[摘要] 12月14日下午14：00，2019中经联盟第11届年终盛典城市更新论坛顺利召开。在嘉宾演讲环节，北京劲松北社区项目负责人刘楚做了主题为“社会资本企业参与老旧小区改造的困境与机遇”的分享。
12月14日下午14：00，2019中经联盟第11届年终盛典城市更新论坛顺利召开。在嘉宾演讲环节，北京劲松北社区项目负责人刘楚做了主题为“社会资本企业参与老旧小区改造的困境与机遇”的分享。
刘楚参与改造的项目在劲松，离国贸2站地铁，现已成为了一个网红项目，各地最近大概一百多个调研团，包括北京的市委书记，主管的区领导也去做了调研。本次论坛上，刘楚主要从以下两个方面做了演讲。
现在已经是增量房的时代
过去一二十年全是房地产开发的时代，到目前已经进入这样一个存量时代，最近这两年可能就是一个开发的顶点，老旧小区居民这样的美好生活和老旧小区这样的现状形成艰巨的矛盾，存在一系列的问题，那这个老旧小区的居民如何提高这样的获得感、幸福感和安全感？这是未来一个重大的课题和长期的趋势。
住建部有一个统计，共有老旧小区近16万个，建筑面积差不多40亿平米。单看北京，住宅这部分差不多有5.5亿平米，那1998年房改之前，福利分房体制下的这一部分住宅差不多是2.3亿平米，占比42％，非常巨大的体量。历史建筑平房主要是在东西城两千万方接近4％，我们可以看到今天北京市老旧小区的总量是巨大的。
其实，早在十年前已经开始做了老旧小区的改造，但是更多是棚改，从今年我们来看，包括今年年初政府工作报告，特别是6月19号国强会还有今年的中央经济工作会议，提到了八个字“城镇老旧小区改造”。从整体趋势看，政府的安居性工程已经从棚改转变为老旧小区改造。
老旧小区改造涉及的居民也是非常多，政府也给予了高度关注，老小区存在非常多的问题，包括消防安全，还有独居老人社会化很多的强需求，这些怎么去解决？
经过这一两年的探索，我们认为老旧小区改造主要是三种方式：
种综合整治，主要是针对条件比较差的老旧小区，不改变住宅原有产权的关系，大量的老旧小区改造都是指的综合整治。
第二种是原拆重建，针对部分的危楼，还有一些非成套住宅，以前像筒子楼、简易楼，里面的居住环境非常差，这部分的楼采用原拆重建，居民会进行回迁，它和棚改有本质的区别，不涉及到土地的问题，所以没有土地出让金。
第三种是腾退改造，针对居住不安全，但是不适宜拆改的老小区，主要是东西城，通过货币化或者异地安置的方式进行腾退，这是在今年1月份东西城出台的申请式退出，包括西城现在做的试点主要是指的这一类的腾退改造，这是我们总结的就是老旧小区改造主要三类方式。
主持改造的老旧小区项目
个是综合整治。那是一个老社区，1967年规划，1978年建成到现在是41年，三十四岁左右当年搬进新房的年轻人四十年过去了，就变成七八十岁了，我们看这个社区20万方3605户，60岁以上的老年人接近40％。这是我们进入以后采访了解到，有一个老爷子参加过抗美援朝，东方歌舞团的演职人员，但是今天来看83岁了，失独的一个老人，11位老人，微信报一个平安，早上起来报一个平安，晚上睡觉的时候报一个平安，这是社区里面真实的场景。
另外老小区还有很多问题，特别多的违建，社区内有一个要改造的自行车棚，自行车棚里面住了一对老周夫妇，在这个自行车棚里面住了30余年，在里面生活做饭有相对大的安全隐患，我们为了这个自行车棚改造要与老周夫妇沟通，周叔叔随手拿一把菜刀出来说：“你不能拆，拆了以后我就无家可归了”，这是一个真实的故事。这就是很多在老旧小区里面发生的这样一些小的故事。
那么后来怎么解决的呢？现在老周是我们物业公司保洁队的员工，给他解决了工资问题，他也有了宿舍，这就是所有这些老小区现在面临的一些问题。所以我们觉得老旧小区的改造，除开硬件方面的改造以外，电梯电力，电力增容，特别是消防的问题，除开这些以外更为关键的其实是社区运营，老旧社区的改造不光要好看更要好住，那什么叫好住呢？一定是社区运营这部分的工作。
个，专业的物业管理和服务，包括这个保安宝洁绿化垃圾清运这样的物业服务；第二，引入养老医疗这些相应的产业；第三，社区持续深度的运营，回归到以前邻里和谐，守望相助这样的熟人社区感觉。
那个自行车棚我们改造以后引入一个业态，也是小区居民投票选出来的，缝缝补补修鞋子，这也是老小区特别需要的业态。然后我们的白老师也是有一个公益组织，一直在做持续深入的运营，这个活动里面的是教老年人学手机，还有一些手工的活动。
社会资本参与老旧小区改造我们觉得面临了非常多的一些困难和困境，老旧小区改造我觉得主要是我们自己总结，主要是三个工具和两个协同，个其实是技术工具，包括设计规划、改造和运营，那么在设计规划阶段，其实一直要做的就是说重功能、重细节，不过我们劲松项目的设计总监林雪（音）他通过这个改造以后探索出一个沉浸式改造。
