资本浪潮下，中小物企未来发展路在何方

2020年11月11日，由中指研究院主办、北京分院承办的“资本浪潮下，中小物企未来发展路在何方”主题沙龙在北京成功召开。会议旨在通过深入分享及交流，帮助中小物业服务企业在当前新局势下理清发展思路，同时搭建起一个专业的交流平台，分享物业管理经验，促进行业持续健康发展。

盘点行业现状：从管理面积来看，2020年，百强企业市场份额增加4.76个百分点，集中度在提高，内部分化明显；从收入来看，百强企业收入均值达10亿元，各层级收入差距正在拉大；从成本来看，成本结构已基本固化，营业成本率保持相对稳定；从利润来看，百强企业各层级的净利润水平分化比较显著，其中多种经营收入占总收入的二成，利润却能达到占一半，可见多种经营的增幅能力比较强；从规模的增长来看，并购仍然是规模突围和提速发展的重要手段。

规模扩张情况：现在很多的上市公司，包括准备上市的公司依然在进行大规模的收购。现在，非住宅业态已经是大部分物业企业拓展的主要目标，同时部分企业发力城市服务，让全域管理迈向新征程。

盘点资本市场：目前有30余家企业登陆港股，3家企业进入A股。上市以后带给公司的增长不光是市盈率和市值资本数字的增长，对企业基本面的带动也非常明显。但随着上市物企持续增多，资本表现出现分化，是否能兑现当时的预期承诺，是考量的关键点。

未来趋势判断：（1）短时间内扩规模仍然是主旋律；（2）注意非住宅领域的布局。

中小企业发展建议：（1）注重服务品质，做好基础服务；（2）聚焦区域和城市的细分市场；（3）用开放包容的心态，跟其他公司进行股权合作，实现共赢。

目前上市仍然是一个稀缺的资源，能上则上，时机为王。当前整个大趋势是地产向下，物业行业向上，未来出现万亿级的独角兽只是时间的问题；到今天为止，通过疫情，大家会发现物业其实是有长期投资价值的板块，所以市盈率达到如此高的水平。

三个建议：（1）独立谋求上市；（2）寻求被收购；（3）独立发展，不上市。但选择还是要谋求上市，上市很大程度上是让企业变成一个更加合规的企业，而且上市之后除了获得经营红利，还可以赢得资本红利，同时从资本市场融到资金，助力企业发展。

物业公司“断奶”后如何生存和发展：

（1）保持初心，在资本横流的当下，需要认清自我，做好服务；

（2）顺势而为，目前除走向资本市场这个形势以外，还要走向信息化、互联网、物联网，要做适合自己的软件平台，解决刚需问题；但信息化、互联网、物联网都只是管理工具，只有通过管理才能出现效应，我们不要做大而全的东西，一些基础服务，比如缴费、工单、合同管理、绩效管理等对于企业来说才是真正实用的，包括设施设备管理，设备监测、报警、智能诊断等。

从上市的选择而言，香港是一个比较理想的选择。香港的监管分为两个大机构，一是香港证监会，一个是香港联交所，是双向同时审批的机制。

香港上市要求核心就是三个财务指标，利润、收入、市值只满足一种就行，一般对于物业公司就是满足利润指标。香港基本要求是上市要有三年的完整的审计报告，以明年上市为例，相当于2018、2019年前两年的净利润要有3000万港币，最后一个财年要有2000港币。

另外，还有些柔性要求：

（1）在上市的最后一个财年，大股东不能变；

（2）三个财年的核心管理层不变，基本上过半数以上最核心的岗位连续三年没有变化；

（3）同业竞争及关联交易。

香港监管机构重点审核的问题：一是业务的依赖性，二是关联交易的存在，三是公司领导要想清楚把哪些物业服务板块放进上市主体，这关系到公司的整体估值。

在运营方面，合规性问题的核心是三个方面：一是日常业务中的物业合同、招投标、备案的运营合规；二是税务的合规性，香港国际会计准则审批是权责发生制；三是人员的社保公积金问题。