[摘要] 楼市现「疫后阳光」 积压购买力「弹弓式」反弹美联：料次季二手註册逾1.1万宗 登1年高位新盘销售料升至4千伙 业主信心增 维持全年楼价料升5%今年首季，新型肺炎疫情突袭全球，重创环球投资市场，本港楼市亦未能倖免。美联物业住宅部行政总裁布少明表示，随著疫情渐趋缓和，过去数个月积压的购买力出现「弹弓
樓市現「疫後陽光」 積壓購買力「彈弓式」反彈
美聯：料次季二手註冊逾1.1萬宗 登1年高位
新盤銷售料升至4千伙 業主信心增 維持全年樓價料升5%
今年首季，新型肺炎疫情突襲全球，重創環球投資市場，本港樓市亦未能倖免。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，隨著疫情漸趨緩和，過去數個月積壓的購買力出現「彈弓式」反彈，樓價亦止跌回穩，預期在發展商重新加快推盤步伐，新盤市場「百花齊放」之下，次季新盤銷售將回升至約4,000伙，創3季新高；二手交投亦有望承接旺市氛圍及購買力釋放，估計第二季二手註冊量將錄超越約1.1萬宗，登上1年高位；至於樓價方面，最近「美聯信心指數」連升4周，顯示業主看好後市，有助樓價止跌，相信次季樓價有望回穩向上，維持全年樓價料升5%的預測。
年內樓價累積跌幅收窄至2.42% 發展商主力銷售貨尾
布少明表示，回顧樓價表現，「美聯樓價指數」一度由去年中錄得的176.88點的高位，跌至今年4月低位159.87點，跌幅不足1成，只有約9.6%。而隨著本港疫情持續緩和，加上外圍投資氣氛回穩，市場信心回升，「美聯樓價指數」報161.01點，連升3周，而本年迄今樓價累積跌幅收窄至約2.42%，反映樓價有回穩跡象。
一手交投方面，疫情大大影響新盤推售步伐，美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料，今年首４個月新盤銷售量僅錄得約3,209個，較2019年首4個月錄得的7,634個，大幅下跌約58%，創４年同期新低。近月進一步受「限聚令」影響，全新盤銷售一度幾近冰封，發展商以銷售貨尾單位為主。在今年首4個月錄得的3,209個新盤銷售之中，貨尾佔比高達58%；反觀去年全年的18,671個新盤銷售之中，貨尾錄約7,360個，僅佔整體新盤銷售39%。至於2017年，當年貨尾佔全年新盤銷售比例更低至18%的低水平，可見疫情對發展商銷售策略影響之大(圖一)；發展商集中銷售貨尾，令到每月累積貨尾量由3月份的13,297個，下跌約5.7％至4月份的12,544個。
圖一：新盤銷售量中全新盤與貨尾佔比
與此同時，疫情同樣對二手交投構成打擊，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年首４個月二手住宅註冊量錄12,082宗，較去年同期14,645宗下跌約17.5%，創４年同期新低。
政府放寬按保成數 逾600萬至1,000萬元二手註冊量成「疫」市奇葩
若以期內各類金額的二手住宅註冊量與去年同期比較，不同價格的宗數均按年下跌，唯獨是逾600萬元至1,000萬元二手註冊量卻按年逆市上升，由19年首4個月的4,294宗，增加今年首4個月4,789宗，升幅約11.5%；反觀，金額愈高，註冊量跌幅愈大，當中，首4個月逾2,000萬元的二手住宅註冊量，按年大跌近42%；逾1,000萬元至2,000萬元亦跌約32%；600萬元或以下則跌約28%。相信原因是政府去年10月放寬按揭保險成數，令逾600萬元至1,000萬元二手住宅成市場焦點。
若以今年首4個月逾600萬至1,000萬元二手註冊量的20個屋苑計算，當中18個宗數按年錄升幅，升幅的是，大角咀港島豪庭，按年升約1.36倍；將軍澳首都按年升約91.3%；YOHO TOWN按年亦升約81.8%；至於新都城及峻瀅分別升約67.6%及約65.4%。至於宗數排名，美孚新邨逾600萬至1,000萬元個案，今年首4個月錄88宗；其次為東涌映灣園，錄77宗，麗港城亦錄70宗排名第三。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，資料亦顯示，2020年首4個月新盤市場及二手住宅平均實用呎價，均明顯出現「愈細愈貴」的情況。如實用面積300平方呎或以下的新盤單位，平均實用呎價約23,187元，遠超實用面積逾300至500平方呎(約16,259元)、逾500至700平方呎(約16,080元)、逾700至1,000平方呎(約17,724元)與逾1,000至2,000平方呎(約21,554元)的單位類別。同期實用面積300平方呎或以下的二手住宅單位，平均實用呎價約16,589元，同樣超過實用面積逾300至500平方呎(約14,990元)、逾500至700平方呎(約14,313元)以及逾700至1,000平方呎(約14,940元)的單位，充分反映實用面積300平方呎或以下的細單位類別，呎價相對偏高。
