）构建智慧物业管理服务平台：明确平台基础功能；支持物业服务企业建设平台；保障平台安全运营（2）全域全量采集数据：采集物业管理数据；共享公共服务数据；优化数据资源管理（3）推进物业管理智能化：推动设施设备管理智能化；实现车辆管理智能化；促进居住社区安全管理智能化（4）融合线上线下服务：拓宽物业服务领域；对接各类商业服务；提升公共服务效能；发展居家养老服务（5）推进共建共治共享：加强党组织对物业工作领导；促进城市管理下沉；发动居民共建共治共享（6）加强领导统筹推进：切实加强组织领导；分期分批组织实施
中指点评：
为深入贯彻落实《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《国务院关于加快推进“互联网+政务服务”工作的指导意见》，通过广泛运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，加快建设智慧物业管理服务平台。以智慧物业管理服务平台为支撑，打造物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展，构建居住社区生活服务生态，为居民提供智慧物业服务。
2、国务院：推动都市圈市域（郊）铁路加快发展 促进大中小城市和小城镇协调发展
12月7日，国务院办公厅转发国家发展改革委、交通运输部、国家铁路局、中国国家铁路集团有限公司《关于推动都市圈市域（郊）铁路加快发展的意见》，发展市域（郊）轨道交通系统，对城市功能布局的优化、促进大中小城市和小城镇协调发展起到积极作用。
七大方面，十七条细则（1）明确功能定位和技术标准：功能定位，轨道交通系统突出对都市圈主要功能区的支撑和引导，满足1通勤圈快速通达出行需求；技术标准，市域（郊）铁路新建线路单程通行时间宜不超过1，设计速度宜为100—160公里/，平均站间距原则上不小于3公里，早晚高峰发车间隔不超过10（2）完善规划体系：责任主体和发展条件，重点支持京津冀、粤港澳大湾区、长三角、成渝、长江中游等财力有支撑、客流有基础、发展有需求的地区规划建设都市圈市域（郊）铁路，其他条件适宜地区有序推进；规划编制和管理，坚持利用既有线路与新建线路相结合，合理确定线网布局，科学编制铁路建设规划（3）有序推进实施：优先利用既有铁路，支持通过优化运输组织、补强既有铁路、改扩建局部线路、改造站房站台、增建复线支线及联络线、增设车站等方式；有序推进新建项目，新建市域（郊）铁路项目由省级发展改革部门严格依据国家批准的规划按程序审批（核准）；加强综合衔接配套，加强市域（郊）铁路与干线铁路、城际铁路、城市轨道交通一体化衔接（4）优化运营管理：实行公交化运输组织，采取增加既有列车停站、提高重要客流集散地停站频率、增开通勤高峰时段列车等措施，满足快速通达出行需要；提升运营服务水平，优化铁路购票、进出站、乘车等环节的组织模式和流程；鼓励多元化运营管理，支持铁路运输企业、城市轨道交通运营企业等具有相关经验的市场主体参与市域（郊）铁路运营（5）创新投融资方式：拓展资金筹措渠道，全面放开市场准入，培育多元投资主体；完善运营补贴机制，坚持市域（郊）铁路运营公共交通服务属性，合理制定票价体系；加大综合开发力度，统筹地上地下空间复合利用，积极推广地下空间开发、轨道交通上盖物业综合开发等节约用地的技术和模式，打造站城融合综合体（6）建立持续发展机制：加强铁路与地方协商合作；健全技术标准和装备体系；强化政府支持保障 ；完善协调监管机制
中指点评：
发展市域（郊）铁路，对优化城市功能布局、促进大中小城市和小城镇协调发展、扩大有效投资等具有一举多得之效，有利于发挥中心城市辐射带动作用，有利于扩大公共交通服务供给、有效缓解城市交通拥堵、推进新型城镇化发展。于此同时，交通站点的开发或将有利于带动站点周边商业物业价值的提升。
二、宏观环境
1、工业经济：工业生产呈现稳中有升、总体向好态势
工业生产平稳较快增长，累计增速继续回升：11月份，规模以上工业增加值同比增长7.0%，较上月加快0.1个百分点，高于上年同期0.8个百分点。1-11月份，工业增加值同比增长2.3%，较1-10月份加快0.5个百分点。
三大门类11月增加值同比均不同程度增长：分三大门类看，采矿业增长2.0%，较上月回落1.5个百分点；制造业增长7.7%，较上月增加0.2个百分点，增速为2019年4月份以来；电力、热力、燃气及水生产和供应业增长5.4%，较上月加快1.4个百分点。