我们去年进入这个社区，就在社区里面租了一个两居室，所有的工作人员都是在社区里面工作，我们把自己当成社区的一员，停车停在哪里方便，交通动线怎么组织，早餐在哪里买比较方便，午餐和晚餐有没有地方，包括社区里面看这个老年的一些习惯，发现晾衣服是强需求，他们怎么晾的呢？在两个树之间搭绳子，所以我们在考虑阳光日照充足的情况下特意设置了晾衣杆。老太太喜欢跳广场舞，老头喜欢下棋打牌，所以我们特意在树底下设置了12张棋牌桌，老太太跳广场舞有什么需求呢？手拎这个包没有地方挂，所以在社区里有一个公园中间这棵树上面钉满了钉子，我们用手工的形式制作了挂钩的包，这就是沉浸式的设计，重功能、重细节。
第二个工具其实是政策工具，涉及到一系列规划指标一些突破，原有的七八年、七六年老小区当时规划的指标和现行的居民使用习惯是不吻合的。
第三个工具是金融工具的参与，怎么引入政策性的金融机构给以长效可持续的支持。
两个协同，个专业机构的协同，养老医疗相关的一些产业协同，另外是街道居民和服务企业这样的协同。
这块是政策的一些突破，当时领导问我们这样一个老旧小区改造你们的回报机制如何，当时我们是这样回答的，个利用现有的社区里面闲置腾退低效使用的空间我们引入一些业态，有一部分租金收入，第二个停车管理费，第三个我们的物业费，以及后续持续的这样一些养老医疗产业的引入，包括上门的保洁，我们这个项目自有资金投入差不多十年左右的回收期。
其实远远没有这么好了，中间涉及到一系列政策相关的问题，包括废弃的空间，投资的费用，市场租金怎么定价，社区里有一块锅炉房，能不能改成立体停车，养老设施为社区继续服务，它的土地怎么样变更，使用的用途，包括我们有一个自行车棚改成了社区食堂，非常受欢迎，价格也比较亲民，但是它的营业执照包括卫生许可证怎么保证呢？这是一系列的问题，这是需要政策上面给予我们一定的支持。
第二个原拆重建。这也是一个真实的场景，也是在CBD附近有这样一个筒子楼，这是五几年建的，公用的卫生间、厨房，这是真实的场景，我们跟居民沟通，每次做饭要来回家里面20多次，生活的状态极差。那这样的一个楼我们拆除重建以后面临一系列的问题，产权年限如何计算？还有建筑面积，它从非成套到成套，增加了厨房卫生间的面积怎样计算？然后另外我们重新建了以后这个电梯不再是采用外挂式，采用内嵌式，分摊又如何计算？所以这个也是正在突破的难题，现在也是在市领导的关注之下，有可能近期能突破的另外一个试点。
然后老旧小区改造谁牵头？以前完全小区改造是由政府来出资，居民没有付费的习惯。，老小区的居民觉得享受了福利分房以后这个钱他不想出；第二，确实也出不起。那怎么平衡这个资金，后续可能政府、企业和居民三方各出一点，持续推进这样的改造。
三方机构的协同最重要的是金融机构的支持，现在跟政策性银行开行正在谈融资，他们提出来最重要的问题就是信用结构如何来搭建，所有这些改造没有产权的面积怎么做抵押，信用体系怎么搭建，这是最重要的问题。
最后其实就是街道居民和企业的关系，这是我们总结出来一个非常重要的经验，老旧小区的改造这一块，一定是党建引领，这是我们这两年摸索出来非常重要的一个经验，党建引领在这样的一个改造过程中绝不是一个口号。我们怎么做的呢？
我们把综合整治的项目公司和物业公司整街制迁到了街道管理，这是具体做统一领导的工作，非常有效，包括我们去做群众工作的时候也是非常有效的抓手。另外街道的身份也是从物业服务的管理和监督转变，另外居民角度，我们也是充分调动居民参与的积极性，我们刚刚看的自行车棚，结合中央美院的老师一块，有五个老师的毕业设计，学生毕业的评选就是在街道会议室让居民投票选出来的，让居民有更多的参与感。
还有这个门头，劲松这个街道来历来自于毛主席的诗词，我们举办了一个书法比赛，这是得名的老爷子题的词，我们还做了一个全家人在这里合了一个影，另外有一面墙我们也是邀请小朋友一块做了墙绘，还有包括我们的公园，这一块的风车，所有这些设计改造规划中间都有居民参与，居民觉得这是我自己动手自己参与，改造了自己的家园，所以它会有自己维护的意识，这是我们中间在做的工作。
那最后的话，其实总体这一两年我们感觉老旧小区改造是特别难的事情，不光是跟政府各部门委办局的协调，更难的是跟居民的沟通，所以我们觉得做一切力所能及的事情让城市更加美好，城市更新从站在城区的角度看老旧小区改造，它确实是一个长期微利的行业，这也是我们企业讲的价值观，做难而正确的事情，做有价值的事情，谢谢大家。
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