樓市「五不窮、六不絕」 積壓逾萬個二手購買力待爆發
隨著疫情漸漸退卻，相信樓市前景將轉趨樂觀。市場擔心的「五窮六絕」月份，相信於樓市上不會出現。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，若以近10年，即2010至19年樓股市場５月份與當年４月份的表現作比較，其中恒生指數錄得「2升8跌」，即在十年之內，有8年錄得下跌，只有其中2年錄得升幅。反觀住宅成交量在期內的５月份，作按月比較錄得「6升4跌」；至於同期樓價作按月比較更錄得「9升1跌」；與股市表現榮辱互見。
樓市利好因素漸現，將帶動樓市前景向好。，美國聯儲局「無限QE」，令環球資金氾濫，息率維持低水平，相信有助穩定港樓市場；第二，本港疫情持續改善，截至5月11日止更連續22天未有本地感染個案確診，市場憧憬疫情漸漸緩和。
第三是樓市積壓的購買力將隨疫情穩定後陸續釋放，積壓購買力出現「彈弓式」反彈。美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，回顧17年至19年上半年，平均每月二手註冊約3,730宗；反觀由19年下半年至今年4月的10個月，平均每月平均二手註冊量僅2,970宗。換而言之，過去10個月內，平均每個月二手有約760個置業需被「積壓」，以10個月合計即有7,600個，連同每月基本的二手購買力平均2,970宗計算，合計逾10,000宗二手購買力有待爆發。
次季二手住宅註冊量料創1年新高
事實上，近期二手成交已見明顯回升。綜合美聯分行資料，35個大型屋苑4月20日至4月26日一星期衝破百宗後，4月27日至5月3日一周更進一步攀升至160宗的逾7年新高；即使上周5月4日至5月10日回落約18.1%，但仍達131宗，仍創逾7年第二高，並連續3星期超越百宗水平。反映5月份市況的6月二手住宅註冊量預料有望攀升至4,000宗水平，至於次季二手住宅註冊量估計將超越1.1萬宗，有望創１年新高。
疫情除了打擊二手外，同樣令一手購買力積壓下來。資料顯示，回顧17年至19年上半年，平均每月售出新盤約1,510宗；反觀由19年下半年至今年4月，平均每月一手註冊量僅1,030宗。換言之，過去10個月，平均每個月一手被積壓的需求約480個，10個月合計即有4,800個。即連同每月基本新盤購買力平均1,030個計算，共有約5,800伙新盤購買力有待爆發。
５、６月全新供應或逾6,000伙 次季新盤銷售料急升約65%至4,000伙
布少明表示，相信發展商將重新加快推盤部署。資料顯示，5、6月有機會推出市場的全新供應涉逾6,000伙，當中以將軍澳區，有機會登場的供應多達1,422伙；屯門及深井潛在供應則為1,399伙；至於長沙灣及大角咀區則錄1,173伙(見圖二)。若以地區劃分，在5、6月港島區全新盤共僅約271個，在三區之中，反映該區供應依然緊絀。估計5月新盤銷售，將由4月的790伙大增近9成至1,500伙；至於第二季新盤銷售量，有望由今年首季的2,419伙，大增約65%至4,000伙。
圖二：5、6月有機會登場的新盤供應分布
次季樓價料回穩向上
樓價方面，反映業主對樓市前景信心的「美聯信心指數」(MCI)指數報63.2點，較前一周的52.3大升20.8%，指數不但連升四星期，更升穿「信心指數平均值」(見圖三)。反映業主信心已走出陰霾，若走勢持續的話，料樓價將止跌回升。
圖三：「美聯信心指數」及「美聯樓價指數」
布少明指出，疫情漸趨緩和，新盤市場將「百花齊放」，全新盤陸續登場，第二季新盤銷售量將回升至約4,000伙，創3季新高；第二季二手交投有望延續近期旺勢，註冊量將錄約1.1萬宗，創1年高位；至於樓價在眾多利好因素支持下，相信次季有望回穩向上，全年樓價走勢呈「U型」發展，維持全年樓價料升5%的預測。
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