[摘要] 据戴德梁行数据显示，二季度长沙的写字楼空置率竟达到43％；三季度数据显示为42％。面对如此严峻的局面，政府、开发商、运营商都在思考解决的方法。
长沙地产的格局，行业的细分，专业的精度，不管是住宅还是商办，她都有资格去评说。
媒体人出身的老炮们知道，长沙房地产的上空压着三座大山，商业、办公、公寓，共性表现为同质化严重，去化太难。据相关机构数据显示，二季度库存面积则分别高达629万方、421万方、387万方；据第三季度数据显示为：甲级写字楼库存面积为229万方。
据戴德梁行数据显示，二季度长沙的写字楼空置率竟达到43％；三季度数据显示为42％。面对如此严峻的局面，政府、开发商、运营商都在思考解决的方法。
刘小娅更是直言不讳地指出，长沙的写字楼导致这种局面的出现主要是：
一是在产品定位上盲目的跟风，出现一哄而上的现象；
二是写字楼的运营思路停留在卖住宅高去化、快周转的思维上，并没有考虑写字楼的运营需长期性的特点；
三是开发商很少关注后期运营，更注重短期效益；
四是目前整体上缺少培养专业运营写字楼人才的土壤，长沙乃至都缺少专业型的人才培训机构，目前市面上这类人才都是＂奇货可居＂的局面。
对此，她认为这是一种难题，也是一种挑战，更是一种机遇。楷林从开发向运营的转型，正是公司高层对市场变化的精准把脉，而做出的重大战略调整，这也就是人常说的水到渠成，先机尽占，因为楷林有着写字楼开发19年的专业经验。
｜壹
投资写字楼，价格不是重点
“如果有别的投资渠道，不要投资写字楼。如果想投资写字楼，那就一定要有专业眼光去看。”刘小娅对置业者们的忠告发自肺腑。
她认为，挑选写字楼的逻辑就好像大家去买车，首先得看车的发动机等核心部位。在区位确定的情况下，先要看楼宇的机电系统设计与配置，比如空调和新风系统、电梯、供电系统等；
其次看楼宇的空间布局和功能配套；
再者需要了解开发商和物业公司的品牌实力和品质背景，是否具有专业开发和管理经验，对写字楼的开发、运营和物管，是短期行为还是长期规划，这都将对以后的回报产生直接的关系。
在她看来：“投资写字楼并不是看哪里便宜买哪里，写字楼投资跟住宅完全不同，投资写字楼，一定要有长远目光。要具备长远的运营品质保障，并且看配套的完备程度和服务的高附加值。”
刘小娅认为，投资写字楼有多项指标需要考核，比如写字楼的开发商是否有品牌；是否有开发写字楼的运营经验；有没有专业的团队来实现招商，把控全产业链业态；是否有长期自持的物业管理，是不是卖完就走人。还要考虑销售出租的价格、投资等。买写字楼最怕买了不增值，租又租不出去。
NO.2｜贰
运营写字楼，专业成分水岭
十年以上的地产人都知道，长沙写字楼的发展经历了从商住两用，到专业写字楼，再到甲级写字楼的时代，如早期的顺天财富中心、平和堂、亚大时代、中天国际广场、运达国际广场，到后来的万达国际广场、楷林国际等，写字楼产品不断地更新换代，而写字楼的运营好坏，团队的专业程度就成了的一个分水岭。
回忆起刚转型时，她主管金茂写字楼进入招商管理阶段遇到的事情，刘小娅唏嘘不已。
仅一项机电顾问在当时就要价80万，让刘小娅非常吃惊。同时，她很快发现写字楼的运营跟住宅营销的思维和理念截然不同。她意识到，专业门槛成了自己转型的拦路虎。
刘小娅开始冲刺考CPM（国际注册资产管理师）资格认证，周末去上海上课，周日赶回长沙工作。两年的坚持，终于如愿以偿。在完成学业的同时，带领团队在15个月内完成了金茂ICC的首期招商和运营，促进项目顺利完成了类Reits操作，成为了华中区域的首单。
“我这十几年一直很幸运，不管是到过的公司，还是遇到的领导都很好！”刘小娅如是说。
