[摘要] 利嘉阁地产举行「2020年楼市上半年总结及下半年前瞻」新闻发布会，预测楼价在疫情及社会形势转趋缓和下，加上超低息环境延续及供不应求状况未改，相信中小型住宅下半年楼价可再升5%，即全年累计冀升约9%。(图一：利嘉阁地产总裁廖伟强先生(左)、利嘉阁地产董事陈大伟先生(右)盼局势回稳振经济 望
利嘉閣地產舉行「2020年樓市上半年總結及下半年前瞻」新聞發布會，預測樓價在疫情及社會形勢轉趨緩和下，加上超低息環境延續及供不應求狀況未改，相信中小型住宅下半年樓價可再升5%，即全年累計冀升約9%。(圖一：利嘉閣地產總裁廖偉強先生(左)、利嘉閣地產董事陳大偉先生(右)
盼局勢回穩振經濟 望疫情好轉不加劇
利嘉閣：冀下半年樓價再錄5%升幅
2020樓市開局不久即遇上百年難遇的環球新冠病毒疫情，猶幸對本地住宅市場的影響比預期輕微，更有剛性需求買家趁低入市，令整體樓市量值及時止跌回升。樓市近兩年接連經歷大波動，樓價表現尚穩，只要後市在經濟及疫情的緊張情況可獲進一步紓緩，下半年樓市仍然相對樂觀。總結上半年一、二手私宅市場料共錄逾2.52萬宗買賣登記，雖按半年仍有增長，卻為過去4年來表現最差的上半年度，而在樓價反覆靠穩下，涉及登記總金額亦料微升至2,265億元，同為4年來的上半年。預測下半年一、二手私宅合計買賣登記量將會反彈，料可錄得3萬宗，當中主力由一手新盤追落後帶動，二手則維持平穩。樓價方面，在疫情及社會形勢轉趨緩和下，加上超低息環境延續及供不應求狀況未改，相信中小型住宅下半年樓價可再升5%，即全年累計冀升約9%；而豪宅樓價下半年則料反彈2%，全年最終料窄幅持平。
上半年住宅市場回顧：一手失色 二手堅挺
利嘉閣地產董事陳大偉指出，2020年展開不足一個月，即傳來新冠病毒疫情，令買家觀望、暫緩入市，發展商更為審慎，一度停止推售全新項目；而在放寬現樓按揭保險樓價限制至1,000萬元內物業可承造八至九成按揭下，購買力大舉流入二手市場，更令樓價介乎800萬至1,000萬元之物業買賣登記激增逾七成(見附錄表四)。綜合土地註冊處數據，2020年截至6月18日為止的上半年，整體私宅買賣登記共有23,433宗，涉及金額約2,087.64億元，預計整個上半年最終料達25,220宗及2,265億元，將較2019年下半年的23,847宗及2,201.65億元分別上升6%及增加3%；惟比較2019上半年則顯著下跌，登記量及總值分別挫22%及29%。
限聚令打擊 一手量值齊挫至8個半年度新低
從物業類別劃分，一手市場於今年初受制於新冠病毒疫情爆發，加上有限聚令的制肘，令發展商推出全新盤困難重重，大部分時間只靠貨尾銷售為主，直至次季的五六月份才有較大起色。截至6月18日止，上半年一手私宅買賣登記累計達5,459宗，料整個上半年最終可達5,850宗，料較去年下半年大減三成，連續2次錄得半年度跌幅，並創8個「半年度」以來的新低。至於，今年上半年一手成交總值相應回落，料整個上半年只達675億元，將同創8個「半年度」低位。
二手私宅市場方面，縱然面對疫情，除初段市場表現較審慎外，隨著業主擴大議價空間及實質減價下，買家紛紛趁低吸納，加上放寬按保樓價上限後，更多購買力流入二手市場，造就二手私宅買賣按月均有增長，年初至今表現拾級而上，五月份登記量更出現突破爆升的情況。上半年截至6月18日的二手登記量錄得17,974宗，預期整個上半年最終可錄19,370宗，將較去年下半年大升25%，直逼去年上半年社會運動爆發前的約2萬宗水平；今年上半年二手私宅登記總值料達1,590億元，將較去年下半年的1,308.80億元回升21%，惟仍是近3年表現最差的上半年。
私宅轉手平均每宗賺72.8% 四連跌
