[摘要] 在新零售和共享经济的冲击下，商业地产领域也在不断发生着新变化。伴随着疫情的结束，在商业地产行业该如何发展才能重回正轨？
在新零售和共享经济的冲击下，商业地产领域也在不断发生着新变化。伴随着疫情的结束，在商业地产行业该如何发展才能重回正轨？
本次疫情中，商业地产在所有房地产细分领域中受到的冲击。有关大数据报告统计显示，疫情造成购物中心客流量锐减33亿人次。更迫切的问题是，商业地产当前走到一个决定自身命运的十字路口：线下消费与线上消费的竞争与融合应该何去何从，坚持原有的线下模式，还是让线上模式收编？被迫因疫情改变的生活方式，会在多大程度上改变人的消费观念？即便疫情之后，消费出现了报复性“反弹”，但是商场中传统主力——餐饮、线下教育、电影院，在疫情之后还会成为线下消费的宠儿吗？面对这一系列灵魂拷问，商业地产在消费模式的选择上，究竟是向左，还是向右？
疫情冲击下的商业地产
以商业用途为目的地产项目，与以居住功能为主的住宅地产、以工业生产功能为主的工业地产有着本质的区别。“如果说住宅地产是娶媳妇，商业地产就是养孩子，要把里面的内容精心培养，才能慢慢养大。”全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平曾用形象的比喻切中商业地产与住宅地产的差别。广义上的商业地产还包括写字楼，其运作的关键核心是要把握住运营内容的精心运作，基本落点还是在于研究人在不同场景下的不同消费行为。
这就意味着商业地产商作为空间“载体”与商铺“内容”之间的关系更密切，因此，当疫情冲击到了商业客流、商业销售额的时候，商业地产最能够明白“皮之不存，毛将焉附”的道理。
包括大多数商业地产在内的公司都采取的是快周转、高杠杆的运营模式，新冠肺炎疫情迫使快周转的房企按下“暂停”键，对房企资金链造成较大压力。中山证券首席经济学家李湛认为，新冠肺炎疫情对房企资金链主要形成四方面的压力：一是三四线城市的返乡置业潮受冲击，主要布局三四线城市的房企春节销售回款受影响；二是重点布局湖北区域的房企，项目去化受冲击，对房企资金链形成较大压力；三是储备大量货值准备年后释放的高杠杆房企，疫情使已开盘项目暂停销售，开工受阻使未开盘项目推迟销售，影响房企现金回流，导致资金链处于紧绷状态；四是商业地产和园区运营类房企的经营受影响，疫情加大了房企经营管理成本，并对租金收入造成影响。
从租售并举变成自持为主
对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段；第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。
从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。
艺术、生态、体验式商业成为发展共识
中国商业地产体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业·
体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。
商业地产近年来确实在经历着巨大的变化，行业的新格局的变化也体现在“资本重塑商业”上。无论是攀升高峰的大宗交易金额、商业资产格局洗牌，还是创新物种与金融化的渗入，都在昭示着商业地产正在往多元化、新格局的道路上转向，并将带来无限的市场想象。
本文根据镁刻地产、地产观点、金融界文章综合整理
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