[摘要] 据土地情报数据监测显示，10月22日，武汉紧接着迎来了第四季度的又一场土拍，土地编号为P(2019)115号、P(2019)128-136号的10宗地通过现场挂牌方式出让，其中5宗纯住宅或含住宅综合用地，5宗商办或含商办用地。
其中，位于青山区的1宗超高起始价地块-P（2019）136号地块格外引人注目，吸引了包括中城、华发、华侨城等各大房企竞相角逐，该地块位于青山区建设六路以东，临江大道以南，建设八路以西，和平大道以北的区域,住宅、商服、娱乐、公园与绿地用地，净用地面积合计达26.59万方，规划建筑面积达49万方，容积率地上1.86,地下容积率0.19，楼面价11029元/㎡，起拍总价为544820万元，最终由华侨城以66.4亿元竞得。
>>>> 地块综合评价
根据中指地块投资价值评价体系，从地块区位、配套、规划、负面要素四个方面对地块投资价值进行综合评价，本案投资价值综合评分61.4分，在同时期推出的34宗住宅用地中排名第10，其中商业要素、教育要素、医疗要素等7个方面均优于同时期推出地块的平均水平。
>>>> 板块区域价值
据中指地主区域价值可研分析显示，地块位于武汉市青山板块，该板块属于城区边缘居住区。房地产市场处于较成熟阶段，各项配套资源完善，产业基础中等，人口密度高，增速快，规划利好较多，板块现状价值和未来价值在武汉众多板块中均属于排名靠前，未来有较大增值空间。
>>>> 地块区位条件
地处青山区区域中心位置，到青山区人民政府距离仅1.3KM，到城市中心武汉市人民政府直线距离10.5KM，到高铁站武汉站直线距离仅4.6KM，驾车仅需16，到天河机场直线距离23KM，驾车需41，到武昌站、汉口站距离分别是14.8KM 和14KM，驾车均需30多。
>>>> 地块周边配套
地块具有一定的规模优势，周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了市区级重点小学武汉市青山区钢城第三小学、省市级重点中学/省市级示范中学武汉市第四十九中学(红钢二街)、三甲医院武钢总医院(冶金大道)、购物中心沿港路购物广场等生活配套，周边有青山江滩公园2期、临江公园等19个公园景点。
>>>> 竞品分析
周边3KM范围内有13个项目在售，其中距离最近的项目是招商一江璟城，拿地企业为品牌房企招商蛇口，拿地金额同样高达43.5亿元，该项目于2017年12月5日首次开盘，推出128-148平三至四房毛坯房源，价格为18500元/㎡，开盘当天推出312套房源，首日即售罄，该项目预计2019年10月加推二期B5号楼80平户型，预计价格为19055元/㎡。
另外，据出让文件显示，P（2019）136号青山8-11街地块要求，竞买人须承诺若竞得该地块后：①引进拥有在国内开发建设、经营管理历史风貌区经验，有对历史建筑保护修缮及重新利用案例的企业对项目内历史建筑进行开发建设、修缮和运营；②引入3家以上（含3家）由财富杂志公布的2018年世界500强或中国500强企业总部或区域总部入驻；③引入3家以上（含3家）取得”银保监会”所颁发经营许可证的性金融机构区域总部及1家以上（含1家）国际性金融服务企业的中国区域总部入驻；④引入1家以上（含1家）计算机、通讯类电子元器件设备企业的区域研发总部入驻。
P（2019）136号青山8-11街地块产业导入要求及商住较高，周边有3个新房项目尚有存量，近两年周边有5宗住宅用地，存在一定的竞争压力，近两年周边有中国奥园集团股份有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司进驻，可能会对拿地或产品销售带来一定的压力。
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