[摘要] 12月14日下午14：00，2019中经联盟第11届年终盛典城市更新论坛顺利召开。在嘉宾分享环节，万科北方区域产城产办事业部项目合伙人曹洁做了主题为《“时代”机遇下的城市更新探索》的演讲。
12月14日下午14：00，2019中经联盟第11届年终盛典城市更新论坛顺利召开。在嘉宾分享环节，万科北方区域产城产办事业部项目合伙人曹洁做了主题为《“时代”机遇下的城市更新探索》的演讲。
曹洁：大家都在讨论存量经济这样一个发展形势，从北京的政策看，还是从北京的人口结构看，或是从人口流动性来看，北京其实也是变到了一个存量地产的这样一个发展时代。应该说从前几年开始，整个北京新增的建设可能也就不再存在了，或者说比较少城市核心区，那么万科也是比较敏锐的捕捉到了这样一个城市存量时代和城市发展更新机遇，所以2016年的时候北京万科开始进入探讨城市存量地产的开发和存量地产这样一个升级的题目，我本人也正好有幸参与到我们在北京探讨的这些所有项目的全过程的开发和后期的运营这样一些内容，所以今天跟大家分享一下，在这样的一个时代机遇下，我们对城市更新这样的一个地产开发的一些探索。
万科其实在整个中国，除了在北京，很多一线城市也都是进入到这样一个发展阶段了。所以不光是北京，我们在上海还有在广州，都是被当地政府认为是非常亮点的一个项目，所以都做了很多探讨。那么在北方区域，我们也是展开了城市更新这样一个发展的蓝图，前面几个项目我们也是会给城市更新赋予它一定的内容叫文创园项目，万科时代中心十里项目、万科时代中心望京项目，还有沈阳红梅文创园项目这些都是已经完成开发了，京能文创园接下来我们要把它作为文创的内容去运营，这几个项目现在都是处在运营状态或者是即将面世的状态。
我先讲一下沈阳红梅产业园，做开发的时候是做了一些保护性开发，我们对城市更新的这些项目，可以看到我们对这些历史建筑也好，或者说过去的商业建筑也好，它所持有的这种开发态度和保留态度其实是完全不一样的，这个红梅项目我们更多的是利用了它的一些原有建筑的保留，做了保护性的建设，保护性拆除，或者说保护性重建的工作。改造的过程就是完全把建筑的砖一块一块拆下来之后编上号，之后再一块一块的装上去，对这个项目我们是投入了很大的心血和人工，工人都是很专业的。
刚才我说了这些文创园都是一些嵌入内容的城市更新，这个沈阳项目当时也是和鲁迅美院合作做了红梅的美术馆；另外我们有宝马博物馆，包括还有红梅味精厂叫味道博物馆，全部落到这个项目上，它是以文创产业为核心的产业园，大概嵌入了很多文旅感觉的内容在里面。
这几个项目就是我们在北京开发的时代中心系，的项目是我们万科十里的项目，我们2018年的时候开业，到现在有1年时间了，第二个是我们望京项目，第三个是刚才说的海航那个项目“三元”。
十里这个项目最初获取的时候，右边这个是最初的效果，看起来比较欧式，它的整体风格在现在看来已经是比较过时了，所以我们拿到之后对整个的外观做了全新的改造，这个项目因为它本身原来是商场，整个的平面也都是符合商场逻辑的平面，所以在拿到之后，这个项目除了梁和柱子和一些楼板我们没有动之外，基本上全部进行了大拆大改，包括里面的机电，楼梯间的位置，防火分区的一些划分。
改造之后它从原来这样一个看起来比较封闭的空间改道成具有三个中亭的活力空间，外立面也是变得非常时尚。此外我们也加入了很多艺术品在里面，所以它整个的调性包括整个的空间，我们也叫以文创为导向，文创为定位的办公空间。
