[摘要] 随着中国经济进入平稳增长、注重质量和效率的新时代，金融与地产两大支柱产业的发展模式也面临转变。近年来，源自西方的“绿色金融”和“ESG责任投资”概念已经逐步被中国金融机构和房地产开发商接受并纳入企业发展战略之中。
随着中国经济进入平稳增长、注重质量和效率的新时代，金融与地产两大支柱产业的发展模式也面临转变。近年来，源自西方的“绿色金融”和“ESG责任投资”概念已经逐步被中国金融机构和房地产开发商接受并纳入企业发展战略之中。可以预见，在未来几年内，绿色金融在中国将迎来快速增长。
什么是绿色金融？
绿色金融是指为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用的经济活动，即对环保、节能、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等领域的项目投融资、项目运营、风险管理等所提供的金融服务。
什么是ESG？
ESG是英文Environment(环境)、Society(社会)和Governance(治理)的缩写,是一种关注企业环境、社会、治理绩效而非财务绩效的投资理念。
在这一全球性趋势的带动下，仲量联行近日正式发布了《激发绿色潜力，发掘价值回报——绿色金融与地产白皮书》。旨在为开发商、投资者以及专业服务机构阐明时代机遇——只有积极拥抱绿色、智能、创新的理念，才能在21世纪持续引领房地产行业。
在政策与资本的双重驱动下，中国绿色金融与绿色建筑的发展与投资潜力已经成为市场瞩目的焦点。
绿色金融与绿色建筑正加速融合
随着可持续发展日益成为共识，绿色金融也逐渐成为了全球金融机构和监管部门的发展关键词。在全球范围内，无论是政策指引还是投资规模，金融机构和监管部门都在向绿色金融倾斜。在国内，绿色金融亦被纳入《“十三五”规划纲要》并已取得飞跃式的发展。自2012年引入绿色信贷以来，中国已经建立了价值超过1万亿美元的世界大绿色信贷市场，绿色信贷规模已经占到贷款总额的近10%。2018年，符合国际绿色债券定义的中国绿债发行额达到2103亿人民币，占全球发行量的18%，中国由此成为仅次于美国的全球第二大绿债发行国。
与此同时，白皮书指出，中国商业地产保持稳健，增值型物业投资策略逐渐成为市场主流——采用节能、经济、环保和资源高效利用等方式所打造的绿色建筑，也因其增值效益开始受到机构投资者的关注和青睐。
仲量联行认为，政策和投资需求引导下，绿色建筑巨大的潜在增量将使市场迎来更多的优质资产，而绿色债券的利率和超额认购率较传统融资渠道优势明显，因此绿色金融与绿色建筑在未来将进一步融合，推动中国商业地产市场进入绿色投融资时代。
房企打开绿色融资新思路
量化绿色资产投资回报势在必行
针对房地产投资者投资于绿色资产的决策要素、驱动因素和回报预期，仲量联行联合全球房地产ESG绩效评估机构“全球房地产可持续性指标（GRESB）”向超过60家来自房地产开发商、地产投资基金、独立资深投资者发起调查研究，并在白皮书中公布调研结果，旨在全面解析中国绿色地产的投资前景。
在调查中绝大部分的受访者认为绿色建筑认证与评级为优质资产提供了投资“标签”和保证，因此成为考虑投资的先决因素；与传统资产相同的是，财务回报依然是绿色投资的主要驱动因素，绿色理念的执行亦须符合市场化的经济效益；大约85%的受访者认为绿色资产具备更大的潜力，平均持有期为9.7年，远远超过市场上大部分投资基金4至6年的持有期。同时相较非绿色资产，接近70%的受访者认为绿色资产可达到更高的内部（IRR），其中有接近一半的受访者预期IRR的提升有望达到5%左右，也因此对绿色资产表现出更大的关注度和偏好。
然而，目前市场上还暂未出现大规模的改造浪潮，只有25%的受访者曾在过去五年进行过有关绿色资产的升级。
仲量联行认为原因在于业主方和投资者在控制改造成本、优化运营方式、达到能效目标和获取等方面并无把握，因此缺乏行动力。
因此，相关专业服务机构有必要尝试量化实质性投资回报，以期更好地彰显绿色资产的价值，增强投资者信心。
绿色认证带来超额溢价与回报
上述调研结果显示，绿色建筑认证作为一种投资“标签”，是投资者在做出决策时最为看重的标准。在众多国内外认证体系中，LEED认证体系具有较强的行业影响力。
在美国绿色建筑委员会（USGBC）的支持下，仲量联行对北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和香港等中国主要城市中发展区位相对成熟的办公物业进行深入的数据分析后得出结论：拥有LEED认证的办公楼在租金与资产成交价方面确实存在不同租金水平和售价溢价。
由于成都和重庆市的LEED物业成交案例各只有1宗，因此不纳入本次成交溢价的研究范围
在租金方面，截至2019年上半年，拥有LEED认证的办公楼平均租金比非绿色认证的办公楼高出6.1%-13.8%。在物业成交方面，范围内核心商务区LEED办公楼的平均交易单价远高于非LEED项目，北、上、广、深等一线城市的LEED认证项目更具有至少10%的售价溢价，其中上海和深圳的绿色办公楼的成交溢价甚至超过租金溢价。
如果将运营成本和改造成本纳入考量，仲量联行在经过测算评估发现：绿色建筑的内部率（IRR）比投资于非绿色建筑高出约2.5-2.8%，与大部分投资者预期相符。尽管对IRR预期更高的部分投资者而言，上述研究结果不一定具有的吸引力，不过正面的IRR对投资回报稍低的项目仍有其战略意义，投资者可透过绿色改造填补原先IRR上的缺口，从而推进有关项目，并且可通过更高效的资产管理和执行能力进一步提升率。
当前，科技发展日新月异，房地产科技（PropTech）、未来办公（Future of Work）等理念已经被越来越多的房地产从业者接受并付诸实践。
绿色建筑、智能建筑将成为新的行业标准，仲量联行认为，需要围绕绿色建筑构造可持续发展投资全周期管理体系，通过融合智能物业管理优化运营系统，结合楼宇数据纳入评估模型，以及鼓励项目管理者在立项初期就以更高的绿色建筑认证级别为目标，利用这三大举措助推中国商业地产的可持续发展。
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