北京启动危旧楼房改建试点 改后可适当增加住宅面积

前些天我们发布了老旧小区改造的消息，很多粉丝留言询问自家是危旧楼房，有什么政策，是否改造，还是重建。

危旧楼房的改建政策来了！

刚刚，市住建委、市规自委、市发改委、市财政局联合发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。

其中明确，将由各区政府选取试点项目并组织实施，改建中可以适当增加居民厨房、卫浴面积。

哪些老旧楼房可以纳入改建的试点？

《意见》规定，经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造（以下统称改建），排除居住危险和安全隐患，完善公共服务设施配套，健全物业管理制度，改善居民居住环境，提升城市发展质量。

对不可移动文物、历史文化街区、重点地区范围内涉及的不能原址改建的危旧楼房，按照相关规定执行。

中央单位（含中央国家机关、在京部队、中央企事业单位）危旧楼房改建政策另行制定。

危旧楼房改建工作以北京城市总体规划、分区规划为依据，遵循区域总量平衡，户数不增加的基本原则，以排除居住危险和安全隐患，推进城市有机更新为根本出发点和落脚点，适当改善居民居住条件。坚持先行先试，由各区政府选取试点项目并组织实施，市级相关部门给予政策支持。

和老旧小区的改造类似，危旧楼房的改建也会公开透明，并充分征询居民意见。

具体流程是这样的。

首先，区政府结合本区实际情况确定试点项目，明确实施主体，制定本区危旧楼房改建计划，统一报市老旧小区综合整治联席会办公室，经联审会审定后纳入年度老旧小区综合整治计划，并动态调整。

其次，区政府及项目所在街道（乡镇）组织开展摸底调查，征询居民意向，实施主体向区规划自然资源部门了解地区规划情况，并委托专业设计单位进行改建项目方案设计。

然后，设计方案应按居民参与程序进行公示征询居民意见，区规划自然资源部门指导实施主体对设计方案进行技术审核，实施主体根据各方认可的设计方案编制改建实施方案并报市老旧小区综合整治联席会办公室。

然后，公示规划设计方案、改建实施方案，征询居民意见后，须将根据居民意见修改后的方案再次公布。

改建意向征询、方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，方可开展下步工作。

接下来，实施主体与居民签订改建协议，改建项目范围内不低于90％的居民同意签订改建协议后，协议方可生效，协议生效后启动居民周转搬迁。未达到签约比例的，改建项目自动终止。

最后区发展改革、规划自然资源、住建部门优化简化审批程序，根据本区改建项目的建设程序办理立项、建设工程规划许可、施工、竣工备案、不动产登记等必要手续。

改建项目将享受哪些政策？

《意见》明确，改建项目参照经济适用房项目办理建设手续，原国有土地使用权需全部收回，以重新划拨的方式供给项目实施主体，并办理国有建设土地使用权首次登记。

依据街区控规集约利用土地资源，可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施，其中经营性配套设施用地通过协议出让方式供应，增加的配套设施由区政府统筹安排使用，不得改变使用用途。

原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。安置后因异地安置或货币补偿剩余的成套住宅由区政府回购，可作为公租房或定向安置房使用。

改建项目应不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。

改建的钱谁来掏？

意见规定了“成本共担”的原则。改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。

政府补助方面，改建项目纳入老旧小区综合整治范围，市财政给与支持，同时各区政府结合实际可安排周转房源用于对接居民，并对居民在外周转期间予以适当补助，具体标准由各区政府制定。

同时，居民也要分摊改建项目的部分改造成本，其中：

承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分；改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70％左右负担，具体标准由区政府制定。

居民因经济困难无力负担的，可继续承租改建后的房屋。原房屋面积部分，继续按照公房租金标准收取租金；改建后新增面积部分，按照公租房租金标准收取租金，具体标准由区政府制定。

原住房为已购公房或商品房的居民，应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分，改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70％左右负担，具体标准由区政府制定。

此外，产权单位出资部分。房屋产权单位应切实履行产权人责任，归集的售房资金应用于改建项目。

改建项目的“房本”如何办理？

项目改建完成后实施主体可以申请国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记，单套住房包括新增建设面积在内，房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。

其中，原住房已转为商品房、已购公房的部分，在办理不动产权登记时进行注记，上市转让时商品房部分无需缴纳地价款，新增面积部分应缴纳。

公共服务配套房屋由政府投资，产权归区政府所有，首次登记后实施主体应向区政府指定部门无偿移交。

物业管理方面，改建项目应在改建方案中明确建立规范的物业管理，项目改建完成后业主按照规定缴纳住宅专项维修资金和物业服务费，其中单栋楼房可建立以栋为单位的物业管理服务。

此外，危旧楼房的改建还将与申请式退租和住房保障政策衔接。

申请式退租方面，列入就地改建的项目，居民可以选择原址回迁或外迁。

其中，外迁居民参照我市直管公房申请式退租政策执行，符合条件的，可以承租公租房或者购买共有产权住房。

改建项目范围内涉及居民居住在正式平房，以及项目范围内涉及合居户的，可参照上述政策执行。

长期居住在项目范围自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房的居民，可优先配租公租房或购买共有产权房解决家庭住房困难。