多数产品实现增长，增长面持续扩大：11月份，612种工业主要产品中，439种产品同比实现增长，增长面为71.7%，较上月继续提高1.9个百分点。1-11月份，331种产品同比实现增长，累计增长面为54.1%，较1-10月份继续提高2.6个百分点。
高技术制造业增速大幅加快，部分新兴产品高速增长：11月份，高技术制造业增加值同比增长10.8%，较上月大幅加快4.5个百分点，增速升至年内新高。其中，医药制造业、医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业均实现两位数增长。
工业产品出口增速明显加快，电子、电气机械行业出口继续大幅上升： 11月份，工业产品出口交货值同比增长9.1%，较上月加快4.8个百分点，增速为2019年以来。主要行业出口情况进一步改善，其中，电子、电气机械行业出口分别增长14.8%、18.3%，较上月大幅加快8.2、6.6个百分点；汽车、金属制品、专用设备行业出口增速分别为20.4%、13.8%、13.3%，均保持较快增长。
图：2019年2月-2020年11月规模以上工业增加值累计同比增速
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
2、服务业经济：商务活动指数稳中有缓，仍位于全年较高运行水平
服务业景气度保持较高水平：2020年12月，服务业商务活动指数为54.8%，虽低于上月0.9个百分点，但仍位于全年较高运行水平。从行业情况看，航空运输、电信广播电视卫星传输服务、货币金融服务、资本市场服务等行业商务活动指数持续位于60.0%以上高位景气区间，业务总量较快增长。此外，餐饮、房地产、生态保护及环境治理等行业商务活动指数位于临界点以下，企业经营活动有所放缓。
图：2019年1月-2020年12月服务业商务活动指数走势
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
3、消费市场：市场销售稳定回升，消费结构持续优化
社会消费品零售总额加快增长：11月份，社会消费品零售总额39514亿元，同比增长5.0%，增速比10月份加快0.7个百分点，市场销售已连续四个月同比正增长。1-11月，社会消费品零售总额达351415亿元，同比下降4.8%，降幅持续收窄。实体店铺零售持续恢复。1-11月份，限额以上超市商品零售额同比增长3.0%，与1-10月份基本持平；百货店、专业店和专卖店商品零售额降幅继续收窄，分别比1-10月份收窄2.1、1.3和2.1个百分点。
图：2015年2月-2020年11月社会消费品零售总额累计值及累计同比增速
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
线上消费持续快速发展，实体店铺零售稳定复苏：1-11月份，网上零售额同比增长11.5%，增速比1-10月份加快0.6个百分点。其中，实物商品网上零售额同比增长15.7%，增速明显高于同期社会消费品零售总额。在实物商品网上零售额中，吃类和用类商品零售额同比分别增长32.9%和17.1%，继续保持快速增长。在“双十一”购物节等线上活动和新品上市等因素带动下，与网购有关的商品零售增速明显加快。
图：2018年2月-2020年11月实物网上零售额累计占比及同比增速变化趋势
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
三、市场表现
（一）商业地产新房市场：1-11月投资同比持平；新开工和销售同比降幅较1-10月均有收窄
从供应端来看：商业地产开发投资额同比由1-10月的下降0.8%转为持平
2020年1-11月，商业地产开发投资额为17674亿元，同比持平；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为13.6%，与1-10月基本相同。
2020年1-11月，商业地产新开工面积为22061万平方米，同比下降6.1%，降幅较1-10月收窄0.3个百分点；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为11.0%，与1-10月基本相同。
从需求端来看：商业地产销售面积同比降幅较1-10月有所收窄