近兩年，樓市接連受中美、反修例社會運動及新冠病毒衝擊，導致部分業主沽貨時叫價相對回落，拖累過去4個「半年度」以來，二手私宅轉手每宗平均賺幅徐徐回落，由2018年上半年的88.5%歷史高位，一直回落至今年上半年度的72.8%(期間合共累跌了15.7個百分點)，創下7個「半年度」以來的新低(見附錄圖五)，著實反映近年市況不穩，多了業主寧願少賺一點而沽貨的情況。
另外，上半年，十大活躍屋苑買賣登記量暫錄得1,709宗，較去年下半年的1,318宗上升30%，當中嘉湖山莊仍然遙遙領先，蟬聯最熱賣屋苑，上半年買賣登記暫錄249宗，較去年下半年所錄的266宗暫少6%。十大活躍屋苑登記量普遍上升，不過對比屋苑之實用呎價則各有升跌，當中有四個屋苑平均實用呎價錄得升幅，如熱門上車屋苑嘉湖山莊升了1.7%；另外有六個屋苑則出現回落，當中映灣園便跌了1.1%（見附錄表五）。
上半年樓價收復失地已升1.9% 租金續背馳受壓
陳大偉指出，雖然上半年市場飽受新冠疫情困擾，但幸好本地未有大量確診及致命個案，在住屋熱切需求下，樓價依然堅挺，踏入次季更已收復年初失地。數據顯示，截至今年5月份中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價為14,951元，較去年底的14,679元上升近1.9%，預計整個上半年將升約3.9%；至於租金方面則背馳偏軟，首5個月累積跌幅約4.5%（見附錄圖六），表現明顯落後樓價，預計上半年最終跌約5.5%。至於豪宅市場方面，延續社會狀況不穩，價格走勢遠不及剛性需求的中小型住宅；今年首4個月豪宅價格（以差估署大型單位作依據）累積仍跌達1.7%，預測半年跌幅將擴至約2.0%；而豪宅租金走勢同見受壓，首4個月累跌1.8%，料整個上半年最終恐跌2.8%。
下半年住宅市場展望：購買力續釋 樓市量價看升
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，住宅物業在香港屬必需品，而且向來有保值及的巨大潛力，雖然近兩年先後受到中美、社會運動及新型冠狀病毒的衝擊，樓價依然「硬淨」，每每錄得有限跌幅後便調頭向上。目前三大難關均已發酵一段時間，當局亦已制定相關新法及措施抑止，而疫情亦料轉趨成為長期風土病，只要不再大規模爆發，市場將漸適應共存，未來影響不及初爆發時震撼。預期下半年本地樓市會進入否極泰來的走勢，在購買力持續釋放下，交投量價均會齊升。
低息放水利樓市 政局疫情冀轉穩
去年下半年及今年上半年，本地樓市先後遇上最嚴峻的考驗，但目前已基本上跨過了，下半年不利因素再差亦有限，而當中絕不缺乏利好因素。首先，美國上周議息後，釋放的訊息是未來2年半，即截至2022年底前都會維持超低息政策，預示未來一段長時間的供樓負擔將維持在低水平，有助推動市場資金持續流入物業市場。
此外，包括中、美、歐等環球多國均會採取量化寬鬆政策，配合低息環境，資金必然流入股市及樓市，當中實物資產市場將大受追捧。環顧全球市場，香港有內地龐大火車頭牽動，世界金融中心的地位始終不易被取代，在本地加上海外資金支持下，香港住宅物業市場仍可受惠。
至於本地議題方面，正擬在香港推出「港區國安法」，以維持本港社會穩定、減少外來干預。新唯在主流意見均希望局勢安穩下，長遠有利香港發展，投資者亦將重拾入市信心。
長遠供應仍不足 住宅市場穩中向好
再者，新冠病毒疫情雖未消散，但在香港及內地的疫情已較歐美國家穩定，而有關疫苗亦正研發中，下半年只要疫情無再大規模爆發及擴散，相信經濟活動會逐步恢復，若下半年或第四季香港及內地恢復正常通關，內地買家重返亦有助香港樓價穩步回升。
另一方面，本地住宅供應仍然不足，加上受疫情衝擊，當局花了不少儲備收復及救市，恐令確保未來長遠供應的「明日大嶼」填海造地建屋計劃需要更長時間才能實現，意味中長期住宅供應將更為匱乏，樓價不跌反升的機會更大。
