[摘要] 私宅供应两年最多政府近年积极增加土地供应，加上新冠肺炎疫情全面爆发，拖累一手住宅销情，令未来三、四年私宅潜在供应突破「樽颈」。运输及房屋局截至三月底最新资料，有关供应按季增加2,000伙，至9.5万伙，为一八年第一季后最多，而首季住宅落成量亦按年大增3.2倍。中小单位供应占81%而今年首季私宅落
私宅供應兩年
政府近年積極增加土地供應，加上新冠肺炎疫情全面爆發，拖累一手住宅銷情，令未來三、四年私宅潛在供應突破「樽頸」。運輸及房屋局截至三月底資料，有關供應按季增加2,000伙，至9.5萬伙，為一八年季後，而首季住宅落成量亦按年大增3.2倍。有投資者認為數據不利樓市，令後市更加「無運行」。
自二○一八年第二季開始，潛在私宅供應一直按季維持9.3萬伙，上季終於出現突破，結束連續七季不變局面。期內供應得以回升，主要是已批出土地可隨時動工興建的「熟地」單位增加所致，由去年第四季錄2.2萬伙，按季上升約13.6%至2.5萬伙，而另外7萬伙則為待售現樓及樓花單位。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，樓市首季更陷新冠病毒蹂躪，令整體獲利比率及平均賺幅跌勢加劇，初步預料次季情況暫仍難以扭轉。綜合土地註冊處資料所得，2020年季共錄5,650宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達97.5%，較去年第四季的98.2%下跌0.7個百分點，為連續3個季度回落，並創15個季度新低。
中小單位供應佔81%
而今年首季私宅落成量亦高達4,200個單位，較去年同期只有1,000伙為多，至於較按季則增加20%或700個。
運房局發言人指出，上述未來供應單位當中，估計有7.67萬伙為實用面積少於753方呎的中小型單位，佔整體供應量約81%，比率按季微升1個百分點。同時，預計未來數月將有6幅住宅用地轉為熟地，可提供約2,400個單位，相信未來住宅預計供應將維持在較高水平。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，平均獲利幅度方面，今年首季每宗私宅轉手個案平均賺幅約74.5%，較去年第四季的約81.3%再跌6.8個百分點，連續3個季度回落，創2017年次季以來的12季新低。當中，沽樓錄得虧損的個案佔比按季增加0.7個百分點至2%，涉116宗；而獲利1倍或以上的轉手個案佔比44.2%，按季亦跌1.7個百分點，涉2,562宗（詳見表二）。
按物業轉售價格劃分，中細價樓仍是買賣的主流銀碼且獲利比率較高，其中介乎500萬至700萬元以內組別的二手私宅轉售獲利比率雖輕微回落，但仍達98.8%，是眾銀碼組別中者；其次則為300萬至500萬元以內組別，達98.1%，按季升0.7個百分點，而其平均賺幅則達的85.3%。至於介乎700萬至1,000萬元以內組別獲利比率達97.8%，按季跌1.1個百分點，而其平均賺幅按季跌4.3個百分點，至79.0%。
投資者促撤辣助入市
資深投資者吳龍飛認為，經濟體系很糟糕，物業並非必需品，不少人在這次跌浪投機失利，現時要賣樓首要條件就是劈價。而供應數字可以得出一點，未來有好多土地，對樓市添加不利因素。
另一位資深投資者伍冠流亦稱，自己也不看好後市發展，若政府考慮撤銷新住宅從價印花稅，當買家不用支付樓價15%稅率，入市顧慮肯定會大減。現時惟有希望藉着施工量減少，緩和樓價下跌速度。
發展商對短期樓市亦不太樂觀，會德豐地產常務董事黃光耀認為，未來仍會出現失業率上升等負面數據，預計未來兩至三個月，樓價料下調約2至3%。
施工量急挫 僅900戶
由於疫情肆虐，嚴重影響各政府部門運作及地盤工程進度。據運房局資料，今年季私宅施工量只有900伙，較對上一季勁挫3,100伙或約77.5%，創一七年第三季所錄800伙以來的低位。
陳海潮指出，新冠病毒仍未消散，加上對經濟帶來的影響恐進一步浮現，亦對樓市構成一定壓力，料次季業主賣樓叫價難以進取，加上若個別業主因資金周轉問題而削價求售，料拖累獲利比率及平均每宗賺幅的走勢。除非次季的五、六月份疫情明顯受控，否則預期次季二手私宅轉售獲利比率恐繼2016年次季後再次跌穿97%的水平，屆時有機會創16季新低，而賣樓平均每宗賺幅亦料進一步跌至約68%的15季。
測量界均認為短期住宅供應仍然充裕，普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典稱，施工量大減為預期之內，但相信屬季度波動，疫情緩和後數字將會回升。他又指，由於目前的潛在供應量，仍反映政府兩年前未降低長遠私宅比例的情況，料未來一年供應會持續高企。
事實上，除了依靠政府推出土地外，地產商一直積極發展旗下私人項目。其中，長實集團(01113)油塘東源街5及8號住宅項目，去年要求將單位量由舊方案的536伙，增加約68.5%至903伙，有關申請昨獲城市規劃委員會通過。
至於新鴻基地產(00016)屯門藍地發展項目，提出擴大地盤面積及興建密度，令伙數勁增近20倍至1,998伙，惟該提案昨遭否決。
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