2020年1-11月，商业地产销售面积为10501万平方米，同比下降11.5%，降幅较1-10月收窄2.6个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为7.0%，较1-10月扩大0.1个百分点。
图：2014年-2020年11月办公楼&商业营业用房开发经营指标占比
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
1、开发投资额：办公楼开发投资额同比增幅扩大；商业营业用房开发投资额同比降幅收窄
办公楼：2020年1-11月，办公楼开发投资额为5788亿元，同比增长4.2%，增幅较1-10月扩大0.7个百分点。
商业营业用房：2020年1-11月，商业营业用房开发投资额为11886亿元，同比下降1.9%，降幅较1-10月收窄0.9个百分点。
图：2010年-2020年11月商办开发投资额及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
2、新开工面积：办公楼新开工面积同比降幅较1-10月扩大；商业营业用房新开工面积同比降幅较1-10月收窄
办公楼：2020年1-11月，办公楼新开工面积为5842万㎡，同比下降8.0% ，降幅较1-10月扩大0.8个百分点。
商业营业用房：2020年1-11月，商业营业用房新开工面积为16219万㎡，同比下降5.3%，降幅较1-10月收窄0.7个百分点。
图：2010年-2020年11月商办新开工面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
3、销售面积：办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅较1-10月均有所收窄
办公楼：2020年1-11月，办公楼销售面积为2771万㎡，同比下降12.8%，降幅较1-10月收窄1.8个百分点。
商业营业用房：2020年1-11月，商业营业用房销售面积为7730万㎡，同比下降11.1%，降幅较1-10月收窄2.9个百分点。
图：2010年-2020年11月商办销售面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
（二）商业地产土地市场：1-12月，300城商办用地推出及成交面积同比均有所增长
1、12月，300城商办用地推出面积同比增长，成交面积同比下降；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降
推出：2020年12月，300城商办用地推出规划建筑面积为6279万㎡；环比及同比分别增长81.1%、4.2%。
成交：2020年12月，300城商办用地成交规划建筑面积为4715万㎡；环比增长88.2%；同比小幅下降0.8%。
图：2016年1月-2020年12月300城商办用地推出及成交规划建筑面积
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
楼面均价：2020年12月，300城商办用地成交楼面均价为2448元/㎡；环比下跌5.7%，同比上涨2.1%。
溢价率：2020年12月，300城商办用地平均溢价率为4.0%，环比上升0.3%，同比下降12.5%。
图：2016年1月-2020年12月300城商办用地楼面均价及平均溢价率
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
2、300城中各线城市间分化仍较明显
量价趋势：2020年，一二线城市量增价跌，三四线城市量增价涨；溢价率方面，各线城市同比均有所下降。
供需趋势：2020年，一线城市商办用地推出及成交面积同比均大幅增长；二线城市推出及成交面积同比均小幅增长；三四线城市推出面积同比小幅下降，成交面积同比较为平稳。从溢价率的变化上来看，2020年，三四线城市商办用地市场热度仍然高于一二线城市。
一线城市：2020年，300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为1375万平方米，同比增长87.0%；成交楼面均价为9708元/平方米，同比下跌9.9%，跌幅较2019年收窄10.4个百分点；平均溢价率为0.3%，同比下降3.5个百分点。
