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告别住房短缺 40年间城市人均住宅建筑面积增长逾5倍

中国证券报   2019-09-09 08:29

[摘要] 2018年,城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米。40年间,我国城市人均住宅建筑面积增长了逾5倍。

1978年,我国城市人均住房建筑面积仅有6.7平方米,缺房户占城市总户数的47.5%。2018年,城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米。40年间,我国城市人均住宅建筑面积增长了逾5倍。

新中国成立70年,尤其是改革开放以来,百姓的安居梦正成为现实。同时,我国房地产行业已成为经济发展的支柱产业之一,在促进经济发展和居住环境改善等方面发挥了重要作用。

告别住房短缺

动迁之前,上海人吴先生一家三口挤在老城区的一个亭子间里。一张小小的桌子,做饭时是案板,吃饭时是饭桌,写作业时是书桌。拥挤逼仄的石库门、阴暗潮湿的味道、因空间紧张而剑拔弩张的邻里关系,构成了吴先生幼时关于居住的全部印象。

1978年之前,中国的城镇住房基本属于福利性住房,行业发展缓慢。尤其在北京、上海等人口密集的大城市,经历了一轮人口的大增长后,居民住房普遍紧张,居住环境普遍恶劣。1978年底的一份报告显示,1977年底全国城市缺房户占居民总数的17%,平均每人居住面积不足2平方米的拥挤户达89万户。仅在上海的棚户区就住着100多万人。

住房制度改革迫在眉睫。房地产行业改革的一系列理论探讨和实践由此展开。在这一时期,万科、恒大等房企先后成立。

1998年7月中央正式发布文件,决定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制,中国由此进入了住宅全面商品化的时代。

“我们经过了近20年的探索,到1994年形成了初步的政策框架,在1998年终于形成了城镇住房制度改革的基本框架。”中国房地产业协会会长冯俊表示。

2002年,通过拆迁,吴先生一家终于住上了单独厨卫的电梯房。

多个国家层面政策文件定调后,房地产行业迎来了高速发展的时期。

国家统计局发布的《改革开放40年经济社会发展成就系列报告之八》指出,改革开放40年来,我国住宅建设规模大幅增加,有效改善了人民的居住条件。1998-2017年我国房地产开发投资累计完成85万亿元,年均增长21.4%;2017年我国全社会住宅施工面积65亿平方米,是1997年的4.4倍。

中国社会科学院发表的《中国住房发展报告(2018-2019)》显示,中国居民已基本告别“蜗居”时代,进入“适居”时代。

业内人士表示,房地产行业的发展满足了人民群众改善居住空间和环境的需求。此外,房地产的发展也带动了其他产业发展,促进了当地经济良性发展。

坚持根本定位

不过,在房地产行业蓬勃发展的情况下,部分区域房价高企备受关注。

冯俊认为,改革开放以来,房地产业发展为改善群众居住条件,为经济增长做出了积极贡献。但是,住房投资品属性过强,住房的基本属性在一定程度上被扭曲,一些炒房现象干扰了房地产市场的健康运行。不少中心城市,房价上涨的速度比居民家庭收入增长的速度快,居民家庭的住房杠杆率不断上升,居民负债过高,也影响了居民其他消费增长的能力;资金过度向房地产业流动,加剧了经济脱实向虚。

高房价的产生与社会资源分配、城市发展不均衡、银行的信贷大量流入房地产等因素有关。土地财政短期内难有替代模式,加之经济周期的波动,房地产经常被用作短期刺激手段,因此核心城市房地产价格始终处于高位。

2016年底,房地产市场进入了一轮强调控周期。2016年底中央经济工作会议首提“房住不炒”;2017年2月,中央首提“研究房地产长效机制和基础性制度安排”。一系列高规格表态和政策,体现了中央对解决好房地产市场问题、加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的信心和决心。

迈向高质量发展

目前,我国房地产行业的规模已经达到15万亿元。经过多年的发展,房地产业的发展逻辑和格局正在发生改变。尤其是在“房住不炒”的政策主基调下,房地产暴利时代逐渐落幕,楼市将进入下半场。作为国民经济支柱行业,关系到上下游60多个行业,房地产行业如何实现高质量发展?

业内人士认为,调控政策是“组合拳”。房地产企业一定要坚持“房住不炒”,满足居民刚性居住需求,行业就会实现稳定、健康发展。

未来中国房地产行业健康发展,仍有三个关键有利因素。“首先,中国的城镇化率仅50%多,欧美等国家和地区则达到80%。我国还有20%的增长空间,每年增长1个百分点就是1400万人口进城。二是中国目前人均居住面积39平方米,欧美则为80平方米,这个增长空间就是我们的需求。三是旧城改造。20%的老房子要拆掉,每一个地产商将来都不能回避这个问题。”

也有专家认为,调控房地产不可能一蹴而就,过去几十年积累的问题要慢慢缓解。房地产行业的高质量发展应坚守“房住不炒”的根本原则,房地产税等长期房地产调控政策应该加快出台。房地产行业的长期健康发展,一方面要减少对土地财政的依赖,另一方面要降低居民对房地产作为投资品的依赖。

标签: 住房 面积 城市

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