2019年三季度百城住宅用地价格分析

三季度百城住宅用地楼面均价环比下跌，五大区域中环渤海地区楼面均价环比跌幅明显。2019年三季度，百城住宅用地成交楼面均价5471元/平方米，同比上涨14.3%，环比下跌12.1%。100个城市中有57个城市住宅用地楼面均价环比下跌，33个城市环比上涨，其余10个城市相关时期无土地成交或未公布价格。从五大区域来看，三季度环渤海地区楼面均价同比上涨8.0%，环比下跌28.1%，跌幅明显；东北地区受2018年同期基数较低的影响，楼面均价同比大幅上涨62.2%，环比下跌5.1%；长三角地区楼面均价同比上涨14.6%，环比下跌5.4%；中西部地区楼面均价同比上涨23.4%，环比下跌8.1%；珠三角地区楼面均价同环比分别下跌4.9%、22.8%。综合来看，各区域成交楼面价较二季度均有所回落，究其原因，5月以来各部位严查房地产违规融资，7月对部分信托公司进行窗口指导，房企前端融资逐步收紧，受此影响，房企资金压力凸显，投资热情减弱。具体城市来看，三季度，兰州、南宁、石家庄、济南等城市楼面均价环比跌幅较为明显，宅地市场较二季度有所转冷。

2、楼面均价前十位

2019年三季度，百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是北京、厦门、杭州、苏州、东莞、上海、温州、广州、南京、福州，集中分布在长三角、珠三角、环渤海地区。三季度，北京共成交8宗住宅用地，楼面均价为25324元/平方米，位居百城住宅用地成交楼面价榜首；厦门共成交2宗地块，楼面价为20128元/平方米，位居百城住宅用地成交楼面均价第二名；杭州、上海、广州、南京和福州成交楼面均价同环比均下跌。

3、楼面均价后十位

三季度，百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是淮安、宝鸡、鞍山、银川、衡水、东营、海口、新乡、盐城、菏泽，五大区域均有分布。三季度淮安共成交5宗住宅用地，楼面均价为664元/平方米，同环比分别下跌77.8%、74.7%，为百城楼面均价城市；楼面均价后十位中仅淮安、宝鸡成交楼面价均在1000元/平方米以下；鞍山、银川等其余8个城市楼面均价在1600元/平方米以下，其中菏泽楼面均价，为1556元/平方米，同环比分别上涨24.3%、15.9%。

4、同比涨幅前十位

三季度，百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅的十个城市依次是兰州、徐州、张家港、烟台、珠海、成都、金华、江阴、武汉、温州，主要分布在中西部、长三角、环渤海、珠三角地区。其中，兰州成交楼面均价1582元/平方米，但受2018年同期低基数的影响，三季度成交楼面均价同比大幅上涨226.6%，为百城楼面均价同比涨幅城市；徐州楼面均价同比上涨179.8%，涨幅位居其次。另外，在住宅用地楼面均价同比涨幅的十个城市中，烟台、成都等城市楼面均价环比涨幅明显，其中，烟台成交楼面均价4478元/平方米，环比上涨64.0%。

5、同比跌幅前十位

三季度，百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅的十个城市依次是淮安、昆山、盐城、银川、东营、呼和浩特、湘潭、柳州、常州、马鞍山，主要分布在长三角、中西部、环渤海地区，跌幅在30%-80%之间，跌幅前十位城市中大部分为三四线城市。其中，淮安楼面均价664元/平方米，同比下跌77.8%，跌幅；昆山、盐城、银川同比跌幅均在五成以上。值得注意的是，三季度成交楼面均价同比跌幅的十个城市中，九个城市环比也出现下跌，其中昆山环比跌幅，达76.4%。

二、溢价率：百城溢价率有所回落，土地市场趋于理性

1、总体分析

百城住宅用地平均溢价率有所回落。三季度以来，房地产金融政策监管持续收紧，此外，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，房企竞拍积极性减弱。三季度，百城住宅用地平均溢价率为10.7%，较二季度下降12.5个百分点，较2018年同期提高0.5个百分点，百城住宅用地平均溢价率有所下降。与二季度相比，21个城市溢价率升高，59个城市降低，（另有20个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价），溢价率下降的城市数量较二季度增多，市场热度回落。

2、溢价率前十位

三季度，百城住宅用地平均溢价率居前十位的城市依次是泉州、洛阳、邯郸、聊城、赣州、唐山、扬州、马鞍山、南通、北海，集中分布于中西部、长三角、珠三角、环渤海地区，其中位于珠三角的泉州，短期内土地市场热度较高，平均溢价率为51.5%，位居百城；洛阳、邯郸平均溢价率分别为50.6%和50.4%，分别位居第二、三名。泉州、聊城等城市平均溢价率较二季度及2018年同期均有所提高。

3、溢价率较2018年同期变化前十位及后十位

三季度，百城住宅用地平均溢价率较2018年同期提高幅度前十位城市依次是邯郸、聊城、扬州、吉林、南昌、赣州、南通、珠海、宜昌、连云港，五大区域均有分布。其中邯郸、聊城平均溢价率较2018年同期分别提高36.7、36.1个百分点，位居前两名；扬州较2018年同期提高27.5个百分点，位居第三。在平均溢价率较2018年同期变化前十城市中，八个城市溢价率均较二季度提高。

2019年三季度百城住宅用地溢价率较2018年同期下降幅度的十个城市依次是湛江、哈尔滨、呼和浩特、秦皇岛、东营、合肥、柳州、银川、马鞍山、西安，五大区域均有分布。十个城市中平均溢价率较2018年同期下降的城市是珠三角的湛江，下降幅度高达137.5个百分点；哈尔滨下降89.2个百分点，位居第二名；湛江、哈尔滨、秦皇岛等城市平均溢价率较2018年同期均下降50个百分点以上。