而且在节能的改造上面，这个项目也是下了很大功夫，老建筑它其实能耗还是非常高的，这个项目能拿到LEED级金认证是很不容易的，这个是很大的努力才得到这样的一个结果，而且得到了政府的认可。此外我们也是结合整个楼里面的上下游做文创内容的一些生发，因为在整个中亭里面有非常好的可以做发布，可以做内容生产地的大台阶，所以我们在里面做的很多的活动。
望京项目是我们现在正在操盘的一个项目，是分成一二期，一期已经交付了，我们现在在改的是它的二期部分，日后这个地方连着旁边的商街也都是会同时完成，它跟后面的住宅是同期开发的，这样一个老的大宗电器的老的商业空间。改造之后一层和地下一层是商业，二层以上是写字楼和产业园这样一个空间。
我们不仅是对我们自己自身的建筑做了改造和更新，可以看到建筑本身是比较新的形象，除了建筑本身我们觉得城市更新更重要的还是如何去把你城市更新的内容，能够和周边的社区，能够和周边的环境去引领整个一片的这样一个改造和整个一片的环境带动，以及如何影响到周边社区人民的生活，这个对于我们来说是城市更新里面更有意义和更有魅力这样的课题。所以在做这个改造的时候，中间的庭院全部做了开发，做了下沉式的开挖，一方面我们把下面的商业可以有外露的展示，同时我们嵌入了很多内容在里面，我们希望把这个美院能够带进来，把它作为毕业的平民艺术展做它艺术内容的嵌入，那么同时它也是一个市民活动非常有感染力的场所。
此外我们跟北边的那个建筑之间原来停车是非常混乱的状态，可以看到这条街基本上它就是一个大停车场，一直也没有交给市政，很多客户过去会觉得那个地方是混乱的，不太适合写字楼或者不太适合商业办公的空间，所以我们也是把这个空间做了一个完整的修复和改造，以这个科技和发布为核心题目，在整个的空间去落位它的发布主题，包括商业的主题，包括儿童运动的一个主题，那么把这样的空间打开之后，其实是增加了社区周边活动的空间和人民这种互相交往的空间。另外在这个楼的七八层也是引入了小书馆文化IP，这个是街道城市书屋的计划。
这个项目（三元）它其实原始的建筑还是保留非常好，是一个比较高的写字楼，我们拿到之后主要的改动方向是它的首层和下面的商业空间把它去做了一个提升，上面的空间我们室内是做了完整的调整，室外的对立面我们保留它的原貌。这个项目出来之后它也是国际化总部企业的定位。
那么城市更新项目因为我们为什么说探索呢？在这里面其实是有很多比较难的事情去做的，个报批报件的手续问题，如果大家做过肯定知道这里面不是特别容易去获取，或者说有路径可循的事情，所以我们是在摸索的这么一个过程。
第二个也是我们在这个过程当中，因为它旧改的一些项目，
所以对于施工能力要求，成本控制要求，对于现场符合的要求也是非常强。另外在城市的核心区域和城市的发展片区，施工过程当中对周边的民扰的影响也是非常严重的，怎么在施工的前期后期解决这些问题，都是考验了团队的改造和运营能力的。
最后想说的是，在城市更新这样一个里面，其实我们更重要的是怎么去和政府的发展，或者说导向性的内容去契合，它可能更容易让这个事情变得顺畅和容易，那么我们在这里面也是跟区里面也是有非常多的探讨，包括夜间经济，包括产业升级等等一系列的内容，都是我们这个项目能够成功的推力和关键点。
刚才说到北京的城市更新，功能疏解，其实我觉得这个趋势肯定还是会延续下去，城市更新发展的这个趋势一定未来会是北京，如果是在地产里面继续发展的话，它一定是一个核心的发力点。在增量时代大家可以有增长，在存量时代可能我们所能做的就是一个升级，就是一个更新，就是一个优化，所以我们能不能做到更好的服务，能不能提供优于别的产品，能不能有更加抓人的内容是我们这件事情和整个战略能否成功的关键。
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