二线城市：2020年，300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为9456万平方米，同比增长7.4%；成交楼面均价为2431元/平方米，同比下跌8.5%；平均溢价率为3.7%，同比下降4.2个百分点。
三四线城市：2020年，300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为14351万平方米，同比增长0.6%，增幅较2019年收窄10.5个百分点；成交楼面均价为1560元/平方米，同比上涨2.5%，涨幅较2019年收窄16.2个百分点；平均溢价率为10.1%，同比下降0.2个百分点。
图：2014年-2020年各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
图：2014年-2020年各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
3、300城商办用地市场小结
从供应端来看，2020年，一线城市商办用地推出面积同比大幅增长，增幅达86%；二线城市商办用地推出面积同比小幅增长，三四线城市商办用地推出面积同比小幅下降，变化幅度均在10%以内。
从成交端来看，2020年，一线城市商办用地成交面积同比大幅增长，增幅达87%；二线商办用地成交面积同比小幅增长，增幅在10%以内；三线城市商办用地成交面积同比基本保持平稳。
从溢价率来看，2020年，各线城市商办用地平均溢价率较上年同期均有所下降，其中一线、二线城市降幅较三四线城市更大。
整体来看，2020年，300城商办用地推出及成交面积同比均有所增长；成交楼面均价同比上涨；平均溢价率同比下降。从各线城市市场情况来看，一线及二线城市市场有所降温，三四线城市市场依然保持一定热度。
四、企业动态
1、星河商置联合阿里本地生活 打造数字化智慧商圈
12月7日，星河商置联合阿里本地生活平台口碑、饿了么，对外宣布打造“未来智慧商圈”，实现支付宝、口碑、饿了么、高德等多入口逛商圈、一键领优惠券、蓝骑士送货到家等升级服务，消费者不再需要拎包购物，而是一键呼叫，由饿了么蓝骑士2内送货到家。
星河商置：探索未来智慧商圈 推进C端数字化发展
星河置业集团总裁，星河商置集团董事、总经理陶慕明讲到“目前国内商场普遍会面临商场和门店运营体系没打通，商场与消费者沟通渠道单一、数字化落后、缺乏数据沉淀等问题，从而导致营销活动分裂、积分系统覆盖不全的困境。如何提升商场对顾客的服务水平，通过数字化链路我们还能做哪些，一直是星河商置在思考的问题。”
据了解，此次合作，星河商置商场通过在口碑上打造店铺页，同步展示在支付宝、饿了么、高德、淘宝等阿里体系内多端口，消费者在任意APP搜索，便可以看到商场的信息、服务、优惠等内容，实现“多入口逛商圈”的体验。在口碑上的“商圈页面”，消费者还可以实现一键领取商场通用优惠券和独立商家的不同优惠券，解决了以往“到处找券”的尴尬和麻烦。针对会员积分麻烦的问题，此次战略合作，双方将会员系统打通打造“无感积分”，消费者在商场的购物、停车、餐饮等，都可以获得商场积分。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
星河商置作为国内进入商业地产购物中心领域的公司之一，并且一直保持着敏锐的商业洞察力和前瞻性。此次合作，星河商置将以阿里本地生活作为入口，构建数字化链路实现多点触达、消费体验与便捷支付的升级；另一方面，星河将继续探索新运营服务的内容的提升，加速布局智慧商圈并推动C端数字化的发展，构建线上线下“双线”融合发展的新格局。
2、喜茶深圳第100家店开业，“赭”主题店探索中国风
12月8日，喜茶中国风系列主题门店之“赭”主题店在深圳KK MALL京基百纳空间进行试营业，并于12月11日正式开业。该门店的落地也标志着喜茶打破记录，迎来深圳第100家店。另外，在海内外门店总数上，截至目前，喜茶已拥有超过650家门店。
喜茶：打造中国风主题饮茶体验式空间
据悉，作为喜茶深圳百店的“赭”主题店，是以中国传统颜色为灵感来源创作的中国风主题门店，亦是喜茶追求设计感、传承中国文化的探索和成果。值得一提的是，该门店融入了中国古典园林“庭深几许”的概念，从苏式园林建筑体系中提炼出廊桥、窗花等元素，运用赭石色和牙色作为主色调，在空间内移步换景，带来古色古香的沉浸式体验。