三、五大区域：环渤海地区楼面均价同比下跌，各区域平均溢价率均有所回落

1、楼面均价及涨跌幅

五大区域楼面价环比均下跌，其中环渤海、珠三角地区下跌明显。2019年三季度，环渤海地区住宅用地楼面均价环比跌幅在五大区域中明显，楼面均价为3790元/平方米，同比上涨8.0%，环比下跌28.1%；北京为该区域内楼面价城市，楼面均价为25324元/平方米，环比下跌16.6%。珠三角地区住宅用地楼面均价为8612元/平方米，同环比分别下跌4.9%、22.8%；厦门为该区域楼面价城市，楼面均价20128元/平方米，同环比分别下跌11.1%、18.6%。中西部地区住宅用地楼面均价为3795元/平方米，同比上涨23.4%，环比下跌8.1%；成都为该区域楼面价城市，三季度楼面均价达8482元/平方米，同比上涨100.6%，环比上涨36.2%，主因2018年同期基数较低及今年三季度部分出让地块区位优良，企业竞拍热情较高带动楼面均价同环比大幅上涨，但综合来看，兰州、南宁、银川、呼和浩特等中西部二线城市成交楼面均价较二季度均有所下跌。长三角地区住宅用地楼面均价为8766元/平方米，同比上涨14.6%，环比下跌5.4%；杭州为该区域楼面均价城市，三季度楼面均价为14333元/平方米，同环比分别下跌11.1%、4.1%。东北地区住宅用地楼面均价为3540元/平方米，同比上涨62.2%，环比下跌5.1%，大连为该区域楼面价城市，楼面均价为5135元/平方米。

2、溢价率及变化

五大区域平均溢价率较二季度均有所回落，市场趋于理性。三季度，百城平均溢价率为10.7%，较二季度下降12.5个百分点，较2018年同期提高0.4个百分点。分区域来看，在五大区域中，珠三角地区平均溢价率，平均溢价率为12.7%，较二季度下降18.6个百分点，较2018年同期提高2.8个百分点，其中汕头平均溢价率仅为3.3%，较二季度下降75.0个百分点，下降幅度较大，广州、海口、厦门等城市较二季度亦有所下降。环渤海地区平均溢价率在五大区域中，平均溢价率为7.3%，较二季度下降7.3个百分点，较2018年同期下降1.1个百分点，其中石家庄、济南、天津、北京等城市较二季度均有所下降。中西部地区平均溢价率为9.4%，较二季度及2018年同期分别下降8.4和2.6个百分点，其中南宁、贵阳等城市较二季度下降幅度较大，分别下降44.2、41.2个百分点。长三角地区平均溢价率为12.3%，较二季度下降15.4个百分点，较2018年同期提高3.1个百分点，其中合肥平均溢价率仅16.8%，较二季度大幅下降58.6个百分点，上半年土拍市场较热的长三角城市，如合肥、苏州、杭州等均出现不同程度的下降。东北地区平均溢价率为7.4%，较二季度及2018年同期分别下降26.7、16.0个百分点，其中哈尔滨平均溢价率为0.2%，较二季度下降36.8个百分点，下降幅度较大。环渤海、东北、中西部地区平均溢价率分别低于百城平均水平3.3、3.2、1.3个百分点，珠三角、长三角地区溢价率分别高于百城平均水平2.0、1.7个百分点。

四、十大城市：楼面均价同比涨幅收窄，溢价率有所回落

1、楼面均价及涨跌幅

十大城市楼面均价同环比均上涨，其中同比涨幅较二季度收窄。2019年三季度，十大城市楼面均价10577元/平方米，同环比分别上涨9.5%、7.5%，同比涨幅较二季度收窄11.8个百分点。具体来看，三季度，北京住宅用地楼面均价25324元/平方米，楼面均价位居十大城市之首，同比上涨21.8%，环比下跌16.6%；杭州楼面均价13394元/平方米，价格位居十大城市第二位，同环比分别下跌14.6%、9.6%。

2、溢价率及变化

十大城市、百城住宅用地平均溢价率有所回落。三季度，十大城市住宅用地平均溢价率为8.1%，较二季度下降12.4个百分点，较2018年同期提高2.0个百分点，低于百城平均溢价率（10.7%）2.6个百分点。十大城市中成都平均溢价率，为17.6%；南京次之，平均溢价率为14.9%；上海平均溢价率，为0.7%。

3、各城市情况

北京楼面均价为十大城市之首，广州环比跌幅明显。三季度，北京楼面均价为25324元/平方米，楼面均价位居十大城市之首，同比上涨21.8%，环比下跌16.6%，杭州、上海、广州等城市楼面均价同环比均下跌，其中广州楼面均价10861元/平方米，同环比分别下跌24.4%、28.1%，同环比跌幅均较大；上海楼面均价11674元/平方米，同环比分别下跌20.3%、7.9%；天津楼面均价6693元/平方米，为十大城市中楼面均价的城市，同比上涨2.5%，环比下跌10.6%。

上海平均溢价率，广州溢价率变化明显。三季度，十大城市中成都住宅用地平均溢价率居首，为17.6%；南京、杭州溢价率分别为14.9%和10.3%，分别位居第二、三位，上海溢价率。十大城市中七个城市平均溢价率较2018年同期提高（深圳无数据），成都平均溢价率较2018年同期提高12.7%，提高幅度；十大城市中各城市（深圳无数据）平均溢价率较二季度均下降，其中广州变化明显，下降23.3个百分点。