[摘要] 具有远见的开发商也确立了抢占核心资源、盘活存量物业、实现资产增值，制胜商业地产的观念。同策咨询中心就我国购物中心的改造困局，结合其他商业改造的成功案例，共同探讨存量时代，商业地产的改造革新之路。
导语：随着购物中心市场跨入存量时代，城市化红利消失竞争加剧。机构资金入局，收并购规模快速上升。一线城市购物中心步入成熟期，即将迎来下一阶段革新或衰退的分化。或为深化布局，或为待价而沽，改造提升已成为共识。与此同时，城市更新这一概念的引入，使得各地政府逐渐从新城建设向存量改造的方向转变。具有远见的开发商也确立了抢占核心资源、盘活存量物业、实现资产增值，制胜商业地产的观念。同策咨询中心就我国购物中心的改造困局，结合其他商业改造的成功案例，共同探讨存量时代，商业地产的改造革新之路。
商业地产市场正式进入存量时代
我国零售类商用物业市场2005年增长率超过30％，开始进入高速增长期，并在2015年达到顶峰。除2007金融危机后的几年紧缩外，年度增长率总体在30％以上。2015年的新增商业面积超过了前一年总商业面积的一半，之后开始急速下滑。
购物中心市场的发展与行业基本同步，2017年开始购物中心和百货增量占存量比率降到20％以下，整体进入存量时代。其中一线城市已连续三年保持在15％，大宗交易显著增多，存量市场特征明显。二、三线城市新增项目主要来源于大型开发商三到五年前的下沉拓展。预计2018年购物中心整体存量规模将超过5亿。我国购物中心的繁荣，主要受益于城市化的加速发展。不断扩大的城市边界和新区建设为开发商提供了＂土地驱动型＂的市场拓展机会，以住宅和商铺销售反哺商业，快速拿地高周转实现化布局。但随着城市化进程步入提质减速阶段，城市在空间上的外延式发展速度放缓。优质商业用地成为稀缺资源，供给侧收紧成为常态，＂土地驱动模式＂已成为历史，存量物业的改造提升将转而成为商业主战场。
商业地产如何进行存量改造
存量地产的种类很多，商业地产的存量资产主要是楼宇，多用于办公、零售、酒店等用途，存量改造有两大途径：升级、转型。
升级意为保持现有用途不变，重新装修，引入新的业态，创新体验模式，提高吸引力、竞争力。零售地产领域，上海的K1原味新世界大厦商场部分，通过与艺术“联姻”，打造艺术商业新模式。而在办公地产领域，上海东海商业中心通过整体改造，实现租户层次升级，租金、物业管理费得以大幅度上涨。酒店领域，亚朵酒店与大IP跨界合作打造IP酒店概念，每件销售房收入可比周边其他同级别酒店增长20％以上。
而转型，顾名思义就是改变建筑的用途，又可以分为两种。主流是不改变商用性质，在零售地产和办公地产之间转换或者半转换，如北京百盛太阳宫店，原为百盛百货，现已改为办公楼。北京银泰in88购物中心改为半购物中心、半办公的北京银泰吉祥大厦。非主流的是改为住宅或其他非商用用途，如商改住。
存量改造成功案例
商业地产的存量改造截止到目前为止已有了不少的成功案例，同策咨询中心简单地举几个例子。
上海愚园路——百岁老街转身生活美学跨界融合之潮流地标
愚园路兴起于上个世纪20年代，拥有众多历史文化建筑。为恢复愚园路的精致街区形象，激活愚园路商业价值，长宁区将“愚园路历史风貌区”改造作为城市更新之案例，由CREATER创邑进行具体实施运营，为愚园路注入全新活力，如业态调整、街区风貌、艺术渗透、老店升级、公共空间改造等。打造既有人文关怀、又有产业发展的创新型“历史风貌保护区”。
五六年持续有机更新中，将许多老建筑变成“新网红”，如愚园公共市集、愚园百货、愚园路商行、甜品店、独立书店、香水调制实验室、玻璃制作体验馆、花艺教室、分子料理冰淇淋店……回归“高尚居住”的同时，仍保留着弄堂里的烟火气息。
在上海新一轮城市更新中，愚园路的更新已然成为一种范例和模版——变“拆、改、留”为“留、改、拆”，程度利用现有空间解决人民群众不断提升的城市公共功能需求，唤醒沉睡许久的城市文脉。
西安大悦城—大悦城体系有史以来规模的改建项目
西安大悦城是大悦城体系有史以来规模的改建项目。西安大悦城项目前身是西安面积的商业综合体，户外空间、街区动线，业态组合与消费需求不匹配等存在很大问题。
现大悦城经过专业设计与反复调整，将原有的7个单体建筑和动线打破重新构建，改造成一个流畅的综合体，彻底优化了商业空间。
西安大悦城从筹备到开业600多天的时间里，无论是建筑特色、业态组合、四大主题街区、100％的招商率、30％的西北首进品牌，96％开业率，28万＋客流、1286万元销售业绩，被誉为“中国商业改造奇迹”。
存量改造同时需提升运营水平
存量改造容易，成功运营难。因此抓准运营方向，提升运营水平是存量时代制胜商业地产的第二阶段核心。购物中心存量改造后的运营更为重要，目前倾向于加强内容原创改造，建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，构建满足消费者购物体验及社交欲求的场所，提高购物中心与消费者的生活粘性，营造独特价值，以抵抗电商的侵蚀。
同策咨询中心认为，目前，城市更新已经成为房地产市场的“显学”，开发商、机构不仅需要研究市场，同时也要加强“内功”——运营，还有需要寻求政策和金融支持，多管齐下，这样制胜商业地产才更有把握。
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