此外，取茶柜也同步变身为赭石色柜体，锁头成为了拉手，用天干地支代替数字编号，让原本智能化的设计增添了古典的反差感。菜单牌摒弃电子屏幕，改为瓷砖印字竖体展示喜茶经典的产品种类，上下藏光、在细节上极其用心。店内还取消了英文的“Inspiration of tea”，换成了古风汉字。部分供休息的桌椅也使用了石凳样式，围桌而坐、饮茶品茗，感受惬意时光。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
近年来，我国茶饮市场发展迅速，行业门店数量不断增加。一方面，我国是茶文化的起源地之一，消费者普遍对茶饮品接受度较高。另一方面，随着我国居民收入消费水平的不断提升，消费需求刺激茶饮品的市场规模也在不断扩大。但现制茶行业，市场参与者众多，例如喜茶、茶颜悦色、LELECHA等强势品牌，在一二线城市竞争激烈，为迎合消费者的需求喜好，打造更为舒适、新颖的消费体验空间越来越受到这些品牌的重视。
3、大悦城39.55亿摘集美商住地 或建厦门大悦城综合体
12月9日，大悦城联合厦门轨道交通集团和厦门住宅建设集团斥资39.55亿元拿下厦门集美2020JP06地块，据悉，该地块将打造成大悦城综合体，初步定位闽南滨海文艺潮流地，预计2024年亮相。
大悦城：布局东南地区 或建厦门大悦城
2020JP06号地块位于集美区11-11集美新城片区杏林湾路与诚毅中路交叉口，宗地面积12.79万㎡，其中出让土地面积9.14万㎡，城市道路用地面积3.65万㎡，城市道路用地单独分宗、保留划拨，地上总建筑面积为23.22万㎡，地块用途为城镇住宅用地、零售商业用地、教育用地等。该地块的起拍价为30亿元，商品住宅部分的起拍楼面地价按1.8万元/㎡。
该地块位于厦门集美大学城和杏林湾CBD核心区交界地带，地铁1号线与6号线（在建）的交汇处，属于TOD地铁上盖项目，集美区行政服务中心，坐拥集美大学城名校学府，片区人文教育氛围十分浓厚，是厦门年轻人最聚集的区域之一，区位优势十分突出。据了解，大悦城有意与集美区政府签约意向合作，未来厦门大悦城综合体将选址在新城核心区。此次拿地意味着这一项目或将正式落地。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
厦门大悦城的建立，将补足大悦城在东南地区的空白。根据大悦城目前的规划，三亚大悦城、深圳宝安大悦城和厦门大悦城相继会在2023-2024年开业。大悦城从早期开始布局深圳，到一年先后在三亚、厦门开始布局，背后则是大悦城控股集团发展战略的转变。从打造多条商业产品线，到逐渐形成轻重资产双结合的发展模式，大悦城正向着这个方向加快发展。
12月24日，上海家茑屋书店正式开业。选址于长宁区上生·新所园区内拥有96年历史的哥伦比亚乡村俱乐部，面积约2000平方米。这栋由美国建筑师艾略特•哈沙德设计的西班牙式历史建筑，在修缮重整后转变为书店新角色，再度成为热门文化地标。
茑屋书店：老建筑的历史韵味和书店的文化底蕴，于此处融汇交织
上生新所茑屋书店由株式会社茑屋书店及其子公司茑屋投资（上海）有限公司与上海万屋文化传播有限公司联合打造。开幕仪式上，上海市长宁区委常委、副区长岑福康说，对历史建筑的保护就是合理利用。近年来，上海市积极推动历史建筑的活化利用和有机更新，在保留历史文脉的基础上，赋予其新的功能，将市民的文化、工作、生活、娱乐融为一体。
茑屋书店两层的空间里，设计和布局融合了建筑的历史底蕴。一楼以“磨练知性”为主题，陈列了大量的文学类书籍，完整保护与展现了原有的壁炉、柯林斯柱等特色部分，呈现古典建筑美学。与一楼浓厚的历史氛围相比，二楼则以“收获感性”为主题，网罗世界各地艺术书籍的艺术长廊营造了一个充满现代感的空间。
信息来源：中指研究院综合整理
中指点评：
茑屋书店的宗旨不是卖书，而是贩卖一种生活方式，甚至更加地把同类的书归类后，还会在旁边搭配上相关的其他商品。介绍美食的书架旁边，往往是精美的厨具和一些烹饪佐料；介绍文学的书架旁边，则是富有设计感的钢笔、画册等文具。在这里，“读书”这个行为在这里被无限的被关怀、被尊重、被设计。对一座城市而言，书店其实是的公共空间之一，它不仅提供遮风挡雨的安全感，也提供文化特有的养育出的城市性格与场所记忆。
五、大宗交易
12月，中指数据库监测的重点城市共录得商业地产大宗交易16笔，12月商业地产大宗交易市场活跃度较11月有所提升。
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