[摘要] 商业地产行业已经进入调整和高度竞争期，面临众多的不确定性。这对于市场中的各类参与主体提出了新的挑战，企业需要不断调整和完善自己的发展路径，准确把握政策走向和市场需求，在价值投资的原则下，积极应对市场变化。通过精准布局、挖掘潜力、区域深耕，不断增强优质土储，积极拓宽自身的护城河。
当前，商业地产正面临着新的行业发展格局。一方面，在消费升级和商业变迁的背景下，需求端正在发生改变，新模式新技术迭代日益加快，商业变革不断出现。而另一方面，商办市场已经进入到存量高度竞争的时代，行业竞争愈发激烈。在时代变局下，商业地产企业在布局、产品、资金、资本整合等方面不断的调整和完善自己的发展思路，以期持续巩固自己的竞争优势。
布局：深化都市圈战略，积极拓展核心城市外围潜力区域
1、总体趋向：聚焦核心城市群和都市圈，分享城市发展红利
我国目前的城市化正在经历“城市-都市圈-城市群”的发展过程，人口和资源不断向都市圈和城市群集聚，都市圈和城市群已逐渐成为中国城市发展的主流趋势。商业地产代表企业的战略方向也大多聚焦于中国的核心城市群，并在此基础上布局城市群核心区域和潜力发展区域。
从近几年的新项目布局来看，一线城市商业正在由市中心向外围区域扩展。如北京市场，2019年下半年-2020年北京市购物中心待开业项目主要位于北京近郊区域，其中约90%的项目位于四环以外。
三四线城市在城市化进程推进、消费升级的背景下，商业市场在未来几年内也面临较大的升级机会。从大的方向来看，头部城市存量商业地产改造和升级日趋增多，而新项目的主战场依然聚焦在三四线城市。
产品：精准定位与运营升级，打造个性化体验和差异化品牌
1、精准定位，打造差异化产品品牌。
在商业地产的发展过程中，消费者最直接能感受到的就是商业业态及产品的不断升级与创新，而精准定位则是获取目标群体、满足消费需求、建立品牌形象的前提和核心。
图：商业地产代表企业产品线定位
在精准定位的基础上，企业产品业态和产品空间也正在进入差异化模式。在存量高度竞争的背景下，差异化产品的建设已经成为企业的核心竞争力之一。
2、时间消费、乐园消费的产品运营时代已经到来。
产品运营重心正在从产品消费转变为时间消费。当前商业地产的竞争正在演化为对消费者时间的争夺战，消费者的购物频率和购物时间将成为运营成败的关键要素。
产品运营的乐园消费趋向愈加明显。在消费需求端年轻化、个性化、社交化、娱乐化的发展趋势下，商业地产运营企业也在逐步构建起“欢乐体系”，实现与消费者的情感连接，并在此基础上通过活动、服务等持续升级产品的“欢乐力”，创造出更多元的乐园消费模式。
资金：积极试水资产证券化，REITs落地基础不断夯实
国内商业地产REITs在储架发行、可扩募化等方面不断创新，为标准化REITs的落地夯实基础。“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”和“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”分别成为国内市场首单地产基金储架式商业REITs和国内首单可扩募物流仓储REITs产品。
商业地产资产证券化基础上，轻资产模式快速发展，REITs产品正展现出生命力。通过发行REITs产品，企业可以打通商业地产证券化和投资退出渠道，继而在此基础上实现轻资产运营模式，推动企业规模快速扩张。
资本：并购与整合加速，“补短板”与“扩规模”成效显著
资本整合一直是商业地产企业做大做强的直接有效途径之一，它不仅可能带来资本和项目端的协同效应，而且也是企业获取优质存量资产的重要方式。从2019年来看，商业地产企业、商业经营企业之间的资本收购依然很活跃，企业间整合机会不断显现。
综合来看，商业地产项目层面的整合主要分为两种不同的策略：一方面是“规模为王”策略，加大布局二线和三四线城市优质商业项目，增加市场占有率。另一方面是“城市更新”策略，聚焦于一线城市存量优质商业项目，精耕细作。
结 语
商业地产行业已经进入调整和高度竞争期，面临众多的不确定性。这对于市场中的各类参与主体提出了新的挑战，企业需要不断调整和完善自己的发展路径，准确把握政策走向和市场需求，在价值投资的原则下，积极应对市场变化。通过精准布局、挖掘潜力、区域深耕，不断增强优质土储，积极拓宽自身的护城河。
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