[摘要] 美联测量︰启德商业地规模大及发展未成熟发展商出价保守成流标主因日前截标的九龙启德第2A区4号、5(B)号及10号地盘商业地皮，在接获4份标书的情况下最后流标。美联测量师行董事林子彬表示，受到近期市场气氛影响，非住宅业明显受压，但是次再有启德商业地流标，相信最主要原因是项目规模大，投资风险高，加上启德
美聯測量︰啟德商業地規模大及發展未成熟
發展商出價保守成流標主因
日前截標的九龍啟德第2A區4號、5(B)號及10號地盤商業地皮，在接獲4份標書的情況下最後流標。美聯測量師行董事林子彬表示，受到近期市場氣氛影響，非住宅業明顯受壓，但是次再有啟德商業地流標，相信最主要原因是項目規模大，投資風險高，加上啟德區商業發展未見成熟，項目連接的宋皇臺站啟用日期存在變數，週邊亦以公營房屋為主，故發展商出價審慎是可以理解，但卻未達政府底價流標。
然而，林子彬亦補充，雖然商業地皮流標，但近期住宅地皮招標反應及地價亦見不俗，而參考近期政府推出的市區地皮相信亦因應市況而調整底價，故預期是次商業地流標不會對招標的住宅地皮構成太大影響。
是次流標的啟德商業地皮可建樓面面積約1,160,327平方呎，項目擁啟德CBD發展區概念，具交通及地利優勢，地皮周邊設有完善道路網路，附近亦以商業項目為主，透過地下街形式貫通，形成區內「新商業區」。不過，項目由3個地盤組成，剪裁彈性相對較低，條款亦限制不可拆售，回報效益有所影響。由於項目規模大，涉及投資金額較高，市場已預期發展商出價未必會太進取，而最終亦告流標。
港府：適當時候重新招標
地政總署昨指，地皮底價會在截標當日訂定，以便把市況考慮在內。又指，政府不會就投標者的出價作出揣測，重申政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會需求，不會因個別土地的招標結果或現時的經濟情況而受影響。而政府會在適當時候考慮推出該用地的安排。
翻查資料，今次已為去年9月後再有土地流標，若計及去年至今，啟德發展區則一共有3幅地皮流標及1幅地皮遭撻訂。除今幅地皮在啟德鐵路站一帶外，其他3幅皆位於前跑道區。另外，過去8個財政年度，一共有7幅地皮流標。
投資鉅大 兼須建社區設施
萊坊執行董事林浩文坦言對今次流標感失望，這亦反映政府在計價上與發展商有重大出入。他指，因投資額大及資金回收期長，發展商為商業地的出價計算時，一般會更多考慮未來現金流及出租率，因此出價會較住宅地更保守，與政府底價存在很大落差，造成近年商業地頻繁流標的困局。又認為，除非政府調低「底價」，否則今年不是重賣的好時機。
戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦表示，環球經濟在疫症影響下，香港經濟復甦時間難料，今次競投的土地位於宋皇臺站，商業潛力不及啟德站附近的土地。再者，土地發展條款規定發展商須興建社區設施，對日後發展的定位和設計都有影響，估計發展商顧慮到市場風險，涉及建築費用大，所以出價傾向保守。
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