中途接力湖南楷林，这次华丽转身在她职业生涯更是一笔浓墨重彩。专业的公司让的人变得更专业，站在行业的前端。或许，这就是肥田沃土的本然。
谈及东家，刘小娅充满了感恩。“今年是写字楼运营和管理比较艰难的时期，总部领导给了自己足够的舞台和空间，能让自己在商办领域里尽情发挥自由驰骋。”
NO.3｜叁
楷林国际模式，背后藏着什么
老炮们注意到，即使大环境不好，但刘小娅和她的团队运营管理的楷林国际却是一枝独秀，业绩斐然。不光受到当地政府的重视，而且引来同行们的观摩。
有官方数据显示，楷林国际2019年全口径税收24.8亿元，其中楼内长沙银行、三湘银行和全美世界税收过亿元。这不仅是岳麓区税收过10亿元楼宇项目，更成为长沙市纳税名。今年1-8月的数据统计，已产生全口径税收20.7亿元。
这种数据更能从侧面折射出写字楼运营团队的综合能力。
目前，楷林国际已入驻173家实力名企，其中以长沙银行、三湘银行、吉祥人寿、华融湘江银行四大金融湘军为代表的头部企业19家，以安永华明、天地人律所、全美世界等为代表的行业领军企业11家，以湖南财信金科为代表的软件信息科技类企业35家。
她说：“当更多的企业选择楷林入住后，公司上下更是全力以赴，构建了从传统金融到新兴金融，从法商互动平台到国际化财税服务等多维度的金融服务链条，项目同时不断完善和优化金融生态系统，与区域内项目合力并进，成就了湖南金融中心欣欣向荣的盛景。”
据了解，楷林国际在湘江新区的支持下设立了中部金融科技孵化器——湘江金融科技孵化器。在金融聚核基础上，楷林国际以移动互联网、云计算、大数据等各类技术手段武装金融，打造的这一政企合作标杆位于楷林国际C座，赋能传统金融，创新金融产品和服务，目前已成功引入金融科技企业31家。
NO.4｜肆
写字楼运营，重在打造客户粘性
“我现在就是一个高级管家婆，哈哈！”这一刻，西北女汉子的直率尽显无疑。用老胡的话讲，这句话的信息量很大。
渔夫觉得可以从几个意思去理解。一是刘小娅对于自己在角色的转型充满自豪；二是话语间蕴含着写字楼后期运营的密码，权且称之为“楷林式”思维。
纵观长沙写字楼发展史不难发现，曾经的那种简单粗暴的招租模式已经跟不上时代发展的需要。各环节的精准细分才是写字楼生命力持久的保障。
管家意识就是最重要的一环。楷林在这方面从来不缺，专业开发、专业运营、专业物管，包括后来的代建代管，这无不是多年深耕的积累和回报。就如老汤说的，“土地厚重回报的就是那群勤于精耕细作的劳作者。”
“这不是一句口号，得沉下去耕耘”，刘小娅说道。“在楷林国际项目，我们的湖南公司团队成员前后经过八年多的历练，已经成功转型，专业素质、服务意识、综合运营能力，个个都是行家里手。这或许就是湖南楷林运营的底牌”。
据了解，刘小娅带领团队，围绕入住的企业，根据不同的诉求，整合企业急需的资源，举办各种公益活动，而且成为一种常态。“这很繁杂，但却很有成就感。企业满意了，我们的团队也更成熟了，而且每次都收获满满。”
正因为如此，楷林国际的成功给迷雾里的长沙写字楼行业带来了一缕光亮。在如此短的时间里，市场给了他们真诚的回报。佳兆业广场、徐记海鲜总部大楼、润和湘江中心、马栏山聚恒文化总部基地项目都慕名而来。
岳麓区领导曾称赞，没有楷林国际就没有湖南金融中心，楷林对岳麓区在招商运营方面的贡献非常大，这和楷林的专业及团队的付出密不可分。这是肯定，也是鼓励，更是一种动力。
文章来源：品味1022
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