廖偉強續指，一手市場上半年表現較落後，最近兩月才明顯復蘇，預期下半年發展商會繼續積極推盤追回進度。在局勢轉穩，經濟恢復後，下半年一手將重新成為市場焦點，買賣登記量升幅料顯著跑贏二手市場，較上半年料大增近七成，上試1萬宗的水平，即全年合計一手登記量料接近1.6萬宗，惟仍較2019年的逾2萬宗仍有一定距離。
下半年料維持「樓價升租金跌」格局
至於二手方面，在放寬現樓按保樓價上限後，1,000萬元以內二手私宅仍將主導市場，繼續受買家追捧，不過相關市場因業主惜售，盤源有限，常有缺盤的情況，故預計下半年二手私宅交投量約有2萬宗，料只較上半年的1.94萬宗微升3%；全年累計，二手買賣登記量料近4萬宗，將較去年約3.57萬宗增約一成。綜合預計，在下半年一手趨旺，二手平穩的情況下，整體私宅交投量料升近兩成，最終或達3萬宗的水平；而全年總計料錄逾5.5萬宗，將較2019年的逾5.6萬宗輕微下跌2.1%。
樓價走勢方面，預期2020年下半年在積聚購買力重新入市下，樓價料可持續穩步向上。在中小型住宅樓價方面，下半年料再有5%的上升空間，全年累積升幅約達9%。反之，豪宅物業仍較受壓，雖有升幅，但會較慢，下半年料只升2%，而全年計則基本持平。至於租金表現方面，在公司客及外籍客減少下，料難扭轉與樓價背馳下跌的格局，當中下半年中小型住宅租金約跌2%，全年預計跌7.5%；而豪宅租金下半年更看跌5%，全年計跌幅料約7.8%。
預算投資千萬元進一步提升線上搜盤服務
另一方面，利嘉閣地產近年不斷積極投放資源在資訊科技領域，為傳統地產代理行業注入突破和創新的元素。公司於2016年11月開創業界先河，成為首間地產代理公司推出「VR360高清實景」功能，讓客戶享受到全方位的睇樓新方式；其後與微軟香港合作推出嶄新的人工智能搵樓平台「Rica+」，為客戶提供更優質的物業買賣體驗。不單如此，於2018年中大膽革新推出「真盤源」計劃，公司奉行所有刊登的放盤均符合「真實委託」、「真實在售」、「真實價格」及「真實圖片」四大「真盤源」承諾，致力帶領行業將固有的陋習重納正軌。
廖偉強表示，利嘉閣「真盤源」計劃推出後獲得市場和客戶廣泛支持及喜愛，亦反映客戶對真實盤源和真實市場消息的渴求，抗拒浪費時間瀏覽不實的資訊。「真盤源」計劃獲得很大的品牌效應和公信力，令利嘉閣官方網頁及手機應用程式用戶使用量激增，現時網頁用戶次數較當初推出「真盤源」計劃時大增2.5倍，而手機應用程式增幅高達8.6倍，足證客戶對利嘉閣「真盤源」投下信心一票。
疫情加速線上睇樓成大趨勢
根據利嘉閣官網統計數據顯示，網站瀏覽量也有顯著升幅，對比今年5月份的網頁瀏覽量較2018年8月時升幅超過2.6倍；當中瀏覽者分佈偏向年輕人士較多，主要年齡介乎於25至44歲，佔整體比例57.2%，他們都是屬於較常使用互聯網作搜尋之客群。在「真盤源」效應之下，除了網頁瀏覽量大幅上升外，同時帶動「利嘉閣」手機應用程式下載量，在不足兩年時間下載量累計高達20萬次。
廖氏續指，自推出「真盤源」後，線上平台所提供的客源比例由過往約兩至三成，大幅上升至現時約五至六成。廖氏認為，本地疫情加速改變用戶睇樓的現有模式，也將成為市場大趨勢，故此公司未來將會投放更多資源在開發線上搵樓相關技術和服務，以及社交平台宣傳等，預算金額高達1,000萬元，藉此大幅提升客戶在線上搵樓的貼心體驗和服務。
表一：利嘉閣地產對住宅市道之半年回顧及展望
圖一：近年一二手住宅交投表現及樓市事件
圖二：美國聯邦基金利率及本港住宅樓價走勢
圖三：本港失業率及GDP走勢
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